"В настоящее время цены на городскую недвижимость прекратили стремительный рост, но надежды на их снижение не оправдались. Цены растут в соответствии с темпом инфляции", - отмечает гендиректор Soho Realty Ольга Творогова. Однако, по ее словам, спрос на квартиры со стороны населения все-таки сократился. "Это происходит, как правило, в мае, в том числе за счет неоправданных на протяжении полугода предсказаний СМИ о предстоящем снижении цен", - добавляет эксперт. По мнению Бориса Флексера, в уменьшении интереса потенциальных покупателей к рынку жилья виноваты также журналисты. "Сегодня главный и самый значимый фактор, который влияет на рынок, - это разговоры вокруг него. Заявления известных фигур, некоторые материалы в СМИ, разговоры о "перегретости" рынка, скором падении цен и т.д. приводят к одному - увеличивается срок принятия решения о покупке квартиры конечным потребителем", - говорит он. Впрочем, по мнению некоторых аналитиков, падение у потенциальных клиентов интереса к покупке квартир объясняется просто: наряду с высокими ценами инвестиции в жилье по доходности уступают паям инвестиционных компаний (ПИФам) и прочим альтернативным инструментам вложений.

Однако риэлтеры все-таки надеются, что все вернется на круги своя. "Важно понимать, что платежный спрос при этом никуда не пропадает, просто он переходит в разряд отложенного. Люди некоторое время ждут понижения цен, после чего приобретают квартиру. В результате цены довольно стабильны по всем сегментам", - рассуждает Борис Флексер.

Конфликт между независимыми аналитиками и риэлтерами особенно остро проявился в традиционно самом спокойном сегменте - элитного жилья. "Рост цен на жилье элит-класса за январь-март составил 5%. Наш прогноз о том, что цены снижаться не будут, подтвердился. С начала весны покупатели вновь начали приобретать жилье в новостройках и инвестировать денежные средства", - говорит Андрей Уфимцев. По данным многих риэлтеров, на рынке наблюдается ценовая дифференциация: панельное жилье теряет в цене, а квартиры в дорогих домах только набирают в стоимости. Эти данные подтверждают и независимые аналитики, однако интерпретируют их несколько иначе. "За апрель жилье в кирпичных и монолитных домах в Центральном административном округе, то есть наиболее дорогое жилье, подорожало в объявлениях продавцов на 3,3%. Квартиры в этом округе с количеством комнат свыше трех, элитное жилье, и вовсе выставляются теперь по ценам на 6,7% больше, чем в марте текущего года. Таким образом, в апреле наиболее дешевое московское жилье продолжало дешеветь, как и в предыдущие месяцы, а наиболее дорогое - подорожало", - констатирует Александр Крапин. Однако, по его словам, это относится только к ценам предложений, притом что максимальный размер скидок покупателям на рынке достигает в настоящее время 20% от исходной цены. Иными словами, сам факт такой ценовой установки ничего не значит. "Девелоперы играют с цифрами "средней стоимости жилья", поэтому скрытые скидки и подарки есть предвестники реального снижения цен на рынке", - считает Илья Шершнев.

Новые перспективы

Участники рынка прогнозируют: система ценностей московского рынка жилья вскоре начнет меняться. Во-первых, по мнению экспертов, цены на московскую недвижимость медленно, но верно продолжат падать. "Несмотря на сложившуюся к маю тенденцию выравнивания активности спроса и предложения, в летний период, считающийся традиционным временем "застоя" на рынке, ожидается дальнейшее снижение ценового уровня, который в первую очередь затронет предложения классов "эконом" и "бизнес", - считает Лана Волохина. Однако, по ее словам, политика девелоперов и собственников ориентирована на удержание сегодняшней стоимости недвижимости, поэтому значительного ценового обвала в краткосрочной перспективе не ожидается.

Во-вторых, участники рынка прогнозируют уже в этом году увеличение предложения. "Количество предложений на рынке заметно растет. Только к сентябрю 2007 года мы ожидаем появления 5 новых площадок. Такое увеличение количества объектов должно привести к большей конкуренции", - говорит Ольга Творогова. По словам управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, на рынке в целом отмечается повышение объемов предложения при одновременном снижении покупательной активности. Эксперт считает, что такое соотношение могло бы привести к снижению уровня цен, если бы не планы московских властей по увеличению доли социального жилья.

В-третьих, в связи с низкой доходностью жилья инвестиции в первичный рынок окончательно потеряют свою привлекательность. "Значительная часть клиентов с семейным доходом порядка $5000 в месяц, что, по разным оценкам, составляет от 3% до 6% жителей столицы, будет ориентироваться на аренду квартир вместо покупки недвижимости с использованием заемных средств. В этой связи значительно повысится инвестиционная привлекательность проектов доходных домов, что, возможно, даст развитие совершенно новому направлению рынка", - предполагает Лана Волохина. Более того, по словам Ильи Шершнева, введение реального налога на недвижимость, исчисляемого на основании рыночных цен, сделает инвестирование в строительство еще менее выгодным. "Недостаточное количество площадок в центре города и в пределах Москвы будет сдерживать цены в пределах города от снижения и перемещать спрос в Московскую область. Многие покупатели сделают выбор между квартирой в городах-сателлитах, таунхаусом и индивидуальным домом", - полагает он.

В итоге, резюмируют эксперты, должна произойти окончательная переориентация москвичей на подмосковные квартиры. В Подмосковье проблема с участками под строительство не является такой острой, как в Москве, напоминает Константин Ковалев. Кроме того, площади земельных участков, выделяемых в Подмосковье, позволяют осуществлять комплексное строительство, создавая при этом всю необходимую инфраструктуру с большими объемами полезных площадей. Поэтому не случайно в последнее время стали пользоваться популярностью проекты строительства целых подмосковных городов.

Единственный сегмент, который продолжит собирать своих покупателей в Москве, - это элитная недвижимость. Однако и тут участники рынка ожидают новых продуктов. "Сейчас достаточно активно осваиваются Голутвинские и Бабьегородские переулки, а также начат проект в районе дома №26 по Якиманке, но там были протесты со стороны жителей, которые в любой момент могут вспыхнуть с новой силой. На строительной же площадке пока только забивают сваи. Так что вряд ли можно говорить, что этот интересный дом в ближайшее время появится на рынке", - отмечает руководитель аналитической службы компании "Новый город" Наталья Ветлугина. На покупателях дорогих квартир, менее других заинтересованных в снижении цен, изменение стоимости вряд ли существенно скажется. Тем более что дорогое столичное жилье никогда не потеряет свое существенное качество - статусность.