Лояльность банков по отношению к заемщикам в последнее время растет как на дрожжах: ни «серые» доходы, ни отсутствие регулярной зарплаты уже не являются препятствием для получения ипотечного кредита.
Несмотря на то что постепенно
соотношение «белых» и «серых» зарплат в
стране меняется в пользу первых, многие
россияне по-прежнему получают большую
часть заработка «в конверте».

В этой ситуации почти все ипотечные банки адаптировались к российской действительности и предоставляют заемщику право подтверждать доход не только справкой 2−НДФЛ, но и другими документами — так называемыми справками по форме банка или с места работы клиента в произвольной форме. Если работодатель готов поставить подпись и печать на бумаге, подтверждающей реальную зарплату сотрудника, никаких проблем с поиском кредитора у заемщика, скорее всего, не возникнет. Сложнее приходится тем, чье руководство не желает ничего подписывать и готово только в устной форме подтвердить представителям банка зарплату своих сотрудников. Тем не менее на рынке уже сформировалась прослойка и таких «доверчивых» кредиторов. Однако эта «доверчивость» чаще всего предполагает, что банк проверяет благонадежность заемщика альтернативными методами: выясняется средний уровень зарплат в этой отрасли, примерный доход специалистов с такой же квалификацией и стажем, как у претендента на кредит, собираются другие данные, косвенно свидетельствующие, лжет клиент или говорит правду. «Как правило, сотрудники банка знают ситуацию на рынке труда и легко могут обнаружить несоответствие предоставленных сведений и реальных зарплат, — рассказывают специалисты компании “Миэль-брокеридж”. — К примеру, 20−летний парень или девушка без высшего образования и без значительного трудового стажа вряд ли могут работать финансовыми или генеральными директорами и получать зарплату более 4 тыс. долларов. Также вызовут сомнение и секретари с зарплатой несколько тысяч долларов. Но даже если они дейст-вительно получают именно эти суммы, то банк, скорее всего, откажет им в кредите, поскольку риски при выдаче займа увеличиваются: в случае потери работы столь высокооплачиваемый заемщик может просто не найти вакансию с аналогичным уровнем зарплаты».

Точное количество лояльных банков установить трудно. Брокеры предлагают разные списки, их длина колеблется от одной до десяти строчек, а база сайта Banki.ru выдает перечень, состоящий почти из двух десятков подобных кредитных организаций. Это объясняется не только некомпетентностью брокеров, но и двойной политикой самих банков. Реальное число кредиторов, согласных на устное подтверждение дохода, гораздо больше, чем количество тех, кто готов это афишировать. Как неофициально пояснил представитель одной крупной риэлтерской фирмы, чаще всего вопрос решается путем личной договоренности брокера и банка: обычно кредитор готов принять клиента с зарплатой «в конверте» из рук доверенного партнера.

Но и список тех финансовых институтов, чьи сотрудники по телефону выразили готовность работать с клиентами с неподтвержденным доходом, довольно обширный (см. таблицу). «В то же время подавляющее большинство банков, когда декларируется “отсутствие справок о доходах” или “устное подтверждение дохода”, отнюдь не имеют в виду, что им от заемщика достаточно паспорта и честных глаз, — предупреждает гендиректор компании “Легкокредит” Кирилл Суслов. — Все равно необходимо официальное трудоустройство и справка по форме 2−НДФЛ хотя бы на минимальную сумму. Да и условия выдачи кредита при этом вполне стандартные, потому что готовность к рассмотрению устного подтверждения размера зарплаты, конечно, не означает стопроцентную вероятность одобрения заемщика с таким доходом».

Впрочем, и те клиенты, кто всю зарплату до последнего рубля получает «в конверте», не остаются за бортом: некоторые банки готовы рассматривать и такие варианты. «Разумеется, крупные игроки это не практикуют. В основном клиентов с полностью “серыми” доходами берут мелкие и средние банки, которые выдают им кредиты под весьма высокую ставку — 17–18% годовых в долларах», — рассказывает гендиректор компании «АТТА Ипотека» Александр Черняк.

Повышенный процент — это еще одна «страховка», ее применяют многие банки при выдаче кредитов «серым» заемщикам. Так, в Бинбанке при устном подтверждении большей части дохода ставка повышается почти на 2%, в Нацио-нальной ипотечной компании — на 1%. Повышенная ставка для клиентов с непрозрачными доходами у Абсолют Банка, Фора-банка, Русского ипотечного банка, Москоммерцбанка, Хоум Кредит энд Финанс банка. При этом размер ставки определяется в индивидуальном порядке. Не влияет на него форма подтверждения дохода у Импэксбанка, Росевробанка и Юниаструм Банка. Правда, по условиям последнего, если заемщик не может предоставить официальную справку на всю сумму зарплаты, первоначальный взнос увеличивается до 30% (более надежные клиенты могут взять кредит с 10−процентным первоначальным взносом).

Хуже, чем неподтвержденный доход, только нестабильный неподтвержденный доход. Поэтому у таких клиентов, как художники, артисты, фрилансеры (журналисты, дизайнеры, программисты и другие специалисты, работающие не в штате, а на гонорарной основе), шансы получить ипотечный кредит действительно не очень велики. «Такие категории клиентов абсолютно непрозрачны для банка, — заявляет руководитель направления ипотечного кредитования агентства недвижимости МИАН Владимир Мильдзихов. — Однако часто у этих людей есть возможность оформить кредит на близких родственников с более прозрачными доходами». Правда, в конце 2006 года представители ВТБ 24 публично заявляли о планах по введению специальной программы «Ипотека без подтверждения дохода», позиционируя ее как раз для людей свободных профессий — студентов, фрилансеров, творческих работников. Но, судя по всему, банк решил не шокировать заемщиков лояльностью. «Если у вас нет официального места работы, вы не имеете стабильного дохода, который можете подтвердить, то мы не можем предоставить вам ипотечный кредит», — сообщили нам представители банка по телефону.

