Главным событием последних двух месяцев на московском рынке жилья стала приостановка роста средней цены предложения на квартиры. После 8–10% ежемесячного роста цены с последней декады сентября c учетом инфляции роста цен не происходит вовсе. Одновременно с этим увеличивается объем выставленных на продажу квартир. Участники рынка вспоминают, что аналогичная ситуация наблюдалась два года назад в период банковского кризиса 2004 года, когда наиболее активные игроки рынка начали фиксировать прибыль. Тогда цены начали расти спустя полгода. Эксперты уверены, что и на этот раз вялый рост цен — фактически вровень с инфляцией — продолжится еще как минимум полгода.

По данным генерального директора консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Дениса Колокольникова, на рынке наблюдается незначительный рост цен на квартиры эконом-класса (до $4 тыс. за 1 кв. м) начиная с последней декады сентября.

«Дешевые» квартиры экономкласса составляют около 80% общего предложения московских квартир. «За последние семь недель рост цен составил всего 0,5%»,— сказал он.

С ним согласен и глава агентства RWAY Александр Крапин.

«Итоговые значения октября 2006 года показали снижение средних цен предложений на московское жилье». По данным исследований RWAY, цена 1 кв. м в новостройках Москвы на начало ноября составила в среднем $3366. По данным аналитического консалтингового центра компании «Миэль-недвижимость», без учета элитных объектов средняя цена предложения домов-новостроек в Москве в октябре составила $4623 за 1 кв. м (на 2,8% больше по сравнению с сентябрем). При этом весной этого года, напомним, цены ежемесячно росли на 6–10%.

Динамику определяет дорогое жилье

Снижение цен началось на вторичном рынке дорогого жилья (бизнес-класса и выше). Как предполагает Крапин, это объясняется доступом к статистическим данным о реальной динамике числа заключаемых сделок у собственников именно дорогого жилья: они нередко работают в риэлтерских компаниях или имеют в них связи. Затем процесс снижения цен предложения распространился и на первичный рынок.

Величина этого снижения в среднем по городу более чем в три раза превысила аналогичные показателивторичного рынка (–0,7% на вторичном рынке и –2,3% на первичном рынке). По словам руководителя проекта «Индексы рынка недвижимости» Олега Репченко, «перелома тенденции неуклонного ажиотажного роста многие участники рынка ожидали в октябре». Впрочем, он не считает, что настал час Х, когда цены пошли вниз. На рынке всегда будут явно неликвидные квартиры, цены на которые продавец вынужден снизить, говорит Репченко.

Вместе с тем, по его же словам, дисбаланс между платежеспособным спросом и ценой предложения городского жилья сегодня стал очевидным. По словам Репченко, в нормальной ситуации «цена доступного коммерческого жилья должна быть таковой, чтобы половина ежемесячного текущего дохода покупателя была равна стоимости 1 кв. м квартиры». И если года два назад московский менеджер среднего звена мог накопить на одно-двухкомнатную квартиру в течение пяти лет, то сегодня при средней московской зарплате $2–3 тыс. задача покупки квартиры не под силу даже с помощью ипотеки.

Девелоперы игнорируют тенденцию

Но крупные застройщики, заинтересованные в наращивании прибыли, говорить о снижении цен на московскую недвижимость просто не хотят. «Разве что в сегменте эконом-класса (панельное домостроение) произошел небольшой „откат” назад»,— комментирует «Бизнесу» председатель правления корпорации Mirax Group Максим Темников. «Откат» спровоцирован достижением ценового предела в $4 тыс. за 1 кв. м в эконом-классе. Зато жилье бизнескласса продолжает постепенно дорожать со скоростью 1–3% в месяц. Более того, Темников считает, что «недвижимость в этих сегментах еще недооценена» и что в дальнейшем стоимость жилья может достичь $12 тыс. за 1 кв. м (это утверждение не касается жилья нижнего ценового уровня). Параллельно с торможением темпа роста цен аналитики отметили увеличение объема выставленных на продажу квартир. В октябре 2006 года объем предложения на первичном рынке жилья Москвы вырос на 1,3% и составил 321 объект (дом.— «Бизнес»), говорится в обзоре компании «Миэль-недвижимость».

