Страница: 3/3
После покупки акций зарубежного фонда
обязательно присутствует период замыкания
(невозвратный период) инвестиций, который,
как правило, составляет около пяти лет. «Правда,
это требование может сглаживаться
промежуточными выплатами дивидендов, если
в инвестиционном меморандуме фонда таковые
предусмотрены», — добавляет Евгений Кусков.
Таким образом, этот способ инвестирования
вполне доступен для россиян. Другой вопрос:
насколько он эффективен? Эксперты на эту
тему высказываются сдержанно. «Существуют
гораздо более привлекательные активы для
частного инвестора. А паевые фонды
недвижимости хороши в основном для
диверсификации инвестиций», — считает
директор по развитию Swiss Realty Group в странах
СНГ Илья Шершнев. Еще более радикально
отзывается о западных аналогах ПИФов Артем
Цогоев: «Доходность инвестиций в
иностранные фонды недвижимости в среднем
равна 7–8% без учета налогов. А налоговые
сборы в этом случае составляют минимум 30% от
полученной прибыли. Так что, как видите сами,
инвестировать в эти бумаги не очень выгодно».
В противовес этому утверждению другие
эксперты ссылаются на то, что инвестиции в
зарубежные ПИФы — это гарантированная
экономическая безопасность. «Кроме того, в
Европе и США для клиента доступен гораздо
больший выбор фондов: у них — тысячи, у нас
— десятки, — отмечает Евгений Кусков. — В
зарубежные ПИФы недвижимости вкладываются
почти по всему миру. В зависимости от своих
предпочтений инвестор может выбирать как
универсальные фонды, диверсифицирующие
свои объекты по регионам, классам
недвижимости, типам дохода и т. п., так и
специализированные».
Обычно к покупке паев прибегают как к
дополнительным инвестициям. Илья Шершнев,
например, говорит о том, что практически
каждый человек, размещающий существенный
капитал в швейцарском банке, часть своих
активов по совету банкиров конвертирует в
паи паевых фондов недвижимости. «Поэтому
если ваш капитал, размещенный в банках,
составляет более 1 млн долларов, я бы мог
рекомендовать диверсифицировать 20–30%
портфеля в подобные бумаги», — советует он.
Способ шестой: перестраиваем и продаем
На европейских рынках недвижимости, в тех
районах, где земля сегодня на вес золота, а
построенные на ней особняки зачастую
хранят память о Первой мировой войне, одним
из популярных форм бизнеса в сфере
недвижимости является покупка старых домов
— либо разваливающихся, либо просто не
соответствующих никаким представлениям о
комфортном современном жилье. Разумеется, в
этой схеме приобретение такого объекта —
всего лишь первый шаг. Затем следует
реставрация и дальнейшая перепродажа
обновленного владения за гораздо большую
сумму, чем та, которая была изначально за
него уплачена. Эта схема постепенно
овладевает и умами предприимчивых россиян.
Во всяком случае, по словам Ларисы Хоревой,
около 20% их клиентов интересуются именно
этим вариантом. «Только за прошлый месяц к
нам поступили четыре заявки», — утверждает
она.
Покупка недвижимости за рубежом на этапе «котлована»
приносит 20−25% годовых прибыли на
вложенный капитал
В целом данный вариант ничем не
отличается от обычной покупки жилья на
вторичном рынке. Только здесь покупатели
стремятся найти дом не поновее, а похуже и
подряхлее. В то же время особенно
придирчиво покупатели относятся к месту
покупки: выбирают наиболее популярные
города, курортные зоны. Успех этих
инвестиций в том, чтобы найти «плохой» по
качеству объект в хорошем месте. «Почти все
береговые линии на популярных побережьях
уже давно раскуплены и застроены, —
комментирует Лариса Хорева. — Купить
свободный участок земли, например, на
Лазурном берегу сегодня нереально». По ее
словам, сейчас подобные операции с
недвижимостью уже стали отдельным и
постоянным бизнесом. Основная территория
деятельности инвесторов — побережья
Франции, Италии и Греции. Как правило, они
покупают дома и виллы, расположенные на
первой линии моря вблизи объектов
инфраструктуры (если речь идет о приморских
городах) либо престижного, знакового места,
каковым может быть, опять-таки в
зависимости от обстоятельств, старинный
замок, университет, банк и т. п. Но не следует
забывать, что в Европе более трепетно
относятся к собственному наследию, чем у
нас. Пусть это будет и ничем не
примечательный дом, но любые пристройки и
изменения внешнего вида старого здания
осуществляются с разрешения местных
муниципалитетов. Например, в ряде городов
Греции крыши домов исторически
выкладываются красной черепицей, и придти
сюда «со своим цветом» вам не позволят.
Доходность от таких операций
зависит от страны, месторасположения дома,
затрат не ремонт и десятка других мелких
факторов. Так, в практике Avenue Property был
случай, когда человек, купив дом в той же
Греции, не стал тратить деньги на
реставрацию, но зато разбил на участке
шикарный сад, сделал розарий и т. п. После
этого он продал дом за 80 тыс. евро. И это при
том, что купил всего за 10 тыс. Но такие цены
далеко не везде: старый дом площадью 300
кв. м на французском побережье вблизи Канн
обойдется покупателю в 2–2,5 млн евро.
Отреставрировав дом, владелец сможет
продать его не меньше чем за 4–5 млн.