Не менее грандиозные планы у участников ипотечного рынка и на этот год. Например, фонд жилищного строительства Красноярского края собирается оформить около 3 тыс. ипотечных кредитов — в 1,8 раза больше, чем в 2006-м. Кубанское ипотечное агентство планирует увеличить выдачу кредитов в 3–4 раза по сравнению с 2006-м, открывая для этого 19 удаленных офисов по всему Краснодарскому краю. Юго-Западный банк Сбербанка РФ хочет довести долю жилищных кредитов в общем объеме кредитования с нынешних 12% до 30–40%. «Все усилия банка планируется направить на увеличение объемов кредитования строительства жилья в несколько раз, тем более что предпосылки для этого есть», — говорит Михаил Золотарев, председатель банка. Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию в 2007 году планирует увеличить инвестиции в строительство жилья по сравнению с 2006-м в 1,8 раза — до 1,6 млрд. рублей. В прошлом году на Южном Урале было выдано более 14 тыс. ипотечных кредитов.
Впечатляющие цифры, особенно из регионов, можно перечислять бесконечно. И ипотеку в России можно было бы считать состоявшейся, если бы не одно «но». По экспертным оценкам, в 2006-м заемщики отказывались от уже одобренных кредитов чуть ли не в половине случаев. Дело в том, что ипотека в денежном выражении в прошлом году росла ударными темпами в основном благодаря безумному увеличению стоимости жилья, приостановить которое удалось только к ноябрю-декабрю. Квадратные метры дорожали так быстро, что клиенты банков не успевали даже оформлять кредиты.
В итоге сейчас ипотека становится доступной все более узкому кругу россиян. Люди, которые еще 2–3 года назад вполне могли стать заемщиками, теперь остаются не у дел. В 2003-м средний доход, например, московской семьи составлял $1200 в месяц, а средняя ставка по ипотечному кредиту — 15% годовых. Сегодня такая семья располагает уже $2 тыс. в месяц, да и ставки снизились на 4–5%, но за это время сама недвижимость успела подорожать в 4 раза. Получается, что три года назад москвич, покупавший однокомнатную квартиру за $50 тыс., получал кредит в размере $40 тыс. на 15 лет, и ему оставалось доплатить лишь 20% от стоимости объекта. В 2006-м же средняя сумма кредита на те же 15 лет составляла $90 тыс., а стоимость однокомнатной квартиры — уже $190 тыс. То есть для приобретения жилья сейчас москвичу нужно иметь уже около $100 тыс. собственных средств, а такие деньги есть далеко не у каждого.
Эту проблему не решить даже путем столь любимого чиновниками снижения процентных ставок по кредитам. Если за кредит придется платить всего 7% годовых, та же семья с доходом $2 тыс. в месяц сможет взять в банке не $90 тыс., а $120 тыс. Сможет ли она самостоятельно доплатить оставшиеся $70 тыс.? 2–3 процентных пункта, столь значимые для рынка еще пару лет назад, теперь становятся совершенно незаметными на фоне грандиозной суммы, которую заемщик в итоге должен будет заплатить за жилье.
Сейчас ситуация на рынке жилой недвижимости чуть менее напряженная, чем годом раньше, цены топчутся на месте уже несколько месяцев. Однако большинство аналитиков считают, что вскоре рынок слегка остынет, и метры снова ринутся вверх. Дорожать так же быстро, как в прошлом году, он не будет (в отдельные месяцы 2006-го рост доходил до 10%), но причин для того, чтобы не прибавить 1–2% «живого веса» в месяц, пока не видно.
Не гарантированы мы и от повторения ажиотажа прошлого года. Если это случится, российская ипотека рискует просто захлебнуться, так и не достигнув объема в $30 млрд., который аналитики пророчат ей к 2009 году. Жилищное кредитование просто упрется в непробиваемую стену цен на недвижимость, и тогда расти ей останется совсем недолго. Рапортовать о многократном увеличении количества выданных кредитов власти могут перестать уже через год.
Замкнутый круг
ПРОБЛЕМА СЕЙЧАС вовсе не в ипотеке, говорят финансисты. Она-то как раз доступна, зато недоступна сама недвижимость. Но именно кредитный бум (или его ожидание) разогревает рынок жилья: почувствовав скорое расширение спроса девелоперы не спешат опускать цены и даже в период стагнации норовят хоть чуть-чуть, но поднять планку, отвечают им эксперты от недвижимости. Получается замкнутый круг.
