Логин or Регистр

Rambler\'s Top100 Кредиты Инв.проекты Венчур Представители Посредники Изобретения Партнеры Ссылки Форум Глоссарий Новости .

 ИДЕИ БИЗНЕСА  БИЗНЕС-КРЕДИТЫ  ГОТОВЫЙ БИЗНЕС  РЕКЛАМА  РАЗМЕСТИТЬ СТАТЬЮ

Банк бизнес-предложений


 

Лучшие бизнес предложения

   Кредиты малому и
  среднему бизнесу.
  Помощь в поиске
  залога (недвижимость)


Лучшие бизнес предложения
Наш опрос
Вам нравится вести бизнес в России?

Да, я всем доволен
Да, но нужны реформы
Нет, но нет выбора
Нет, я свернул бизнес
Не знаю
Я - наемный работник



Результаты
Другие опросы

Ответов: 24613
Комментариев: 7
Счетчики, рейтинги
Rambler's Top100

Яндекс цитирования

Самые популярные запросы
бизнес-план   готовый бизнес   интернет-трейдинг   как заработать   ипотека   инвестиции в недвижимость   прямые инвестиции   венчур   фондовый рынок   свой бизнес  недвижимость  
Последние бизнес-планы
  Бизнес план «Развитие мясного и племенного коневодства» - 850.00 руб - покупок: 36 
  Бизнес план «Организация предприятия по разведению кр. рогатого скота мясомолочного направления» - 850.00 руб - покупок: 35 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству строительных материалов» - 600.00 руб - покупок: 23
  Бизнес-план инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка» - 1500.00 руб - покупок: 34 
  Бизнес-план «Организация современного хозяйства по выращиванию овощей в открытом грунте» - 750.00 руб - покупок: 35 
  Бизнес-план «Организация производства фанеры» - 750.00 руб - покупок: 19
  Бизнес-план «Разведение крупного рогатого скота» - 750.00 руб - покупок: 52 
  Бизнес-план «Создание деревоперерабатывающего комбината» - 700.00 руб - покупок: 34 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству клееного мебельного щита» - 600.00 руб - покупок: 43 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству пиломатериалов» - 750.00 руб - покупок: 29
Все по дате поступления
Дом, который никто не построил

ИННА КОЛОМЕЙСКАЯ, 17.03.07

Страница: 1/3

Ограниченное предложение на рынке жилья делает российскую ипотеку почти бессмысленной: заемщики не успевают за ценами и отказываются от кредитов. Чтобы увеличить объемы строительства, девелоперам нужны деньги. Получается замкнутый круг. Разорвать его застройщики, банкиры и государство смогут только общими силами.

Шесть лет назад коллега попросил меня быть поручителем по его ипотечному кредиту. Я была поражена его смелостью: банки тогда рассматривали каждого потенциального заемщика под лупой, шансы получить их одобрение у обыкновенного журналиста были невелики, да и вообще, в то время большинству россиян десятилетняя кредитная кабала не могла присниться даже в страшном сне. Свои услуги жаждущим купить квартиру уже предлагали около десятка банков, но в то, что это реально работает у нас, а не «где-то там, за границей», не верили тогда даже москвичи. Редакторы просили, упоминая в статье слово «ипотека», обязательно давать в скобках его расшифровку: кредит на жилье под залог покупаемой недвижимости. Иначе читателю было непонятно, о чем идет речь.

Мой коллега совершал классическую альтернативную сделку: продавал однокомнатную квартиру и покупал двухкомнатную — поэтому кредит ему требовался очень небольшой, порядка $10 тыс. Он выплатил его года за два: налоговый перерасчет, положенный каждому ипотечному покупателю, помог быстро расплатиться с банком. К тому моменту, когда он гордо сообщил мне и еще трем поручителям, что мы отныне свободны от обязательств, его семья давно уже освоилась в большой двушке в сталинском доме в районе ВДНХ, во время ремонта легко превращенной в комфортное трехкомнатное жилье. На момент покупки эта квартира стоила $35 тыс., теперь — более $200 тыс.

