Страница: 1/3
Дом в Европе россияне покупают не только с прицелом провести в нем старость. Местные рынки предлагают широкие возможности получения дохода от вложений в недвижимость
По мере того как московские квартиры теряют свою инвестиционную привлекательность, внимание россиян частично может переключиться на зарубежную недвижимость. Ее доходность при удачном выборе объекта способна составить до 20–30% годовых, при этом уровень рисков куда ниже, чем в российской столице.
Кроме того, покупка дома за рубежом порой
оказывается доступнее, чем аналогичная
операция на родине. Так, сегодня по средней
цене двухкомнатной квартиры в Москве
реально приобрести неплохой дом на берегу
моря в ряде стран Восточной Европы и в
Турции. В схемах, по которым россияне могут
инвестировать свои деньги в зарубежную
недвижимость, разбирался D’.
Способ первый: покупка «вторички»
Если инвестора в первую очередь
интересует сохранение денег или
диверсификация инвестиционных рисков, то
самый простой способ — покупка готового
жилья в развитой, экономически стабильной
стране. Причем за те деньги, которые уйдут в
Москве на покупку стандартной квартиры,
европейские рынки предоставляют гораздо
более широкий выбор. Например, за 200 тыс.
евро можно купить двухкомнатную квартиру в
Москве, или коттедж на Пелопоннесе (Греция)
с видом на море, или виллу в Алании (Турция),
или пару апартаментов в Софии или Бургасе (Болгария)
и т. п. «К тому же соотношение цена-качество
при покупке новых апартаментов в Европе
принципиально выше, чем в Москве, —
замечает директор департамента зарубежной
недвижимости компании “Бест-недвижимость”
Юлия Титова. — Стоимость квадратного метра
в спальных районах столицы редко
вписывается в сумму 3000 долларов (около 2500
евро). При этом квартиры сдаются без отделки,
и сроки строительства зачастую не
выдерживаются. За эти же деньги
приобретаются апартаменты за рубежом.
Обычно в комплексе с инфраструктурой,
включающей бассейн, зеленую зону, детские
площадки, парковку, а зачастую теннисные
корты, SPA, ресторан, фитнес-центр и другие
дополнительные удобства. Квартиру
покупатель получает с отделкой “под ключ”
превосходного качества, отвечающего
европейским стандартам, в непосредственной
близости от моря».
Кроме того, нельзя сказать, что такие «консервативные»
вложения не обеспечат никакой прибыли. В
зависимости от выбора страны приобретение
и продажа готового жилья может принести от
10 до 30% годовых. Если инвестор хочет сделать
долговременное, но гарантированное
вложение средств, ему стоит посмотреть на
недвижимость Лондона, Парижа, а также на
курортные французские зоны, где дома
дорожают не очень быстро, но зато стабильно
— в силу неугасающей популярности этих
мест. В расчете на относительно скорый
доход лучше обратить внимание на
развивающиеся страны. «Популярны рынки так
называемой высокорисковой зоны, где еще
только складывается система продажи
недвижимости иностранцам. Например,
Болгария, Черногория», — утверждает
гендиректор компании Avenue Property Лариса
Хорева. Впрочем, недвижимость почти во всех
странах Восточной Европы пока дорожает
ежегодно не меньше чем на 20%. А Таллин и Рига
в прошлом году побили все европейские
рекорды: здесь квадратные метры выросли в
цене больше чем на 50%. К сожалению, золотое
время дли инвестиций в эти рынки упущено: в
большинстве стран рост цен уже замедляется,
а эксперты все чаще говорят о том, что
данные рынки перегреты. В ближайшие год-два
купленное здесь жилье все еще будет
приносить достойную прибыль в размере 20–25%
годовых, однако найти хороший вариант по
приемлемой цене сейчас практически
невозможно.
В большинстве европейских стран сегодня
нет ограничений на покупку недвижимости
иностранцами, хотя зачастую запреты
налагаются на покупку земли. Наиболее
отлаженные и простые схемы действуют в
Испании и на Кипре. Для того чтобы стать
местным домо— и землевладельцем,
достаточно иметь заграничный паспорт и
деньги на счетах в европейских банках, в том
числе и в российских. А вот в тех
европейских странах, что примкнули к
Евросоюзу недавно, есть ряд препятствий,
которые, впрочем, в большинстве случаев
легко обойти по вполне законным и уже
отработанным схемам. «Например, в Болгарии
иностранец как частное лицо не может купить
землю. Но облюбованный участок можно
приобрести на фирму, открытую специально
для этой цели. В Чехии такую же схему
приходится использовать и для жилой
недвижимости», — рассказывает начальник
отдела зарубежной недвижимости Столичного
агентства недвижимости (СТАН) Алексей
Пешков. Подобный же сценарий придется
применять и в Хорватии. А в Турции для
регистрации права собственности сначала
требуется получить вид на жительство.
Способ второй: инвестиции в кредит
Покупка жилья в кредит может быть
интересна не только тем, у которых нет
свободных нескольких десятков-сотен тысяч
долларов. «Приобретение жилья в кредит
выгодно, поскольку уровень инфляции в
России значительно превосходит банковскую
ставку по ипотечному кредитованию за
рубежом», — уверена Юлия Титова.
Наиболее лояльны к российским
покупателям недвижимости банки Испании,
Кипра, Португалии. Здесь россиянин может
получить ипотеку, обладая документами,
подтверждающими его доход и уплату
подоходного налога. Правда, стоит учесть,
что европейские банки считают кандидата на
кредит платежеспособным, только если он
затрачивает на выплаты по кредиту не более
30% от своего дохода. Россиянам в настоящее
время доступны кредиты в любых банках
вышеуказанных стран. «Ставка по ипотеке там
почти везде одинаковая и начинается от
отметки 4,5% годовых», — отмечает
управляющий директор компании EstateService
Геннадий Тузов. Как правило, ссуды выдаются
на сумму 60–70% от стоимости жилья на срок до
20 лет.
А вот банки Италии гораздо более
консервативны и практически не дают
ипотечных кредитов россиянам, даже если
клиент соответствует всем необходимым
требованиям. Здесь, как и во Франции, кстати,
придирчиво относятся к подтверждению
платежеспособности потенциального
покупателя и его налоговым декларациям.
Французские банки помимо этого требуют еще
и гарантий от крупных европейских банков (счета
в офшорах неприемлемы). То есть нужно
доказать, что вы являетесь клиентом такого
банка и что у вас там лежит резервная сумма,
которая по крайней мере на 50% покрывает
запрашиваемый кредит. Да и сами условия
кредитования в этих странах менее
интересны: как правило, иностранцу дают
сумму не более чем 50–60% от стоимости жилья
на срок до 10 лет.