Даже после поправок, внесенных по настоянию строителей в закон о долевом участии, большинство девелоперов предпочитают идти за деньгами частных инвесторов обходными путями

Скоро будет два года, как все сделки по покупке квартир в строящихся домах должны проводиться в соответствии с федеральным законом №214 (о долевом участии в строительстве). Однако на практике количество схем, по которым сейчас идут продажи в новостройках, не менее, а может, и более разнообразно и обильно, чем до принятия пресловутого закона. Покупателю же остается жить по принципу «кто предупрежден, тот вооружен».

Путем «нормальных героев»

Жилье в большинстве новостроек сегодня по-прежнему продается на стадии строительства: к моменту сдачи в эксплуатацию в доме, как правило, остается всего несколько свободных квартир. Все подобные сделки уже два года как должны проходить в соответствии с ФЗ №214, обеспечивающим полноценную защиту прав потребителя, который по факту финансирует застройщика. Однако на практике пока лишь незначительная часть объектов реализуется по договорам долевого участия, соответствующим всем требованиям закона. По оценкам директора департамента городского жилья Vesco Realty Веры Лукиной, они составляют не более 7−8% предложения первичного рынка. «К примеру, все дома компании “Дон-строй” продаются в соответствии с требованиями ФЗ №214», — утверждает Вера Лукина. По данным компании МИАН, продажи в соответствии с ФЗ №214 сегодня ведутся лишь на 15 московских объектах, что для этого рынка капля в море.

Большинство же девелоперов предпочитают роль «нормальных героев», которые, как известно, всегда идут в обход, активно используя «серые» схемы. Наиболее распространены среди них три: договор предварительного инвестирования, вексельная схема и договор переуступки прав, то есть продажа квартиры через частное лицо. По данным бюро недвижимости «Агент 002», из крупных застройщиков наиболее активно вексельную схему применяет группа компаний СУ-155. При этом продажей квартир занимается коммандитное товарищество (товарищество на вере) «СУ-155 и компания». Аналогичное коммандитное товарищество создано и в ЗАО ДСК-1. Компания «Мортон», ведущая строительство панельных домов в Балашихе, заключает с покупателями инвестиционный договор, предусматривающий «совместное участие в реализации проекта».

По схожей схеме работает СУ-155 при возведении корпусов в микрорайоне Дальний Воронок города Щелково. А компания ЗАО «Жилстрой-сервис» использует договор о долевом участии, но, по утверждению директора по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002» Ольги Побединской, он мало соответствует требованиям существующего законодательства. «В нем не соблюдены размеры взимаемых штрафов при расторжении договора (по закону около 10% от стоимости квартиры), не оговорены гарантийные сроки объекта строительства (не менее пяти лет с момента сдачи ГК), отсутствует еще ряд требований», — поясняет Ольга Побединская.

Договор долевого участия: образец для подражания Даже если компания-застройщик реализует свои квартиры по договорам долевого участия, это еще не гарантирует покупателю уверенность в завтрашнем дне. Договор договору рознь, и не всегда содержание того, что вам предложили подписать, соответствует требованиям, предъявляемым законом.

В законном договоре долевого участия, как правило, оговорены все данные по квартире и условия — сроки, оплата, санкции за нарушение условий договора. Иногда четко прописывается, что цена не фиксируется и может меняться в связи с изменением рынка, и вы как дольщик принимаете на себя те же риски, что и основные владельцы.

В случае нарушения срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Причем в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры, а не срок сдачи дома в эксплуатацию, как практиковалось до недавнего времени.

Также в соответствии с ФЗ №214 дольщик может потребовать от застройщика вернуть деньги в одностороннем порядке в следующих случаях: 1) если нарушены сроки передачи квартиры; 2) строительство дома приостановлено или прекращено, и обстоятельства свидетельствуют, что в сроки застройщик явно не уложится; 3) существенно изменена проектная документация строящегося дома; 4) изменено назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома; 5) нарушено качество строительства; 6) в иных предусмотренных договором случаях.

Кстати, по ранее действовавшей в Москве практике многие застройщики для исключения факта двойных продаж проводили учетную регистрацию своих договоров долевого участия. Поэтому при выборе новостройки можно поинтересоваться, был ли зарегистрирован сам инвестиционный контракт и регистрирует ли застройщик дольщиков в Департаменте по жилищной политике и жилищному фонду города Москвы.

Семь раз проверь

В целом, как говорят эксперты, ситуация на рынке новостроек стремится к тому, чтобы все компании перешли на заключение законных договоров о долевом участии. Однако этому пока препятствует то, что, согласно ФЗ №214, запрещено привлекать деньги частных инвесторов до получения полного комплекта разрешительной документации на строительство. При этом любому застройщику долевое финансирование интересно именно на ранней стадии — чтобы не кредитоваться в банке под проценты. Поэтому выбор потребителя на рынке «безопасных» объектов увеличивается медленно.

Что касается схемотехники, то, по мнению юристов, наиболее рискованными являются все-таки схемы предварительных договоров. По сути, они не имеют реальной юридической силы. Любой предварительный договор должен содержать описание предмета покупки (квартиры), а этого предмета в природе пока не существует и, соответственно, описать его точно невозможно. Поэтому такие схемы по большей части базируются исключительно на добросовестности застройщика и имеют туманную судебную перспективу.

Инвестиционные договоры и договоры участия в совместной деятельности более надежны в плане возможности взыскания по ним своей квартиры, но их рекомендуется заключать непосредственно с застройщиком (компанией, на которую оформлены земельный участок и документы на строительство). Заключение договора с различными соинвесторами грозит тем, что деньги могут не дойти до застройщика, в таком случае он не будет иметь перед конечным покупателем никаких обязательств.

