Логин or Регистр

Rambler\'s Top100 Кредиты Инв.проекты Венчур Представители Посредники Изобретения Партнеры Ссылки Форум Глоссарий Новости .

 ИДЕИ БИЗНЕСА  БИЗНЕС-КРЕДИТЫ  ГОТОВЫЙ БИЗНЕС  РЕКЛАМА  РАЗМЕСТИТЬ СТАТЬЮ

Банк бизнес-предложений


 

Лучшие бизнес предложения

   Кредиты малому и
  среднему бизнесу.
  Помощь в поиске
  залога (недвижимость)


Лучшие бизнес предложения
Наш опрос
Вам нравится вести бизнес в России?

Да, я всем доволен
Да, но нужны реформы
Нет, но нет выбора
Нет, я свернул бизнес
Не знаю
Я - наемный работник



Результаты
Другие опросы

Ответов: 24613
Комментариев: 7
Счетчики, рейтинги
Rambler's Top100

Яндекс цитирования

Самые популярные запросы
бизнес-план   готовый бизнес   интернет-трейдинг   как заработать   ипотека   инвестиции в недвижимость   прямые инвестиции   венчур   фондовый рынок   свой бизнес  недвижимость  
Последние бизнес-планы
  Бизнес план «Развитие мясного и племенного коневодства» - 850.00 руб - покупок: 36 
  Бизнес план «Организация предприятия по разведению кр. рогатого скота мясомолочного направления» - 850.00 руб - покупок: 35 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству строительных материалов» - 600.00 руб - покупок: 23
  Бизнес-план инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка» - 1500.00 руб - покупок: 34 
  Бизнес-план «Организация современного хозяйства по выращиванию овощей в открытом грунте» - 750.00 руб - покупок: 35 
  Бизнес-план «Организация производства фанеры» - 750.00 руб - покупок: 19
  Бизнес-план «Разведение крупного рогатого скота» - 750.00 руб - покупок: 52 
  Бизнес-план «Создание деревоперерабатывающего комбината» - 700.00 руб - покупок: 34 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству клееного мебельного щита» - 600.00 руб - покупок: 43 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству пиломатериалов» - 750.00 руб - покупок: 29
Все по дате поступления
Земля в обороте

ИВАН БРИЗОВ, 19.03.07

Во всем мире инвестиции в недвижимость традиционно считаются одним из видов «пенсионерского» бизнеса, участники которого предпочитают не самую высокую доходность при минимальных рисках.
В России ситуация прямо противоположная — рынок земли является едва ли не самым опасным. Не последнюю роль в этом играют постоянные реформы земельного законодательства.

В середине февраля стало известно об аресте главы группы компаний «Вашъ финансовый попечитель» Василия Бойко. В числе прочего он обвиняется в мошенничестве при совершении операций с землей в Рузском районе Подмосковья, где Бойко планировал строительство элитной курортной зоны «Рузская Швейцария». Арест крупного предпринимателя заставил участников рынка задуматься о возможных собственных проблемах. Российское законодательство в сфере землепользования и характер ведения отечественного бизнеса позволяют при желании обвинить в нарушении законов практически любого предпринимателя. Девелопмент гарантирует инвесторам высокие дивиденды, но при этом любой объект недвижимости в любой момент может оказаться юридически неполноценным. Недвижимость рискует превратиться в самострой, а земельные участки — в незаконную собственность.

История земельного права

Крупные инвесторы начали скупать российскую землю еще в 90-е годы, когда этот сегмент рынка практически никак законодательно не регулировался. «Активная скупка земельных наделов началась в середине—конце 90-х годов. Cегодня 80% всех этих участков представляют собой бывшие землевладения разорившихся сельскохозяйственных предприятий. Такие наделы стали наиболее надежным средством сохранения финансовых средств», — говорит генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. По его словам, первым землевладельцам помогало еще и то, что до недавнего времени организованное загородное строительство было не в моде, а, следовательно, выкуп наиболее привлекательных участков не требовал значительных материальных усилий.