Действительно ли в росте цен на жилье виновата именно ипотека? Эксперты рынка недвижимости считают ее одной из важнейших причин ажиотажа. «Быстрый рост жилищного кредитования при отсутствии адекватного роста объемов строительства стимулирует увеличение стоимости квадратного метра», — говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru).
С ним соглашается и часть банкиров. «По всем прогнозам, объем ипотечного рынка должен вырасти еще в два раза. Но если ипотека будет продолжать расти такими же темпами, как сегодня, а объемы строительства будут отставать, то ипотека подтолкнет рост цен на жилье. При отсутствии масштабного строительства только небольшая прослойка населения сможет позволить себе ипотечный кредит», — считает Лора Файнзилберг, вице-президент по банковским операциям ипотечного банка «ДельтаКредит».
Другие кредиторы влияния ипотеки на рынок недвижимости пока вообще не замечают. Серова из «ВТБ-24» напоминает, что доля сделок, совершенных с использованием кредитных средств, в общем объеме операций на рынке недвижимости еще слишком мала, поэтому к заметному росту цен она привести просто не может. Действительно, еще пару лет назад ипотечные сделки занимали всего 1–2% рынка недвижимости. Сейчас их доля подросла до 7–10% (по самым смелым оценкам), но этого явно недостаточно, чтобы разогреть жилищный рынок так сильно, как в прошлом году. Однако в будущем, по мере развития этой услуги, ипотека будет играть на повышение стоимости квадратных метров все больше и больше. Но не отказываться же из-за этого от кредитования населения? «Выход один — наращивать объемы нового строительства, приводить спрос и предложение на рынке недвижимости к балансу», — считает Игорь Кузин, председатель правления банка «ДельтаКредит».
Острый дефицит предложения — основная проблема нынешнего российского рынка недвижимости. Например, в Москве квадратный метр сейчас стоит в среднем около $4 тыс., но не из-за ипотеки, а потому, что в прошлом году в столице было построено около 5 млн. кв. метров жилья, то есть где-то 0,35 кв. метра на человека. Для сравнения: в Китае сейчас строят примерно 1,5 кв. метра на человека в год, и жилье стоит $700–800 за кв. метр.
Пробить стену
«НУЖНО СТРОИТЬ, но это вопрос не к банкам, а к государству», — говорит Кузин. Но в том-то и дело, что в одиночку власти с этой проблемой справиться никак не смогут. Чиновникам вряд ли удастся преодолеть сопротивление девелоперов, придерживающих построенные метры и выделенные под новостройки площадки, чтобы не снижать розничные цены и не лишать себя части прибыли. Рынок недвижимости сейчас непрозрачен, сильно монополизирован, а крупнейшие застройщики имеют тесные связи с местными администрациями. Сомнительно, что государству удастся распутать этот клубок — во всяком случае быстро.
Привлекать банки к борьбе с коррупцией и монополиями бессмысленно. Зато они могут поддержать застройщиков, которые зачастую не осваивают новые строительные площадки не по злому умыслу, а из-за банальной нехватки собственных средств. Раньше основным источником финансирования жилищных проектов были средства дольщиков, но два года назад изменения в законодательстве практически перекрыли девелоперам этот поток. Именно с тех пор дефицит предложения на рынке недвижимости стал особенно заметен.
Любовь с банками у российских застройщиков не сложилась до сих пор. Кредиторы активно не хотят заниматься проектным финансированием, считая его слишком рискованным. Во время любого, даже самого небольшого кризиса первыми, кому банки отказывают в кредитах, оказываются строители. В спокойные времена деньги им дают, но под такой высокий процент, что девелоперы сами спешат отказаться от столь накладного для них финансирования.
Возможно, именно ипотеке в обозримом будущем удастся примирить застройщиков и банкиров, заставить их мирно сосуществовать и не коситься друг на друга с опаской. Когда клиенты перестанут обращаться за кредитами из-за того, что просто не смогут подобрать себе подходящее жилье, кредиторам волей-неволей придется так или иначе финансировать строительство, чтобы иметь возможность и в дальнейшем наращивать свои портфели. Правда, массовой многоэтажной застройкой, скорее всего, заинтересуются лишь крупные банки — для всех остальных подобные проекты так и останутся слишком дорогими и рискованными.
Первые шаги в этом направлении сейчас уже делаются. Например, ВТБ активно подписывает с властями различных регионов меморандумы о сотрудничестве в сфере реализации проектов строительства доступного жилья. Он также собирается развивать свое участие в кредитовании строительных организаций. ВТБ даже пробует себя в качестве инвестора: банк стал одним из учредителей Приволжской градостроительной компании, которая будет реализовать масштабный проект «Новый город» в Чувашии (739 тыс. кв. метров на 221 га земли). Стоимость этого проекта оценивается в $1 млрд., и ВТБ собирается привлечь 24 млрд. рублей.