Суммируя все вышесказанное, можно утверждать, что каким бы путем ни шел покупатель новостройки, но если его договор с застройщиком не выполнен по стандартам ФЗ №214, риски остаются всегда. Поэтому единственный универсальный совет, который дают юристы в этой ситуации: не лениться и не жалеть времени на изучение всей документации застройщика (см. список документов), на поиск информации о нем и на консультации со специалистами. «Период, когда государство компенсировало неграмотность граждан, подошел к концу, и теперь каждый, кто подписывает договор, не имея представления о его законности, играет в эту пирамиду на свой страх и риск, — разводит руками руководитель департамента “Недвижимость. Земля. Строительство” компании “Вегас-Лекс” Юрий Борисенко. — Согласно же известной поговорке, ни одна стройка не укладывается в смету и не заканчивается в срок, и в абсолютном большинстве случаев необходимо готовиться как минимум к серьезным переживаниям и потраченным нервам, прежде чем вы въедете в свою “крепость”».

Дополнительный материал к статье

Договоры переуступки права требования

Суть. Компания-соинвестор выкупает на начальном этапе строительства дома часть площадей. Фактически квартир у нее нет, но есть право, и компания продает (переуступает) это право физическому лицу — будущему собственнику.
Риск. Вместе с приобретением прав на квартиру покупатель заступает на место соинвестора и начинает нести его бывшие обязанности. То есть если у него были долги перед застройщиком, то они автоматически перекладываются на покупателя квартиры. Поэтому важно удостовериться, что все денежные обязательства исполнены в срок без штрафных санкций. Если приобретать такую квартиру через договор переуступки права у физического лица, то необходимо поднять платежные документы относительно этой квартиры, а если у юридического лица, то задача сложнее: надо проверить легитимность совершаемой сделки в соответствии с нормами соответствующего закона, что практически нереально для обычного человека.

Заключение предварительных договоров

Суть. С покупателем заключается только один договор — предварительный договор купли-продажи. В нем указываются технические характеристики приобретаемой недвижимости, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры.
Риски.

— Права клиента на будущую квартиру абсолютно не гарантируются: застройщик может в дальнейшем отказаться от заключения с ним основного договора купли-продажи. — Официально производить оплату за жилье по предварительному договору нельзя, так как это является нарушением норм ГК РФ. — Если заключение предварительного договора признают притворной (ничтожной) сделкой — а оно, по сути, таковым и является, — клиент сможет претендовать лишь на деньги. Если же квартира, за которую он вносил задаток, к моменту окончания строительства оказывается проданной другому лицу, то клиент лишится прав и возможности получить ее в собственность. И даже для возвращения денег ему предстоят долгие судебные процедуры. — Предварительный договор не содержит, да и не может содержать никаких обязательств застройщика по своевременной сдаче дома в эксплуатацию и передаче квартиры вам в собственность. Соответственно, не предусмотрена неустойка за неисполнение указанного обязательства.

Договоры инвестирования или соинвестирования

Суть. Договор заключается между покупателем квартиры и основным инвестором. В нем поясняется, на основании чего разрешено строительство дома, а также указывается ответственность будущего собственника —оплата всех помещений, оформление, коммунальные платежи. В любом подобном договоре обязательно прописан ориентировочный срок сдачи дома. По такой схеме имеют право работать только те застройщики, кто заключил основной инвестиционный контракт и получил разрешение на строительство до 1 апреля 2005 года.
Риск. По договору потребитель является инвестором, а следовательно, разделяет все риски застройщика.

Список документов, которые должны присутствовать у застройщика, привлекающего деньги частных лиц:

— постановление (иной распорядительный акт) органа государственной власти, муниципального образования (в случае если земля является муниципальной) о строительстве дома и о предоставлении соответствующего земельного участка застройщику;
— инвестиционный контракт (который регулирует отношения всех инвесторов, застройщика и органа государственной власти) и протокол предварительного распределения квартир;
— договор аренды земельного участка или документы, подтверждающие права собственности на этот участок застройщика; если срок аренды более одного года, то договор должен быть зарегистрирован в управлении Федеральной регистрационной службы;
— разрешение застройщику на строительство;
— акт государственной приемочной комиссии, если таковая состоялась в доме;
— акт ввода дома в эксплуатацию, если коммуникации в доме подключены;
— акт об окончании инвестиционного контракта, если инвестиционный контракт исполнен;
— документы, подтверждающие оплату прав на данную квартиру у частного инвестора, если вы получаете права на квартиру через заключение договора цессии.

Источник: юридическая компания «Бергер & партнеры», специализирующаяся на сопровождении сделок с недвижимостью.

Договоры простого товарищества (совместной деятельности)

Суть. При заключении такого договора его стороны соединяют свои денежные, материальные, трудовые и иные ресурсы для достижения единой цели — постройки жилого дома. В договоре участники указывают размеры своих вкладов в строительство и определяют доли в создаваемом объекте. При этом закон не требует, чтобы размер выделенной каждому «товарищу» доли был пропорционален внесенному им вкладу. В договоре прописываются условия возможности изменения состава участников путем привлечения новых «товарищей», например физических лиц, желающих приобрести квартиры в собственность. Дольщик при этом становится участником договора простого товарищества.
Риск. Покупатель квартиры выступает как один из участников товарищества и несет те же риски, что и другие «товарищи» — застройщик, инвестор, соинвестор.