Сейчас у меня уже около десятка знакомых, выплачивающих ипотечные кредиты различным банкам. Все они поначалу долго сомневались, стоит ли пользоваться этой услугой, долго высчитывали, сколько в итоге переплатят за квартиру за 10–15 лет, и мучительно оценивали риски потерять за это время работу или здоровье. Но все в итоге оказались в выигрыше: жилье за последние пару лет выросло в цене настолько, что сейчас они не наскребли бы денег даже на первоначальный взнос. О сделанном не жалеет даже приятель, купивший квартиру по ипотеке прошлым летом, незадолго перед тем, как цены стагнировали. Ежемесячный платеж его не сильно обременяет, а переселиться с окраины в центр без ипотеки он вряд ли бы сумел. Правда, приятель признает, что кредит сильно изменил его отношение к жизни: работу, например, даже надоевшую и неинтересную, теперь просто так не сменишь, на вольные хлеба не перейдешь.

В ожидании чуда

ПЕРВЫЕ ГОДЫ существования ипотеки в России ее развитию, как ни странно, сильно мешал опыт, накопленный в этой сфере другими странами. Журналисты, а вслед за ними и потенциальные потребители услуги, обожали сравнивать отечественные программы с западными. Сравнение, конечно, было не в нашу пользу: и ставки у нас выше в разы, и расплачиваться приходится гораздо быстрее, и документов для получения кредита требуется немыслимое количество, и банки оценивают исключительно заемщика, а не объект залога — в общем, недостатков у российского продукта множество, а достоинств почти не видно.

Подобные аналогии бессмысленны: на Западе банкиры занимаются ипотекой десятилетиями, наш же рынок еще молод до неприличия, и вполне естественно, что его участники хотят для начала снять сливки и нарастить жирок перед тем, как делать услугу действительно массовой. Такой период развития ипотека проходила абсолютно во всех странах. Но наши потребители, оглядываясь на Запад, хотели, чтобы расцвет жилищного кредитования наступил в России сразу, минуя все начальные стадии. Высокие ставки и жесткие условия банков потенциальных заемщиков не устраивали, они откладывали решение кредитного вопроса до той туманной поры, когда «у нас будут такие же условия, как у них», не давая тем самым рынку развиться.

Тормозило ипотеку и традиционное недоверие россиян к финансовым институтам. Первые программы запускались у нас в 1999 году, а после кризиса так или иначе иметь дело с банками отваживались немногие. На пресс-конференции, устроенной одним из ипотечных первопроходцев в то время, основным вопросом был: «А что будет, если банк обанкротится?» «Ничего не будет, — устало отбивался банкир, — обанкротится — не будете кредит выплачивать, вам же лучше». Конечно, на самом деле все не так просто, и банкротство кредитора вовсе не освобождает заемщика от обязательств, так как его договор с банком будет куплен другим участником рынка, и долг с процентами придется выплачивать уже ему. Но какая клиенту разница, на чей счет перечислять деньги, если условия кредита останутся прежними?

Время шло, банки не банкротились, квартиры дорожали, людей, взявших или уже выплативших кредит на покупку жилья, становилось все больше — и россияне в ипотеку поверили. Потянулись в банки, быстро образовавшиеся брокерские конторы и специально созданные отделы риэлторских компаний. В 2005 году в базах данных агентств по недвижимости примерно напротив 20% объектов появилась пометка: «возможна продажа по ипотеке». В то время, согласно социологическим опросам, кредит на покупку квартиры или дома теоретически хотели бы взять около 15% наших граждан.

Мало, считали банкиры, слегка нарастившие капитал, ожидающие законодательных изменений в сфере рефинансирования и уже морально готовые к работе с оборота. На 2006 год они планировали увеличение объемов на 40–50%. И просчитались — редчайший случай в российской истории — в меньшую сторону. Потому что ипотечный рынок в прошлом году вдвое перерос самые смелые планы, несмотря на то, что ажиотажный рост цен на квартиры сорвал едва ли не половину сделок на рынке недвижимости.

Сейчас ипотечный кредит хотела бы взять каждая третья российская семья (правда, потенциальными заемщиками пока можно признать лишь 12% граждан). Откуда такой всплеск? Устали ютиться на 20 кв. метрах с детьми, тещей и любимой собачкой? Поняли, что копить деньги под матрацем и ждать, пока квартиры подешевеют, бессмысленно? Распробовали прелести западной жизни взаймы? Все это имеет место. Но едва ли не самым важным моментом для изменения психологии россиян оказалось вступление в число активных участников ипотечного рынка государства.

