Оценивать сам объект залога — то есть покупаемые квартиру или дом — у нас до сих пор не принято, кредиторы принимают решение исходя исключительно из возможностей самого заемщика. И это при том, что недвижимость у нас существенно не дешевела ни разу с 1998 года. Даже сейчас, когда рынок в ряде регионов (в первую очередь в Москве) находится в стагнации, причин для резкого обвала цен на жилье аналитики не видят. Самый мрачный, имеющий мало сторонников прогноз на ближайшие пять лет — потеря квадратным метром 15–20% стоимости. Для кредиторов не слишком опасно и это, учитывая, сколько за время выплаты долга недвижимость успеет набрать в стоимости перед корректировкой вниз.
Связываться с продажей недвижимости в случае дефолта заемщика банки просто не хотят. В случае возникновения у клиента проблем кредиторы стараются всеми силами не довести дело до печального финала, предоставляя отсрочку платежей и пересматривая условия договора. Впрочем, просроченные задолженности в ипотечном кредитовании, в отличие от потребительского, сейчас все еще можно пересчитать по пальцам. То ли к жилью россияне относятся намного серьезнее, чем к бытовой технике и мобильным телефонам, то ли в ипотечный круг еще не попали заемщики, которых действительно можно отнести ко второму сорту.
Банки же, получившие возможность секьюритизировать портфели и вынужденные жить в условиях все возрастающей конкуренции и бороться за укрепление своих позиций на рынке, продолжают облегчать клиентам жизнь, не только снижая ставки, но и улучшая прочие условия кредитования. Например, программы без первоначального взноса, появившиеся на рынке прошлым летом, аналитики назвали настоящим прорывом. Сейчас кредитовать 100% стоимости квартиры готовы около десяти банков. Но многие игроки ипотечного рынка считают риски подобных программ неоправданно большими. Маржа в ипотеке гораздо меньше, чем в потребительском кредитовании, сверхприбылей на этом рынке нет, поэтому у чересчур лояльных кредиторов могут возникнуть проблемы с рефинансированием.
Аналитики соглашаются с тем, что некритичный подход к выбору клиентов сказывается на качестве портфеля. Кроме того, отсутствие первоначального взноса заемщика расхолаживает, считают банкиры: не заплатив предварительно кровные деньги, он начинает относиться к заложенному жилью как к съемному, с которого в случае чего проще съехать, чем погасить задолженность по нему. Получается, что улучшение условий и слишком низкие ставки могут привести к тому, что за ипотекой потянутся люди далеко не благонадежные. Такие риски сбрасывать со счетов уже нельзя.
Любовь российских банкиров к заемщикам, скорее всего, охладит и кризис на ипотечном рынке США, который уже косвенно ударил по России, вызвав снижение мировых фондовых площадок. Данные Mortgage Bankers Association — организации, объединяющей более 3 тыс. компаний сферы ипотечного кредитования США, —показали существенное увеличение в четвертом квартале 2006 года числа просроченных платежей и случаев потери прав выкупа ипотечных закладных. Проблемы за океаном возникли как раз у компаний, работающих в наиболее рискованном секторе, так называемом subprime-кредитовании, то есть специализирующихся на клиентах с плохой кредитной историей, которым отказали другие банки.
Заемщик «второго сорта» в США также может получить ипотечный кредит, хоть и по более высокой, чем обычно, ставке. Правда, риск невозврата для банка в таком случае возрастает многократно. На этом сейчас и погорела New Century Financial Corp. Ее кредиторы планируют прекратить финансирование компании, и если это произойдет, банкротство второго по величине игрока американского сегмента subprime будет более чем вероятно.
Новости о проблемах в сфере ипотечного кредитования США привели к мини-ралли в облигациях Казначейства. Инвесторы стали опасаться, что subprime-кризис повлияет на жилищный рынок в целом. На пике новостей фьючерсы на ставку fed funds показали, что оценка вероятности снижения учетной ставки на 50 б.п. в конце года выросла с 85% до 100%, оценка вероятности ее снижения до сентября — с 45% до 58%. Правда, уже на следующий день торговая сессия на американском фондовом рынке прошла довольно спокойно. После ряда заявлений представителей банков и ипотечных брокеров инвесторы пришли к выводу, что оценка риска для финансовой системы была преувеличена.
Нашему фондовому рынку апокалипсис из-за жилищных проблем вообще не грозит, поскольку ипотечных ценных бумаг на нем практически нет, а показатели по недвижимости и строительству не входят ни в какие индексы. Крупнейшие кредиторы банкротиться в ближайшее время также не будут: Интернет сейчас пестрит предложениями для заемщиков, которым отказали банки, но серьезные игроки утверждают, что с неблагонадежными они не связываются.
Помимо всего прочего нынешний кризис в США вызван еще и падением цен на недвижимость, которого в России, повторимся, пока не предвидится. Тем не менее многие аналитики прогнозируют, что, учтя печальный опыт заокеанских коллег, наши банкиры какое-то время будут подходить к оценке собственных рисков более консервативно. Это означает, что ждать в этом году резкого снижения ставок, а также новых революционных прорывов в улучшении условий ипотечного кредитования и смягчении требований к заемщикам вряд ли стоит.