Участие крупнейших российских банков в финансировании строительных проектов может увеличить предложение на рынке недвижимости довольно существенно. Вопрос только в том, кто из них захочет этим заниматься. Иметь дело с классическими городскими многоэтажками эконом-класса довольно рискованно: никто не может гарантировать, что всю тысячу квартир можно будет продать собственным ипотечным заемщикам.
Риски будут значительно меньше, если кредитовать строительство не многоэтажки, а небольшого индивидуального дома — здесь спрос можно рассчитать довольно точно, так что даже средней величины кредиторам браться за такое дело не опасно. Кроме того, многие банки, занимающиеся в том числе ипотекой, сейчас активно становятся соинвесторами строительства коттеджных поселков. То есть рынок этот они уже знают и не боятся его. «BusinessWeek Россия» как-то уже писал о том, что малоэтажное строительство может спасти национальный проект «Доступное жилье». Вполне вероятно, что в будущем именно оно выведет из возможного кризиса и ипотеку.
Пока на загородном рынке активно работает не более двух десятков банков, занимающихся ипотечными кредитами. Продукты остальных участников рынка сложно назвать конкурентоспособными: они не менялись со дня выхода в свет, то есть первоначальный платеж составляет 40–50% от стоимости дома, срок кредитования — до 10 лет, ставка — от 14% в валюте и от 18% в рублях. Такие условия сегодня вызывают у потенциальных заемщиков лишь недоумение. У лидеров же программы по загородному жилью мало чем отличаются от городских кредитов, причем линейка предложения здесь постоянно расширяется. «Интерес к загородным объектам стоит отметить особо. Думаю, 2007 год станет в том числе и годом активизации ипотечных программ в Подмосковье. Если сейчас объем таких сделок не превышает 15%, то вполне возможно ожидать их роста как минимум до 20%», — считает Игорь Жигунов.
Загородный коттедж эконом-класса с участком земли сейчас стоит дешевле, чем стандартная двухкомнатная квартира в большом городе, то есть становится ей реальной альтернативой. Это может стать определяющим фактором в переселении немалой части горожан со средним достатком на лоно природы. «Остается только популяризировать
Кто не рискует…
Первые годы существования ипотеки в России процентные ставки по кредитам топтались в районе 15% годовых в валюте и упорно не желали снижаться. Банкиры много говорили о рисках и инфляции, но реальная причина заключалась в том, что в стране было некоторое количество людей, готовых принять такие условия, — не слишком много, но вполне достаточно для финансовых институтов, делающих первые шаги на новом рынке и не обладающих достаточными собственными средствами для того, чтобы сделать услугу массовой.
Тогда банки практически ничем не рисковали. От возможного падения цен на недвижимость они страховались высоким первоначальным взносом, отсутствие у россиян кредитной истории компенсировали массой документов, подтверждающих доход клиента, его порядочность и перспективы. Первые заемщики имели просто железобетонную репутацию — их кандидатуры разбирали более чем тщательно, соотнося с миллионом различных критериев, и несоответствие хоть одному из них могло стать причиной отказа в выдаче кредита.
Но суперблагонадежные клиенты у банков вскоре кончились. Именно этим объясняются первые шаги кредиторов навстречу заемщикам. Прежде чем снижать процентную ставку, финансисты испробовали другие методы привлечения клиентов: раскрыли объятия жертвам серой зарплаты, благосклонно отнеслись к дополнительным источникам доходов, разрешили брать в созаемщики членов семьи и т.д. От расширения круга потенциальных клиентов риски банков возросли, но не слишком сильно, поскольку на кредит под 15% годовых решались все-таки люди серьезные, платежеспособные, остро нуждающиеся в жилье и не настроенные обманывать кредиторов.
Ставки дрогнули и начали постепенно снижаться лишь тогда, когда «лучшие» заемщики в банки приходить практически перестали. «Что ж, сливки кончились — можно и молочка попить. Кредитные портфели-то все равно нужно наращивать», — шутит один из кредиторов. На уменьшение доходов банки идут в расчете на рост оборотов. Но вместе с этим повышаются и риски: люди, не готовые платить по кредиту больше 10%, как правило, получают меньше тех, кто в состоянии потянуть 15%, они меньше востребованы рынком и имеют больше шансов скатиться до дефолта из-за проблем с работой.