Правда, участие это пока осуществляется только на словах: чиновники всех рангов твердят о необходимости развивать ипотеку, постоянно упоминая волшебное заклинание о снижении процентных ставок. Власти еще сами толком не разобрались, что и как они собираются делать, в какие именно сектора входить. Рынок под аккомпанемент громких заявлений развивается своим чередом. Но для россиян оказалось достаточным уверений в том, что все под контролем, что чудо, наконец, свершится, и каждый получит то жилье, о котором мечтает. Чуда пока не произошло, но одно только его ожидание породило бурный всплеск интереса к ипотеке.

Год заемщика

КОНЕЧНО, одних только неподтвержденных государственных гарантий большинству потенциальных заемщиков было бы недостаточно, чтобы действительно подать заявку на получение кредита. Вторым важнейшим катализатором спроса стали условия займов, которые в 2006-м становились лучше с каждым днем.

Если раньше кредиты выдавали в основном на 10 лет, максимум на 15, то теперь расплачиваться можно и 20, и 25 лет. Не важно, что большинство нынешних заемщиков стараются выйти из должников побыстрее и ипотечные кредиты в среднем гасят за 6–7 лет. Чем дольше можно отдавать долг, тем меньше ежемесячный платеж, а именно этот показатель сейчас становится определяющим для многих. Потенциальный клиент банка уже не высчитывает, сколько ему придется переплатить за квартиру — он смотрит, какую часть текущего дохода придется отдавать кредитору, а не тратить на себя. Кроме того, увеличение срока кредитования влияет на размер займа гораздо больше, чем кредитная ставка. Например, уменьшение ставки на три пункта (скажем, с 9% до 6%) увеличит сумму кредита всего на 13%, а увеличение срока кредита с 10 до 20 лет — на все 40%.

Еще пару лет назад от заемщика требовали внести 25–30% стоимости квартиры, а кредит выдавали на оставшуюся часть. Теперь личных накоплений почти не требуется: можно вносить 15%,10%, 5% стоимости жилья или вообще обойтись без первоначального взноса. Около года назад заемщикам разрешили полностью оплачивать квартиру за счет кредита. Начавшись как краткосрочная маркетинговая акция, эта услуга на нашем рынке, похоже, прижилась. Даже те банки, которые считают выдачу 100-процентных кредитов слишком рискованной, предлагают клиентам комбинированный вариант: 10–15% стоимости квартиры оплачивает потребительский кредит, остальное — ипотечный. Правда, чтобы въехать в новую квартиру, не заплатив за нее ни копейки личных денег, нужно либо полностью соответствовать условиям кредитора, что порой бывает непросто, либо первое время, пока не будут выплачены 15–20% основного долга, рассчитываться по повышенной процентной ставке. Кроме того, по таким программам банки дают сумму, действительно достаточную для покупки квартиры, лишь людям с доходами гораздо выше среднего. А москвич, например, с зарплатой $2–3 тыс. в месяц, может получить от кредитора не больше $50 тыс. и, естественно, ничего на эти деньги купить не сможет.

Если не учитывать программы, которые входят в группу повышенного риска для банков, можно смело говорить о том, что критерии оценки заемщиков стали значительно мягче: справка с указанием зарплаты по форме 2НДФЛ уже не является обязательным условием выдачи кредита, поручительства требуют редко и т.д. В этом плане банки, видимо, собираются пойти еще дальше. «В 2007 году мы ожидаем продолжения тренда по либерализации условий кредитования как с точки зрения формальных параметров продуктов, так и с точки зрения требований к оформлению сделок», — говорит Мария Серова, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ «ВТБ-24». Уже предлагают свои услуги и финансовые институты, готовые работать с теми заемщиками, которым отказали другие банки. А у тех, кто взял кредит несколько лет назад, теперь появилась возможность рефинансировать его, перезаключив договор на более выгодных условиях.

Стандартная линейка ипотечных продуктов сейчас уже является достаточно полной, но новые программы появляются постоянно. Одной из самых перспективных Игорь Жигунов, член правления Городского ипотечного банка, считает так называемые потребительские ипотечные кредиты, которые предполагают, что заемщик может получить кредит на срок до 25 лет и на сумму до $1 млн. под залог уже имеющейся квартиры или дома и использовать его для покупки новостройки. «В 2006 году доля таких кредитов составляла 15–20% от общего объема, а в 2007-м их количество вполне может вырасти до 25–30%», — полагает эксперт.

