Логин or Регистр

Rambler\'s Top100 Кредиты Инв.проекты Венчур Представители Посредники Изобретения Партнеры Ссылки Форум Глоссарий Новости .

 ИДЕИ БИЗНЕСА  БИЗНЕС-КРЕДИТЫ  ГОТОВЫЙ БИЗНЕС  РЕКЛАМА  РАЗМЕСТИТЬ СТАТЬЮ

Банк бизнес-предложений


 

Лучшие бизнес предложения

   Кредиты малому и
  среднему бизнесу.
  Помощь в поиске
  залога (недвижимость)


Лучшие бизнес предложения
Наш опрос
Вам нравится вести бизнес в России?

Да, я всем доволен
Да, но нужны реформы
Нет, но нет выбора
Нет, я свернул бизнес
Не знаю
Я - наемный работник



Результаты
Другие опросы

Ответов: 24613
Комментариев: 7
Счетчики, рейтинги
Rambler's Top100

Яндекс цитирования

Самые популярные запросы
бизнес-план   готовый бизнес   интернет-трейдинг   как заработать   ипотека   инвестиции в недвижимость   прямые инвестиции   венчур   фондовый рынок   свой бизнес  недвижимость  
Последние бизнес-планы
  Бизнес план «Развитие мясного и племенного коневодства» - 850.00 руб - покупок: 36 
  Бизнес план «Организация предприятия по разведению кр. рогатого скота мясомолочного направления» - 850.00 руб - покупок: 35 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству строительных материалов» - 600.00 руб - покупок: 23
  Бизнес-план инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка» - 1500.00 руб - покупок: 34 
  Бизнес-план «Организация современного хозяйства по выращиванию овощей в открытом грунте» - 750.00 руб - покупок: 35 
  Бизнес-план «Организация производства фанеры» - 750.00 руб - покупок: 19
  Бизнес-план «Разведение крупного рогатого скота» - 750.00 руб - покупок: 52 
  Бизнес-план «Создание деревоперерабатывающего комбината» - 700.00 руб - покупок: 34 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству клееного мебельного щита» - 600.00 руб - покупок: 43 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству пиломатериалов» - 750.00 руб - покупок: 29
Все по дате поступления
НЕДОСТУПНОСТЬ

Валерий Вайсберг, Анатолий Ходоровский 5-11.02.07

В конце 2006 года стоимость жилья в Москве преодолела психологический барьер в $4 тыс. за квадратный метр. Что стоит за этим знаковым событием? Кто выигрывает, а кто проигрывает в этой ситуации?
На первый взгляд все просто. В плюсе тот, у кого этих квадратных метров много.

Причем, в двойном плюсе тот, кто купил эти метры в октябре 2005 года, когда они стоили вдвое дешевле, и готов без всякого сожаления продать их сегодня. Кстати, четырехкратный плюс будет у того, кто сделал свою покупку в январе 2003 года. В явном же минусе находится тот, кто ничего из указанных выше действий в означенное время не сделал, а только намеревается сделать сегодня. Казалось бы, все очевидно, если считать рынок недвижимости рынком, предназначенным исключительно для инвесторов, стремящихся хорошо заработать на тенденциях роста. Но этот рынок в отличие от классического рынка капиталов имеет вполне осязаемый результат в виде домов и квартир, в которых кто-то живет.

Кстати, в странах с нормально устроенной экономикой цены могут быть и выше московских. Важно, скорее, не их абсолютное значение, а активность покупателей (по сути, доступность) недвижимости – ведь это прежде всего рынок покупателей, а не инвесторов. И не случайно фондовый рынок ждет очередных статистических данных о количестве продаж домов в США. Это один из важнейших индикаторов деловой активности. И не только в сфере недвижимости, но и в финансовой сфере – ведь большинство недвижимости во всем мире приобретается с помощью банковского кредита. А еще, когда растут позитивные ожидания населения, растет и объем продаж жилья.

Об этом и еще о многом другом может поведать всему финансовому миру цивилизованный покупатель, приобретая для своей семьи более просторный и комфортный дом где-нибудь в районе Лас-Вегаса или маленьком городке с чисто игровым названием Боулинг, затерянном в штате Огайо. Он не играет на недвижимости (хотя и без игроков на этом рынке не обойтись), он ее покупает для собственных нужд.

А теперь попробуем представить себе, что на сегодняшний рынок пришел цивилизованный покупатель – семья москвичей, состоящая из трех человек. Купить, например, 60-метровую квартиру за нынешние $250 тыс. они, конечно же, не могут. Правда, у них уже есть квартира, дорожающая теми же темпами, что и рынок. А для полного счастья не хватает каких-то 20 кв. метров. Ситуация вполне жизненная, ведь многие сделки представляют так называемую альтернативу. «Плюс» в виде определенной суммы при этом необходим, и многие заняты его накоплением всю жизнь. Но наша семья цивилизована настолько, что понимает – при нынешнем росте цен ей не накопить «плюс». А еще наша семья читает газеты, заходит в банк, смотрит телевизор, слушает выступления президента и первого зампреда правительства… Одним словом, знает, что ипотека становится доступнее. Но так ли это на самом деле, нам покажет несложная математическая модель. Заодно она ответит на вопрос, что стоит за регулярно обновляющимися ценовыми рекордами на московском рынке недвижимости.

Итак, в нашей цивилизованной семье – двое работающих, которые получают среднюю для москвича зарплату. Они люди законопослушные, поэтому все расчеты мы будем вести исходя из официальных статистических данных. Сегодня средняя для Москвы зарплата составляет примерно $750, а в январе 2003 года (тогда квадратный метр стоил чуть больше $1 тыс.) она немногим превышала $240. У нашей семьи есть дополнительные доходы в размере 15% от их зарплат (предположим, что это доходы от банковских депозитов, модных сегодня паев ПИФов, дополнительных работ и т. д.).