Законодательное регулирование рынка земли началось в России значительно позднее. «Самым главным правовым документом стал Земельный кодекс, вступивший в силу в октябре 2001 года. С этого момента в России начался более или менее цивилизованный рынок. Раньше все земли были государственными, а порядок их купли-продажи никак не регламентировался», — рассказывает руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» компании «Вегас-Лекс» Юрий Борисенко. После выхода этого документа были приняты другие, не менее важные законодательные акты. Закон «О переводе земель из одной категории в другую» установил правила, по которым сельскохозяйственные земли стало возможно перепрофилировать под застройку. Затем новый Градостроительный кодекс изменил условия застройки городских земель и четко определил порядок сбора документов для начала строительства. В результате реформ появились законодательные предпосылки для законной застройки выкупленных в 90-е годы земель. Более того, расширился оборот земли, и появилась возможность выкупать новые типы участков. Например, Земельный кодекс позволил российским промышленникам приобретать в собственность землю под приватизированными предприятиями.

Однако после того как 1 января 2006 года в России заработал закон «О Государственном земельном кадастре», правила снова поменялись. В первую очередь этот документ изменил выкупную стоимость земли и порядок сбора налогов. «К концу 2005 года была проведена оценка большинства используемых земель, и на ее основе стали вычислять новые показатели. Раньше каждый регион устанавливал свои коэффициенты, в каждом субъекте Федерации был свой закон о плате за землю, теперь земельный налог считается иначе — в процентах от кадастровой стоимости», — рассказывает Юрий Борисенко. После введения новой системы владельцы приватизированных предприятий стали платить за свою землю более высокие налоги. Например, в Москве этот показатель вырос с начала 2006 года в среднем в 1,7 раза, в Подмосковье налоги увеличились в 5—6 раз. «Естественно, что те, кто успел выкупить землю до вступления в силу этого закона, заплатили в несколько раз меньше, чем те, кто делал это позже», — говорит Борисенко.

После этого, по словам юристов, последовали новые реформы земельного законодательства. В декабре 2006 года были приняты поправки в Земельный и Градостроительный кодексы, которые установили специальный порядок изъятия земель под государственные нужды. Пока этот закон не применяется на практике, потому что нет подзаконных актов, но в ближайшее время должен заработать в полную силу. Согласно этому документу, даже если территория застроена промышленным предприятием, но генплан предполагает создание на этом месте муниципального жилья, участок может быть изъят. При этом должен быть проведен аукцион, где будет определен инвестор, который, в частности, профинансирует сумму компенсации владельцу участка.

«Правовое регулирование со времени вступления в силу Земельного кодекса, по сути, не сильно изменилось, однако в конкретных сегментах рынка земли прошли существенные подвижки. Особенно это ощутили те, кто покупал предприятия вместе с участками, владельцы сельхозземель, а также строители жилья и государственные органы, выделяющие землю для жителей многоквартирных домов», — говорит Юрий Борисенко. Именно в этих сегментах, по данным экспертов, наблюдается максимальная активность инвесторов.

Первый лендлорд на деревне

Ситуативность и переменчивость российского земельного законодательства не помешала инвесторам вложить свои средства в землю. «Практически все крупные земельные участки в Московской области уже давно принадлежат финансово-промышленным группам, которые, обладая значительными средствами, предпочли таким образом «заморозить» свои вложения», — говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. Так, совладельцы компании «Вимм-Билль-Данн» Давид Якобашвили и Гавриил Юшваев приобрели по 1,5 тыс. га сельхозземли вдоль Рублевского шоссе, а владелец компании «Нафта-Москва» Сулейман Керимов стал владельцем 500 га по Ново-Рижскому. Некоторые компании скупали землю в промышленных масштабах. Так, корпорации «Знак» удалось выкупить в общей сложности около 30 тыс. га земли в нескольких районах Подмосковья, группа компаний «Вашъ финансовый попечитель» контролирует около 40 тыс. га в Рузском районе, а банк «Визави» — около 40 тыс. га в Волоколамском районе и участки незастроенной земли на Рублевке. Есть среди подмосковных лендлордов и настоящие рекордсмены. Например, Абсолют Банк владеет более 100 тыс. га земли на западе, северо-западе и севере Московской области, а компания «Центр-Капитал» скупила более 120 тыс. га в южных районах области — в Серпуховском, Чеховском и Каширском.

Большинство этих участков, по данным участников рынка, приобретались по так называемым серым схемам в условиях несовершенного законодательства. «Эти земли чаще всего имели сельскохозяйственное назначение, а скупка производилась путем приобретения паев у колхозников или же криминальными методами, включая подделку документов», — рассказывает Илья Шершнев. По словам генерального директора компании «Земля Консалтинг» Ирины Гунченко, для приобретения больших земельных участков использовались два механизма: банкротство сельхозпредприятий и выкуп земельных паев. «Например, в 2002 году можно было купить крестьянский пай на 4,5 га в Подольском районе за $5 тыс., а уже в 2004 году перепродать по $2 тыс. за сотку», — говорит эксперт. Таким образом, доходность инвестиций составляла 4000%.