Алексей Аксенов, генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского банка (ММБ), добавляет, что в этом году должны появиться и специальные программы, созданные по образцу автокредитования: банки будут тесно сотрудничать с застройщиками, риэлторами, страховщиками. Возможно также, что большее распространение в 2007-м получат рублевые кредиты с плавающей ставкой и займы на покупку комнаты.

Процентные ставки по кредитам за прошлый год также снизились очень заметно. Средняя ставка по кредитам в рублях сейчас находится на уровне 11% годовых, по валютным займам нормальным считается порог в 9–10%. Конечно, есть и более дорогие продукты, рассчитанные, например, на покупку квартиры в недостроенной многоэтажке или дома за городом. Но еще пару лет назад о таких средних показателях можно было только мечтать.

Ставки, видимо, будут снижаться и в дальнейшем, пусть и не так быстро, как хотелось бы заемщикам. Пока модели, выстроенные лидерами рынка, предусматривают снижение стоимости кредита примерно на 1% в год. Но эксперты затрудняются сказать, как долго может продлиться подобный тренд. «Ставка уже сегодня находится практически на предельно низком уровне. При цене межбанковских кредитов в Лондоне (LIBOR) более 5% ставки по ипотеке в России не могут опуститься ниже 9%, а срок кредита не может быть больше 30 лет», — уверен Олег Скворцов, заместитель председателя правления Абсолют Банка.

Двигатель рынка

СЕЙЧАС на российском рынке работают более 600 банков, предлагающих ипотечные кредиты. Их количество в обозримом будущем будет только увеличиваться. Правда, основные объемы (до 70%, по экспертным оценкам) приходятся на 10–15 крупнейших игроков, так что в ближайшие год-два нас наверняка ожидает консолидация рынка, ряд слияний и поглощений. Могут появиться в России и крупные западные банки — они способны потеснить наших лидеров, поскольку имеют доступ к дешевым финансам и, соответственно, готовы предлагать потребителям самые выгодные условия.

Впрочем, конкуренции на нашем ипотечном рынке хватает и без иностранных гигантов. Именно ей потребители обязаны более выгодными условиями кредитования. Доли лидеров рынка постоянно претерпевают изменения, несмотря даже на то, что размер портфелей увеличивается практически у всех. Выход у банков только один: чтобы привлечь как можно больше клиентов, необходимо придумывать для них новые приманки.

В прошлом году произошло и еще одно важнейшее для участников ипотечного рынка событие — выпуск ипотечных ценных бумаг. Первым подобные евробонды разместил ВТБ, его примеру последовали другие банки. Сейчас секьюритизацию ипотечных кредитов на сумму $215 млн. готовит банк «ДельтаКредит». На очереди — рублевые ипотечные деривативы, размещение которых на внутреннем рынке планируют АИЖК и «Совфинтрейд» («дочка» Газпромбанка).

Выпуск ценных бумаг с ипотечным покрытием для банков означает, что они могут не держать длинные кредиты на балансе. Капиталы наших финансовых институтов невелики, и именно в этом некоторые аналитики видели основную причину того, что ставки долгое время не снижались: банки просто отсеивали таким образом часть потенциальных заемщиков, ибо не могли удовлетворить спрос в полном объеме. А продажа активов с баланса высвобождает средства, которые можно направить как раз на то, чтобы сделать ипотеку в России по-настоящему массовой.

Ипотечные облигации во всем мире считаются бумагами низкодоходными, но практически безрисковыми. У нас также наверняка в них будут вкладываться и самые консервативные инвесторы. Даже Внешэкономбанк, выполняющий функции государственной управляющей компании, может получить право инвестировать пенсионные накопления в ипотечные облигации, не обеспеченные государственными гарантиями. Соответствующий законопроект, по словам Владимира Лукова, замдиректора департамента финансовой политики Минфина, уже находится на рассмотрении в правительстве. Доступ к длинным и дешевым пенсионным деньгам поможет российским банкам нарастить жирок, необходимый для того, чтобы обеспечить ипотекой всех желающих.

Лукавые цифры

В 2006 ГОДУ в России было выдано ипотечных кредитов почти на 200 млрд. рублей — в два раза больше, чем планировалось. Такие цифры озвучил первый вице-премьер Дмитрий Медведев, ответственный за национальный проект «Доступное жилье». Сами участники рынка называют порой более высокие показатели. Так, по данным Альфа-банка, в прошлом году общий объем ипотечного кредитования в России увеличился в три раза и составляет сейчас $12,4 млрд. (1,3% ВВП).

