Неконтролируемое увеличение объема предложения жилья может обвалить цены на столичном рынке недвижимости. Небольшое снижение уже зафиксировано.

В Москве началась пока еще незначительная коррекция цен на недвижимость. Она вызвана сокращением спроса и резким увеличением объема предложения квартир — как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Некоторые риэлтеры утверждают, что цены реальных сделок уже на 5–10% ниже цен предложения. Из-за кризиса продаж в некоторых агентствах недвижимости грядут массовые увольнения персонала. В январе кризисные явления могут обостриться.

Продавцов много, покупателей мало

По данным риэлтерских фирм, в этом году цены на московскую недвижимость выросли вдвое. Аналитический центр IRN.RU сообщает, что сейчас средняя стоимость жилья в Москве превышает 4,2 тыс. долларов за квадратный метр. Особенно бурный рост был отмечен весной — ежемесячно квартиры дорожали на 9–11%. Осенью операторы рынка ожидали замедления темпов до 3–4% в месяц. Однако в сентябре цены и вовсе встали. Одновременно началось стремительное увеличение объема предложения. По оценкам компании «ИНКОМ-недвижимость», за три осенних месяца количество квартир, выставленных на продажу, выросло на 75%. Сначала увеличились сроки их экспозиции, а в ноябре рынок окончательно вошел в полосу стагнации. По словам гендиректора компании «МИАН-агентство недвижимости» Нины Кузнецовой, существенно снизилась покупательская активность, а объем сделок сократился примерно на 20%.

Примечательно, что предложение выросло не только на вторичном, но и на первичном рынке. «У нас есть подразделение, которое занимается формированием объемов новостроек для последующей реализации. В этом квартале оно уже перевыполнило план процентов на двадцать. Увеличение объема предложения — это естественная реакция застройщиков на рыночные тенденции. Известно, что многие компании предпочитали придерживать квартиры, чтобы продать их на пике цен», — поясняет г-жа Кузнецова. Сейчас застройщики вынуждены распродавать запасы, поскольку не видят никаких предпосылок для возобновления прежних темпов роста цен и восстановления спроса. Что, впрочем, неудивительно. Так, по оценке представителей компании «Пересвет-Девелопмент», объемы продаж в октябре снизились процентов на пятьдесят по сравнению с майскими показателями.

Сюрпризом для многих участников рынка стало снижение объемов ипотечных сделок. Казалось бы, штиль на рынке значительно облегчил поиск квартир и последующую процедуру оформления ипотечных сделок. Однако, по оценке генерального директора брокерского дома «Золотые ворота» Романа Мурадяна, желающих купить квартиру с помощью ипотечного кредита стало меньше процентов на двадцать. «Ситуация парадоксальная. Летом, когда цены росли на семь процентов в месяц, желающих купить квартиру с помощью ипотеки было гораздо больше, чем сейчас, когда цены замерли», — констатирует один из наших собеседников. Еще в сентябре многие потенциальные заемщики заняли выжидательную позицию, ожидая коррекции цен. И, судя по всему, они не прогадали.

Эпизодическая нервозность

В начале декабря у продавцов не выдержали нервы. «По некоторым объектам на вторичном рынке начался торг с последующим снижением изначально заявленной цены примерно на пять процентов», — говорит г-н Мурадян из брокерского дома «Золотые ворота». Такие же данные приводит г-жа Кузнецова из компании «МИАН-агентство недвижимости». Снижение цен в отдельных сегментах рынка зафиксировано аналитиками компании RWAY. Специалисты предполагают, что часть объектов была сильно переоценена собственниками или их представителями, и теперь продавцы спешат исправить ошибку. Следует отметить, что формально средние цены предложения, вычисленные на основании риэлтерских баз данных, в последние два месяца остаются стабильными и даже немного растут. «Однако на практике участники рынка активно предлагают жилье с различными видами скидок, данные о которых не попадают в базы. Вполне естественно, что обработка баз данных, которые не содержат этой информации, дает не совсем корректные, смещенные результаты о процессах, идущих на рынке», — поясняют аналитики RWAY.

Гибкую ценовую политику проводят строительные компании, озабоченные низкими темпами продаж. Помимо скидок (встречаются предложения с дисконтом порядка, опять же, 5%) они заманивают покупателей бонусами и подарками. «Мы тоже предпринимаем ряд шагов, направленных на стимулирование спроса», — признается и. о. начальника отдела маркетинга и рекламы компании «Пересвет-Девелопмент» Игорь Ростовцев. По данным г-жи Кузнецовой, периодически на рынке новостроек появляются предложения от оптовых инвесторов по ценам примерно на 10% ниже среднерыночных. «Впрочем, пока это показательные эпизоды, но еще не тенденция», — оговаривается она.

Пора дешеветь

Что же будет дальше? «Ситуация на рынке сложная. Многие покупатели решили воздержаться от приобретения недвижимости до февраля», — говорит г-н Мурадян. Он полагает, что стагнация на рынке продлится около полугода, после чего цены опять пойдут вверх.

Не ожидает существенной коррекции рынка и гендиректор компании RRG Денис Колокольников. «По моим оценкам, за последние три года было приобретено порядка ста тысяч инвестиционных квартир — это пятимесячный объем предложения. Однако вряд ли все эти объекты будут разом выставлены на продажу, поскольку инвесторам будет просто некуда разместить вырученные средства. Скорее всего, это жилье просто будет сдаваться в аренду в ожидании очередного витка цен либо до появления альтернативных недвижимости инвестиционных инструментов», — говорит он. По мнению г-на Колокольникова, стагнация затянется примерно на шесть-восемь месяцев, с незначительной корректировкой цен вниз, после чего рост возобновится и будет сопоставимым с показателями инфляции и девальвации доллара.

Руководитель отдела инвестиций компании «Пересвет-Девелопмент» Сергей Баранов ожидает в следующем году существенного увеличения объема предложения квартир, а снижение цен кажется ему неизбежностью. Некоторые эксперты напоминают, что в преддверии новогодних праздников с продажи на вторичном рынке было снято значительное количество квартир (объем предложения резко сократился — с 25 тыс. до примерно 19 тыс. объектов). «Ушедшие» квартиры, в случае своего «возвращения» с новогодних каникул, способны если не обвалить, то существенно поколебать нестабильный столичный рынок.