Однако не все земельные участки можно было сразу перепродать, и лендлорды в какой-то момент стали жертвами собственной состоятельности. Принадлежащие им крупные наделы превратились в неподъемную малоликвидную ношу. «Пока земли Подмосковья обладают слишком низкой ликвидностью и, как следствие, низкой ликвидационной стоимостью, которая в десятки раз отличается от потенциальной рыночной стоимости. Покупка земель тысячами гектаров — это, скорее, высокорискованные, венчурные инвестиции», — говорит Илья Шершнев. Парадоксальность ситуации заключается в том, что стоимость выкупленной земли постоянно растет. По словам экспертов, в отличие от других видов недвижимости, земельные участки никогда не дешевеют. «Последние несколько лет удачно расположенные земельные участки демонстрировали существенный рост. Например, на Рублево-Успенском шоссе только за прошлый год цена некоторых наделов выросла на 100%», — говорит заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владимир Яхонтов.

Выход есть

В ситуации, когда земельные активы становятся практически непродаваемыми, а государство постоянно меняет правила игры, единственное, что остается крупным землевладельцам в условиях роста цен, — это увеличение капитализации. «Допустим, компания владеет 100 га земли, которые достались ей за $1 млн. Сейчас вполне можно назначить новую цену, например в $100 млн. Вот таким образом и повышается капитализация», — объясняет Яхонтов. Если переоценка проведена авторитетным оценщиком, капитализация, основанная на земельных ресурсах, может приносить компаниям прямые дивиденды. Например, по словам Ирины Гунченко, все большее число банков рассматривает ипотеку земли как альтернативу другим видам залоговой недвижимости.

Наиболее популярным способом повышения капитализации своих участков эксперты называют ленд-девелопмент. Этот путь предполагает целый комплекс работ: создание генплана, разработку планов зонирования, перевод земель из одной категории в другую и т. д. «Понятно, что крупные землевладельцы не смогут освоить собственные наделы и за 50 лет, поэтому данная схема является единственно возможной и рациональной», — считает Алексей Аверьянов. По его словам, после того, как компания пройдет все перечисленные процедуры, стоимость земли может увеличиться в несколько раз, и при продаже земли участками по 20—30 соток без подряда рентабельность сделок может превысить 400%.

Если не получится нарезать землю на участки, на ней можно построить объекты недвижимости. Правда, для этого все равно придется проделать все описанные выше процедуры, однако в дальнейшем инвестор может выбирать, что строить на своей земле. «Для значительного по площади участка, расположенного на престижном направлении, наиболее приемлемым будет возведение закрытого частного города или крупных гостинично-развлекательных зон, таких как «Рузская Швейцария», создаваемая группой компаний «Вашъ финансовый попечитель», или «Другие берега» группы компаний КРТ. Для участка, расположенного в непосредственной близости от крупных шоссе или будущей ЦКАД, оптимальным вариантом станет строительство логистического центра или индустриального парка», — рассуждает Алексей Аверьянов.

Именно этот путь выбрали многие лендлорды, когда анонсировали строительство целых городов в Подмосковье. Однако, по мнению экспертов, пока эти заявления способствуют лишь росту капитализации компаний и их активов. «Активная кампания по продвижению ряда проектов является простым маркетинговым ходом. Заявляя о крупных проектах, собственники фактически увеличивают стоимость своего земельного участка и привлекают к своим землям определенное внимание», — считает Владимир Яхонтов.

Что русскому хорошо

Возможному оживлению земельного рынка в России, по мнению экспертов, мог бы способствовать приход в этот бизнес крупных западных игроков, которые уже давно работают на отечественном рынке коммерческой недвижимости. Однако не все так просто. Согласно Земельному кодексу, иностранное лицо не может приобрести земельный участок в собственность, закон позволяет лишь взять его в аренду на срок не более 49 лет. «Российским риелтерам трудно ответить на стандартный вопрос иностранного инвестора: «А что потом?» — рассказывает Ирина Гунченко. Однако некоторым западным игрокам удалось попасть на отечественный земельный рынок. «Ряд зарубежных инвестфондов присутствует на рынке загородной недвижимости около 5 лет. Нам известны два проекта с их участием», — говорит директор отдела загородной недвижимости Kirsanova Realty Анатолий Балашов. Но в этом случае западные инвесторы вынуждены использовать серые схемы и привлекать в качестве официальных владельцев российских резидентов. Крупные европейские и американские игроки редко решаются на такой шаг. «Вполне вероятно, что после того, как земельный рынок станет более прозрачным и упорядоченным, на него обратят внимание и западные компании, обладающие значительными свободными средствами», — предполагает аналитик по загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Иван Воробьев.