Даже банки, вышедшие на рынок ипотеки одними из последних, 2006-м имели возможность наращивать портфель на 20–25% в месяц в основном благодаря общему росту рынка и повышенному спросу. Интерес к услуге сейчас есть по всей России. Только в Москве, по данным столичного Департамента жилищной политики и жилищного фонда, в 2006 году было заключено 13,6 тыс. ипотечных договоров. Причем 12,4 тыс. из них — это сделки с банками (лидерами рынка в столице являются Москоммерцбанк, Сбербанк, ВТБ, «ДельтаКредит» и Московское ипотечное агентство), и лишь небольшая часть приходится на социальную ипотеку и небанковские программы. Результаты почти вдвое превзошли итоги 2005 года, когда было заключено 6,9 тыс. подобных договоров.

Но объемы ипотечного кредитования растут не только в столице, и даже, пожалуй, не столько: региональные темпы часто оказываются выше столичных, особенно там, где государство частично субсидирует ставки по льготным программам. Например, в Мордовии в прошлом году займов было выдано на 428,3 млн. рублей — на 300% больше, чем годом ранее. В Самарской области сумма выданных ипотечных кредитов увеличилась с 1 млрд. рублей в 2005-м до 6,2 млрд. в 2006-м. Данной услугой здесь воспользовались более 7 тыс. семей, кредиты, по уверениям местной администрации, доступны 21% жителей области.

Следующая страница (2/3) Следующая страница



ПОДПИШИТЕСЬ НА РАССЫЛКУ
новостей бизнеса и экономики,
выходящую совместно с бизнес
предложениями России и стран
ближнего и дальнего зарубежья.

Новые бизнес предложения

Новые бизнес предложения
Помощь в получении кредита просм: 8347 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Оренбург
Сумма:
700000
Оказываем помощь в оформлении и получении микрозаймов и кредитов для физических лиц, у котор...

Продам угольное месторождение просм: 423 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Новокузнецк
Сумма:
250000000
Разведанные запасы угля составляют 39 млн. тонн угля марок Т и А.Категории разведанности - B...

Ищу партнера в IT просм: 427 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Красноярск
Сумма:
5000000
ООО с инфрастуктурой ВОЛС. Техобслуживание ремонт ПК, оргтехники. Специалисты в наличии. Cво...

Оборудование. Найдем клиентов за % просм: 6424 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Волгоград
Сумма:
1
Мы занимаемся продвижением продукции наших партнёров по России и СНГ.
Мы берём проц...

Оптовые поставки венков просм: 360 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Владимир
Сумма:
0
Мы производители венков различной сложности. Качество очень хорошее, долговечны. Предлагаем ...

Кредиты действующему бизнесу просм: 7544 
Кредиты действующему бизнесуСтрана:
Россия
Город:
Москва
Сумма:
0
Профессионалы банковского рынка Москвы оказывают услуги получения кредитования действующему ...

Реконструкция производства картофеля просм: 7600 
Реконструкция производства картофеляСтрана:
Россия
Город:
Магадан
Сумма:
7000000
Местоположение бизнеса – РФ, Магаданская область.
Основные направления проектируемой ...

Кредит для инвестиционных сельхозпроектов просм: 200 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:

Город:

Сумма:
0
Кредит от одного до семи миллиардов рублей для инвестирования в сельхозпредприятия. Процентн...

Деньги на инвестиционные проекты просм: 267 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:

Город:

Сумма:
0
Деньги на инвестиционные проекты, модернизацию производства: от 5 млн.евро. до 1 млрд.евро. ...

Продается Автомойка (ППА на 5 лет) просм: 121 
Продается Автомойка (ППА на 5 лет)Страна:
Россия
Город:
Санкт-Петербург
Сумма:
1000000
Место нахождения: Санкт-Петербург, м.Лесная

Автомойка на 2 поста. Работает 24...

Все предложения RSS
Добавить новое
Подписка на новые
.

Copyright © 2005-2012 Банк бизнес-предложений bizbank.ru
При использовании материалов сайта, ссылка на www.bizbank.ru обязательна.
Любое частичное или полное, а также коммерческое использование материалов Банка бизнес-предложений
без согласования с владельцем сайта bizbank.ru запрещено.