В то же время ипотечные брокеры из компании «Мой дом» утверждают, что у них не возникает сложностей, связанных с нестабильным доходом клиента. «Просто информация о таких заемщиках “стандартизируется” в соответствии с требованиями банков, — поясняет начальник управления клиентского обслуживания компании Юлия Пузакова. — Как правило, сам человек не всегда может сообразить, как лучше преподнести о себе информацию, а брокеры в силу определенного опыта могут это подсказать. Например, многие люди не имеют постоянного стабильного дохода и пишут в анкете, что в этом месяце у них доход 100 тыс. рублей, а в предыдущем — 50 тыс. Они не учитывают, что можно указать среднемесячный доход за полгода».

Судя по разнородным отзывам клиентов банков, получить кредит «вольные художники» все-таки могут, но подход к ним будет исключительно индивидуальный. «Если заемщик состоит в Союзе художников, у него есть либо счет, на который регулярно поступают деньги от продажи картин, либо активы (машина, дача), то этот художник может в общем-то и под 11–13,5% в долларах кредит получить. А если он “непризнанный гений”, который имеет непостоянные и небольшие гонорары, то тут уже ставка будет 18% в валюте», — уверяет Кирилл Суслов.

Интересно, что региональные банки частенько вводят у себя программы для «нестабильных заемщиков». Так, по словам Александра Черняка, некоторые банки в Архангельске, а также в Новороссийске стали предлагать специальные ипотечные продукты для моряков — людей с сезонными заработками.

Еще одна щепетильная тема — кредитование квартир, приобретаемых по заниженной стоимости. Официальных комментариев в банках по этому поводу не дают, но проигнорировать данную потребность клиентов кредиторы не могут. Дело в том, что по действующему законодательству продавец квартиры, в случае если он владеет ею менее трех лет, обязан заплатить подоходный налог с полученной от продажи суммы свыше 1 млн рублей. А подобных квартир, по оценкам риэлтеров, на рынке не меньше 30%. В итоге большая часть объектов реализуются по схеме, когда на руки продавец получает полную сумму, а в договоре купли-продажи указывается цена до 1 млн рублей. Так, по данным корпорации «Бест-недвижимость», в 2005 году примерно 70% квартир, продающихся на московском рынке, стоили дешевле 1 млн рублей. Между тем за такую сумму в то время в столице невозможно было купить даже самую захудалую «однушку». Ныне уже в большинстве городов Подмосковья квартиры стоят намного дороже.

Еще два года назад банки не рассматривали подобные варианты в качестве обеспечения кредита. Сегодня, когда конкуренция становится жестче, а для банка важен каждый заемщик, многие готовы идти на уступки. По утверждению директора по продажам ипотечной брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования» Павла Комолова, это практикуют все лидеры рынка. «Официально такая возможность называется “расширением целевого использования кредитных средств”, — поясняет он. — Она предлагается любым банком, у которого размер ипотечного портфеля более 40 млн долларов. Иначе бы он просто не набрал такой объем».

Схема сделки простая; в кредитном договоре указываются две суммы: 1 млн рублей — на квартиру и оставшаяся часть — на неотделимые улучшения. «Это не представляет никакого особого риска для банка, потому что из отчета оценщика он все равно знает, сколько эта квартира стоит в реальности. И в случае дефолта заемщика банк продаст квартиру по рыночной цене», — комментирует рискованность схемы Александр Черняк.

В список тех, кто позволяет клиенту указывать в договоре заниженную стоимость квартиры, входят как минимум шесть кредиторов: Абсолют Банк, Москоммерц-банк, «Сосьете Женераль Восток», ВТБ 24, Городской ипотечный банк, Росевробанк. Выяснить, кто готов кредитовать заемщика по договору с заниженной стоимостью жилья, просто. Достаточно набрать номер справочной службы или сервисного центра любого банка. Как правило, сотрудники ипотечного отдела с полуслова понимают суть проблемы и сразу же отвечают «да» или «нет». Причем, по заверениям консультантов, это никак не повлияет на условия кредитования. Только в Росевробанке сразу предупредили, что при указании в договоре заниженной стоимости ставка по кредиту будет на 0,5% выше. Правда, по неофициальной информации, в реальности все может оказаться немного по-другому. «На условия кредитования это редко влияет, но почти все банки берут повышенную комиссию при таких сделках», — пояснил один из брокеров.

Кредитные брокеры все чаще говорят о том, что основной запас лояльности банки исчерпали в прошлом году. Число кредиторов, стремящихся понизить требования к заемщику, сейчас почти не увеличивается. Как считают эксперты, расширять границы терпимости, набирая в портфель всех подряд, большинству кредиторов уже нецелесообразно. «Такая стратегия имеет смысл, только когда существует задача очень быстро выйти на рынок и в разы увеличить кредитный портфель», — считает Владимир Мильдзихов. Впрочем, какие бы недостатки ни приписывались отечественным банкам, жесткая фильтрация клиентов к ним уже явно не относится. «По нашему опыту получить кредит может практически любой заемщик, если он сам понимает, что в течение длительного срока готов выплачивать ежемесячные платежи», — резюмирует Юлия Пузакова.