Но даже если федеральные законы в очередной раз поменяют, перед западными компаниями и российскими игроками останется другая проблема — местные законодательные акты. «Основной проблемой девелоперов является невероятно долгий процесс согласований. В зависимости от целевого назначения участка и возможности подведения коммуникаций весь процесс может занять от года до двух. Причем одна из важнейших итераций — межевание — находится где-то в середине пути», — говорит Анатолий Балашов. По словам Юрия Борисенко, число региональных законов в ближайшее время только возрастет. «Должно быть принято большое число локальных актов — во всех регионах принимаются законы о землепользовании и порядке застройки, потому что полномочия местных властей сильно изменились за последние полтора года. Вероятно, будет более жестко установлен порядок выкупа жилья для госнужд, так как влиять на ситуацию на земельном и строительном рынке государство хочет, но необходимых механизмов у чиновников пока нет», — говорит он.




ПОДПИШИТЕСЬ НА РАССЫЛКУ
новостей бизнеса и экономики,
выходящую совместно с бизнес
предложениями России и стран
ближнего и дальнего зарубежья.

Источник: Журнал «Профиль»

Copyright © Банк бизнес предложений. Все права защищены

Опубликовано: 2007-03-17 (1884 Прочтено)

[ Вернуться назад ]
Новые бизнес предложения

Новые бизнес предложения
Помощь в получении кредита просм: 8347 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Оренбург
Сумма:
700000
Оказываем помощь в оформлении и получении микрозаймов и кредитов для физических лиц, у котор...

Продам угольное месторождение просм: 423 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Новокузнецк
Сумма:
250000000
Разведанные запасы угля составляют 39 млн. тонн угля марок Т и А.Категории разведанности - B...

Ищу партнера в IT просм: 427 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Красноярск
Сумма:
5000000
ООО с инфрастуктурой ВОЛС. Техобслуживание ремонт ПК, оргтехники. Специалисты в наличии. Cво...

Оборудование. Найдем клиентов за % просм: 6422 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Волгоград
Сумма:
1
Мы занимаемся продвижением продукции наших партнёров по России и СНГ.
Мы берём проц...

Оптовые поставки венков просм: 360 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Владимир
Сумма:
0
Мы производители венков различной сложности. Качество очень хорошее, долговечны. Предлагаем ...

Кредиты действующему бизнесу просм: 7544 
Кредиты действующему бизнесуСтрана:
Россия
Город:
Москва
Сумма:
0
Профессионалы банковского рынка Москвы оказывают услуги получения кредитования действующему ...

Реконструкция производства картофеля просм: 7599 
Реконструкция производства картофеляСтрана:
Россия
Город:
Магадан
Сумма:
7000000
Местоположение бизнеса – РФ, Магаданская область.
Основные направления проектируемой ...

Кредит для инвестиционных сельхозпроектов просм: 200 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:

Город:

Сумма:
0
Кредит от одного до семи миллиардов рублей для инвестирования в сельхозпредприятия. Процентн...

Деньги на инвестиционные проекты просм: 267 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:

Город:

Сумма:
0
Деньги на инвестиционные проекты, модернизацию производства: от 5 млн.евро. до 1 млрд.евро. ...

Продается Автомойка (ППА на 5 лет) просм: 121 
Продается Автомойка (ППА на 5 лет)Страна:
Россия
Город:
Санкт-Петербург
Сумма:
1000000
Место нахождения: Санкт-Петербург, м.Лесная

Автомойка на 2 поста. Работает 24...

Все предложения RSS
Добавить новое
Подписка на новые
.

Copyright © 2005-2012 Банк бизнес-предложений bizbank.ru
При использовании материалов сайта, ссылка на www.bizbank.ru обязательна.
Любое частичное или полное, а также коммерческое использование материалов Банка бизнес-предложений
без согласования с владельцем сайта bizbank.ru запрещено.