Однако Колокольников из RRG, говоря об увеличении предложения объектов на рынке в целом, сообщает о росте чуть ли не в полтора раза — 45%. Разница в статистическихданных уже давно никого не смущает, ибо унифицированной методики их сбора не существует. Выводы делаются в большой степени исходя из ожидания успешности собственного бизнеса.

По данным аналитического консалтингового центра компании «Миэль-недвижимость», прирост цен по итогам октября сохранился лишь в сегменте дорогого жилья — бизнес-класса и элитных новостроек. Так, в октябре 2006 года ценовой прирост на высококачественное предложение жилья составил почти 6%.

Почему встали цены

На протяжении нескольких последних недель покупатель побеждает продавца. Разумеется, пока нет оснований уверенно заявлять о чудесном превращении рынка продавца в рынок покупателя. Причиной окончания ажиотажного роста цен на московском рынке жилья Крапин из RWAY считает начало фиксации прибыли крупными игроками рынка. А как считает Репченко, сыграло свою роль несоответствие выставляемых на продажу квартир классу, заявляемому продавцами.

Еще один фактор — наблюдаемое снижение мировых цен на нефть, к которым привязаны все прогнозы развития российской экономики, в том числе и состояние рынка недвижимости. Как недавно говорил в одном из интервью глава компании «Миэль-недвижимость» Григорий Куликов, «понижение цен на нефть через два-три, иногда четыре месяца влечет за собой понижение цен и на рынке недвижимости».

Кроме того, в конце года игроки фондового рынка приступают к фиксации прибыли. Прибыль, полученная на фондовом рынке, как правило, проявляется на рынке недвижимости через инвестиции в ликвидные квартиры.

Наконец, застройщики начали переориентироваться с покупателей, приобретающих квартиры с инвестиционными целями, на непосредственных потребителей. «Квартиры должны перестать быть финансовым инструментом. Квартиры будут покупать те, кому они нужны для жизни,— заявил порталу Realestate.ru глава компании „Крост” Алексей Добашин.— Как только прибыльность на квартирах упадет до 12–15% годовых, люди перестанут в них инвестировать в таком объеме».

Однако сегодня доходность спекулятивных операций, основываясь на данных большинства аналитиков, составляет примерно 100% по прогнозным итогам 2006 года.

Перспективы

Переоценивать известия о стабилизации цен на московские квартиры не стоит. Например, прогнозы аналитиков, данные ровно год назад, о том, что рынок в 2006 году рухнет на 30–40%, теперь просто смешны. В Москве годовой прирост цен уже на октябрь составил на вторичном рынке 75% и на рынке новостроек — 105%, в Подмосковье — 114% и 89% соответственно.

Кроме того, если стоимость аренды жилья будет повышаться столь же высокими темпами, какие наблюдаются сейчас, то, по мнению аналитиков, и цены на жилье — прежде всего бизнес-класса — будут расти. Жилье эконом-класса с большой степенью вероятности расти в цене не будет, настаивает Крапин. Он считает, что более высокими темпами будут снижаться цены предложений на жилье первичного рынка, поскольку вопросами ценообразования на московском рынке занимаются девелоперы и инвесторы, круг которых невелик.

Вторичный рынок представляет собой неорганизованную массу продавцов и покупателей квартир. И в начальный период снижения цен, полагает Кранин, большинство граждан в вопросе ценообразования будет придерживаться консервативной политики. Они предпочтут переждать, нежели продать квартиру по более низкой цене. Делая прогнозы на следующий год, аналитики утверждают, что цены продолжат рост с темпом 1–3% в месяц. Олег Репченко, правда, предсказывает на обозримое будущее не более 1% в месяц.

Поддержит рост цен неудовлетворенный спрос на жилье и худо-бедно стимулирующая этот спрос ипотека. Партнер управления новостроек компании «Миэль-недвижимость» Оксана Карма заметила увеличение доли ипотечных сделок: «По отдельным проектам доля сделок с использованием ипотеки доходит до 30%». В среднем же по объектам этой компании пятая часть квартир покупается с использованием ипотечных займов.

Однако в высоких ценах на жилье заинтересованы и сильные игроки федерального уровня, поскольку это отвечает их интересам по получению высокой прибыли. С большой степенью вероятности процесс снижения цен только начинается, поскольку рынок жилья становится так называемым рынком покупателя, а не рынком продавца. Основная причина этого качественного перехода — завышенные цены предложений, которые были достигнуты за период с конца 2005 года до начала осени 2006 года.