Можно ли в условиях стагнирующего рынка заработать на недвижимости? Есть свободные деньги? Покупай квартиру и смотри, как она растет в цене, - этим нехитрым правилом руководствовались до недавнего времени российские инвесторы. Однако ситуация на рынке усложнилась - цены остановились. И многие задумались: так ли уж выгодно вкладывать средства в российскую недвижимость?

Теперь будущему собственнику необходимо уметь делать прогнозы и выбирать инвестиционную стратегию. Владение этими навыками и отличает человека, покупавшего квартиру пять лет назад, от современного инвестора.

Первый вопрос, который мучает инвестора: вкладываться в России или за рубежом? Дело в том, что прибыли в 100-200 процентов на российском рынке ожидать уже не приходится. Большинство экспертов делают такой прогноз: цены на недвижимость будут расти в пределах 20-30 процентов в год. Время сверхприбылей в этой сфере прошло, так же как и быстрых спекуляций. Хотя это по-прежнему выгоднее, чем за границей. "Несмотря на снижение темпов роста цен, в России доходность остается выше, чем в Западной Европе, - считает заместитель генерального директора компании "Новая площадь" Евгений Якубовский. - К тому же часто сделки в России осуществить проще с учетом юридических и налоговых формальностей".

Однако если покупать в России, то что именно? Большинство экспертов сходятся на том, что заработать на покупке жилья экономкласса особой надежды нет. А вот квартира, купленная в хорошем доме и в правильном месте, со временем вырастет в цене. "Качественное жилье - современный монолит с хорошей архитектурой, благоустроенной территорией, подземным паркингом, отличными планировками - будет стабильно дорожать, - говорят в компании "ДОН-Строй". - По оценкам экспертов, стабильный рост цен на 0,9-1,5 процента в месяц позволяет инвесторам получать доход, превышающий уровень инфляции и банковских депозитов с высокой защитой от рисков, присущих ценным бумагам". Но вряд ли это можно рассматривать как единственный инструмент для зарабатывания денег. И уж тем более не следует брать под это деньги в кредит - процент прибыль крадет. С ипотекой имеет смысл связываться, только приобретая жилье для себя. Другое дело - коммерческая недвижимость, тут эксперты видят большой потенциал. "Сейчас рынок коммерческой недвижимости находится в стадии активного роста, а инвестиции считаются вторыми по доходности после инвестиций в сырьевые отрасли", - говорит президент Advantage Group Михаил Печерский. Среди факторов, способствующих росту, он называет следующие: приход иностранных инвесторов, высокий спрос на коммерческую недвижимость (особенно на офисные и складские помещения), рост доходов населения и изменение потребительской культуры (строится больше торгово-развлекательных центров). Правда, следует сразу оговориться: на этот рынок можно входить, располагая суммой от 400 до 500 тысяч долларов.

Хотя, к примеру, эксперты компании "МИЭЛЬ" считают, что можно начинать и с 300 тысяч долларов. "С учетом большого спроса на встроенно-пристроенные помещения мы предлагаем частному инвестору приобрести жилое помещение на первом этаже, перевести его в нежилую недвижимость и, организовав отдельный вход, сдавать предприятиям ритейла", - говорит директор Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ" Андрей Бушин. Конкретный пример: инвестор купил квартиру площадью 33 квадратных метра недалеко от метро "Отрадное" стоимостью 231 тысяча долларов. На перевод квартиры в нежилой фонд и прочее уйдет еще 40-50 тысяч долларов. Управляющие из компании "МИЭЛЬ" помогли найти арендатора, и в итоге годовой арендный доход составляет 59 400 долларов, а весь проект окупается за пять лет. В зависимости от обстоятельств можно получать до 40 процентов годовых.

Если ваш капитал составляет порядка 100 тысяч долларов, то в этом случае вариантов немного - приобрести квартиру в строящемся подмосковном доме или же подумать о зарубежной недвижимости в кредит. Европейские условия в отличие от российских кабальными не назовешь. "Зарубежье предлагает нашим гражданам то, что недоступно на российском рынке, - дешевые заемные средства: кредит под 2,5-4 процента годовых на 15-30 и более лет. В прошлом году наибольший спрос наблюдался в, на Кипре, в Турции и Болгарии. Цены на заграничную курортную недвижимость гораздо привлекательнее, чем московские", - говорит руководитель отдела PR и продвижения компании "МТ-Девелопмент" Анна Ким. Кроме того, за рубежом практикуется небольшой первоначальный взнос - всего 10 процентов от стоимости (в России чаще всего это 30 процентов). "Еще 20 процентов вносится после окончания строительства. На оплату оставшихся 70 процентов берется кредит под 5 процентов годовых. Получается, что, имея 100 тысяч долларов, можно приобрести недвижимость стоимостью миллион долларов", - калькулирует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Однако и в благополучной европейской действительности есть риски. "Так, одно время очень перспективной казалась недвижимость в Турции. Но поскольку страна еще так и не вошла в состав ЕС, эти инвестиции не совсем оправданны", - отмечает Константин Ковалев. Анна Ким обращает внимание, что в некоторых странах нельзя приобрести недвижимость как второе жилье - например, в Женеве. А, скажем, во Франции могут возникнуть ситуации, когда из-за неправильно составленного контракта арендатора потом невозможно выселить. "Распространена ситуация, когда нерезиденту нельзя напрямую приобретать квартиру или это невыгодно из-за налогов", - поясняет Евгений Якубовский.

В общем, связываться с зарубежной недвижимостью имеет смысл, если есть возможность узнать все реалии и нюансы изнутри. Если же нет, то еще один вариант для среднего частного инвестора - вкладывать деньги в ПИФы, инвестирующие в коммерческую недвижимость. Константин Ковалев предлагает такую схему: "70 процентов инвестиционного капитала вложить в ПИФы, а 30 - например, в недвижимость Восточной Европы. Таким образом можно рассчитывать на ежегодную прибыль как минимум в 18-20 процентов. Правда, для этого необходимо иметь сумму в 150-200 тысяч долларов".

Одним словом, как бы ни стагнировал рынок, средний и даже частный инвестор все еще может заработать на недвижимости, если у него хватит смекалки отказаться от банальных схем. Были бы первоначальный капитал и благоприятный инвестиционный климат.

Сегодня частный инвестор активно интересуется зарубежной недвижимостью, полагая, что на ней заработать можно больше, чем на российских "квадратах". Однако не все так однозначно, уверяют эксперты.