Метры против процентов
Запуская национальный проект «Доступное жилье — гражданам России», власти собирались одновременно наращивать предложение и стимулировать спрос. То есть увеличивать объемы строящегося в стране жилья и делать ипотеку как можно более массовой.
Реализация первой части проекта идет пока не слишком гладко. В 2006-м в России было построено 50,2 млн. кв. метров жилья — на 15% больше, чем в 2005-м. В 2007-м, по прогнозам первого вице-премьера правительства РФ Дмитрия Медведева, будет возведено уже 56 млн. кв. метров. Вроде бы рост показателей налицо, и можно рапортовать об успехах. Но дело в том, что 6 млн. кв. метров, на которые в этом году увеличатся объемы строительства, — это лишь около 80 тыс. квартир. Для огромной страны, где в улучшении жилищных условий нуждаются миллионы человек, этого явно мало.
Постепенное, на 10–15% в год, увеличение предложения не решит и проблему с ценами. Чтобы они стали, как выражаются чиновники, разумными, необходимо нарастить площади как минимум на треть, причем быстро. Сделать это прямо сейчас практически невозможно. На многоэтажные новостройки в таком количестве не хватит имеющихся у нас мощностей строительных заводов. С индивидуальными домами проще: можно строить быстро, много, дешево и просто. Но загородным поселкам нужна инфраструктура, то есть абсолютно невыгодные инвесторам дороги, школы и больницы, кроме того, требуются специально выделенные земли и подведенные коммуникации. Это означает долгие согласования по каждому пункту и мучительные споры государства и бизнеса о том, кто, что и в каком объеме должен финансировать.
Такой процесс может растянуться не на один год, поэтому чиновники, ответственные за реализацию жилищного нацпроекта, проблему нехватки метров сейчас особенно не форсируют, вяло поругивая регионы, отстающие по объемам строительства, и похваливая передовиков производства. Сосредоточиться на второй составляющей программы, ипотеке, государству гораздо проще хотя бы потому, что она прекрасно развивается и без участия властей. Скажем, процентная ставка по кредитам в 2006 году существенно снизилась. Дмитрий Медведев с удивлением обнаружил это два месяца назад, отметив, что правительство планировало снизить ставку лишь в 2007-м. Первый вице-премьер тут же записал рыночный тренд себе в актив, помянул макроэкономическую ситуацию в стране и наметил дальнейшее уменьшение процентов по кредитам на этот год.
Государство считает розничную ставку важнейшим элементом управления ипотечным рынком. Только снижая ее, по мнению чиновников, можно увеличить объемы кредитования, которые сейчас хоть и опережают плановые показатели, но считаются все еще недостаточными. «Сегодня нас всех не устраивает ставка: она слишком высокая», — выражает недовольство Медведев. По его мнению, потребитель должен платить по кредиту на покупку жилья 6–8%, и предоставить россиянам такую возможность правительству вполне по силам. Владимир Путин официально называл еще более низкую цифру — 5–6% годовых, оговариваясь, что она возможна только в случае сокращения темпов инфляции до целевого показателя 4–5% в год.
На самом деле прямой связи между ставкой по ипотечному кредиту и инфляцией может и не быть. Система секьюритизации кредитов российских банков на внешних и внутреннем рынках уже запущена, ипотечные ценные бумаги перестали быть фантастикой для игроков фондового рынка. По прогнозам, объем выпуска деривативов будет только расти, а при размещении средств на фондовом рынке инфляция как раз не является главным и определяющим фактором. В реальности покупатели бондов часто довольствуются очень низкими процентными ставками.
Коммерческие банки постоянные разговоры чиновников об уменьшении стоимости кредитов поначалу воспринимали в штыки, боясь, что на них будут давить. Много было споров о том, сломает ли рынок применение административного ресурса или субсидирование ставок. Теперь страсти поутихли. Дело не в том, что банкиры поверили в корректное поведение государства, просто при нынешних ценах на жилье разница в несколько процентных пунктов уже перестала быть для потребителей актуальной. Финансовые институты снижают ставки совершенно добровольно, используя это как последнее средство привлечь людей, еще не выведенных высокой стоимостью квадратного метра из числа потенциальных заемщиков.
Вскоре и чиновники поймут, что одно только уменьшение ставки может сделать доступной ипотеку, но не само жилье. Что же останется государству? Льготные программы, финансируемые из бюджета (например, для военнослужащих), социальная ипотека для бюджетников, молодых семей, специалистов на селе и т.д.? Все это уже существует и в отдельных регионах даже очень неплохо работает. Кроме того, сейчас формируется законодательная база для накопительной системы покупки квартир (стройсберкассы). Но люди, которым государство так или иначе может за свой счет помочь в покупке жилья, это еще не все россияне, и даже не большая их часть. А программы для «обычных» граждан вскоре также упрутся в непробиваемую стену цен на недвижимость.
Впрочем, у государства есть и иной способ сделать жилье доступнее. Во многих регионах до трети новостроек забирают местные власти под многочисленные социальные программы для льготников, очередников и т.п. Эти объемы, указанные в строительных отчетах, на рынок фактически не попадают, что делает и без того ограниченное предложение остродефицитным. Если государство начнет раздавать бесплатные квартиры, используя другие механизмы (например, оплачивая очереднику льготную ипотеку), общий объем предложения на рынке недвижимости заметно вырастет. На цене квартир это может сказаться самым благоприятным образом.