Как и в любой среднестатистической семье, у нашей есть накопления. Они равны 20% от стоимости заветных 20 метров. То есть для того, чтобы улучшить качество своей жизни, ей не хватает еще 80%.

Именно за этой суммой они приходят в банк, который предлагает их кредитовать под вполне реальную ставку в 11% годовых в валюте сроком на 10 лет (три года назад эта ставка была 15%). Большинство российских финансовых учреждений, занятых ипотечным кредитованием, озвучивают потенциальным клиентам свое правило – сумма ипотечных платежей в месяц не должна превышать 30% от получаемых семьей доходов. Насколько строго они придерживаются этого принципа – сказать сложно, но здравый смысл в этом есть – жить на что-то нужно, да и новые квадратные метры тоже нуждаются в обустройстве.

Исходя из текущей стоимости квадратного метра и процентной ставки определяется ежемесячный платеж, который в идеале не должен превышать 30% от доходов нашей семьи. Таким образом, банк рассчитывает приемлемый уровень доходов. Теперь остается сопоставить его с тем, который имеется в распоряжении нашей семьи. Полученный в результате деления первого значения на второе результат можно назвать коэффициентом доступности покупки жилья для собственных нужд. Рассчитаем его значение с начала 2001 года, построим график и внимательно проанализируем неутешительные результаты.

Ни для кого не секрет, что реальные требования банков все это время превышали зарплатные возможности потенциальных покупателей недвижимости. Но интересно другое. Преодолевающая последствия кризиса 1998 года российская экономика делала покупку жилья доступнее (о чем многие купившие квартиры в то время с радостью вспоминают до сих пор), а построенная нами кривая в начале 2001 года вошла в коридор, в котором находилась практически до конца минувшего года.

В 2002 году кривая «доступности» (кавычки лишний раз подчеркивают условный характер этого термина) достигла нижней границы коридора. Летом 2004 года она приблизилась к верхней границе коридора (для тех, кто не помнит – в это время на московском рынке недвижимости началась стагнация). Спустя два года ситуация повторилась – от нижней границы кривая уверенно проследовала к верхней и легко пересекла ее тогда, когда цена за метр в Москве превысила $4 тыс. Именно на этой цифре период «относительной доступности», длившийся почти пять лет, завершился.

Вывод прост: недоступное жилье стало еще более недоступным для тех, кто хочет приобрести его с помощью цивилизованных финансовых механизмов. А это означает, что весьма вероятно повторение стагнации по сценарию второй половины 2004 года. Только масштабы ее могут оказаться куда более значительными, ведь $4 тыс. – это не $1,8 тыс. А без реального покупателя рынок недвижимости для полюбившего нынешние цены инвестора виртуален.




ПОДПИШИТЕСЬ НА РАССЫЛКУ
новостей бизнеса и экономики,
выходящую совместно с бизнес
предложениями России и стран
ближнего и дальнего зарубежья.

Источник: Журнал «Финанс»

Copyright © Банк бизнес предложений. Все права защищены

Опубликовано: 2007-02-07 (1837 Прочтено)

[ Вернуться назад ]
Новые бизнес предложения

Новые бизнес предложения
Помощь в получении кредита просм: 8347 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Оренбург
Сумма:
700000
Оказываем помощь в оформлении и получении микрозаймов и кредитов для физических лиц, у котор...

Продам угольное месторождение просм: 423 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Новокузнецк
Сумма:
250000000
Разведанные запасы угля составляют 39 млн. тонн угля марок Т и А.Категории разведанности - B...

Ищу партнера в IT просм: 427 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Красноярск
Сумма:
5000000
ООО с инфрастуктурой ВОЛС. Техобслуживание ремонт ПК, оргтехники. Специалисты в наличии. Cво...

Оборудование. Найдем клиентов за % просм: 6422 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Волгоград
Сумма:
1
Мы занимаемся продвижением продукции наших партнёров по России и СНГ.
Мы берём проц...

Оптовые поставки венков просм: 360 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Владимир
Сумма:
0
Мы производители венков различной сложности. Качество очень хорошее, долговечны. Предлагаем ...

Кредиты действующему бизнесу просм: 7544 
Кредиты действующему бизнесуСтрана:
Россия
Город:
Москва
Сумма:
0
Профессионалы банковского рынка Москвы оказывают услуги получения кредитования действующему ...

Реконструкция производства картофеля просм: 7599 
Реконструкция производства картофеляСтрана:
Россия
Город:
Магадан
Сумма:
7000000
Местоположение бизнеса – РФ, Магаданская область.
Основные направления проектируемой ...

Кредит для инвестиционных сельхозпроектов просм: 200 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:

Город:

Сумма:
0
Кредит от одного до семи миллиардов рублей для инвестирования в сельхозпредприятия. Процентн...

Деньги на инвестиционные проекты просм: 267 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:

Город:

Сумма:
0
Деньги на инвестиционные проекты, модернизацию производства: от 5 млн.евро. до 1 млрд.евро. ...

Продается Автомойка (ППА на 5 лет) просм: 121 
Продается Автомойка (ППА на 5 лет)Страна:
Россия
Город:
Санкт-Петербург
Сумма:
1000000
Место нахождения: Санкт-Петербург, м.Лесная

Автомойка на 2 поста. Работает 24...

Все предложения RSS
Добавить новое
Подписка на новые
.

Copyright © 2005-2012 Банк бизнес-предложений bizbank.ru
При использовании материалов сайта, ссылка на www.bizbank.ru обязательна.
Любое частичное или полное, а также коммерческое использование материалов Банка бизнес-предложений
без согласования с владельцем сайта bizbank.ru запрещено.