Жилищный кодекс, введенный 1 марта прошлого года, предоставляет собственникам помещений в многоквартирных жилых домах возможность управлять домом самостоятельно, в том числе путем выбора управляющей компании. Определиться необходимо до 1 января 2007 года. В ином случае местная администрация сама назначит управляющую компанию на основании проведенного конкурса.
На распутье
Жилищный кодекс предлагает выбрать одно из трех: управление непосредственно жильцами через общее собрание собственников, посредством выбранной управляющей компании (УК) или через товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Важно понять, какой способ обеспечит благоприятные и безопасные условия проживания граждан. Непосредственное управление жилым домом собственниками помещений -- способ самый простой в теории, но трудноосуществимый на практике. Он более или менее приемлем для небольших домов, и чем меньше жильцов, тем реалистичнее эта идея. Но если в доме 300 квартир, каким образом учесть личные интересы каждого владельца? Для принятия каждого решения, касающегося управления общим имуществом в жилом доме, необходимо будет созывать общее собрание жильцов, которое правомочно в случае, если на нем присутствуют не менее 50% всех собственников помещений дома. Каждый жилец заключит договор с ресурсоснабжающими организациями, но кто будет подписывать жизненно важные для дома документы, такие как договоры на мелкие ремонтные работы в подъезде или на крыше? В принципе собственники могут оформить доверенность на самого инициативного жильца, который будет договариваться с соответствующими организациями, подписывать договоры, ежегодно разрабатывать смету доходов и расходов. То есть ему нужно разбираться в строительстве, бухгалтерии и желательно в юриспруденции либо иметь помощников-специалистов среди жильцов, чтобы надлежащим образом обеспечивать текущую деятельность жилого дома. На практике понятно, что найти такого грамотного и инициативного добровольца будет очень непросто.
Возникает и финансовый вопрос, решить который проблематично без юридического лица: где и как накапливать средства на общее дело -- текущий ремонт, расчет с обслуживающим персоналом (дворники, уборщицы, слесари, плотники и т. д.) -- с отчислением соответствующих налогов? Но и это возможно через открытие счета в банке на одного из жильцов -- того самого, инициативного.
Таким образом, самостоятельное управление жилым домом возможно при наличии грамотной инициативной группы среди жильцов, их сплоченности и дружелюбного настроя, а также времени и желания действовать ради общего дела.
Но, глядя правде в глаза, надо заметить, что такой набор для многоквартирного жилого дома в мегаполисе -- большая редкость.
Управком
Гораздо проще выбрать управляющую компанию (УК), которая за определенную плату возьмет на себя обязанности по обслуживанию дома. Это будет более затратно -- надо платить за эти услуги, и не двум-трем добровольцам, проживающим в доме и заинтересованным в его благополучии, а юридическому лицу-посреднику.
Сейчас управляющих государственных компаний гораздо больше, чем частных. Чаще всего это привычные ДЕЗы, с работой которых знаком по собственному опыту каждый. Частные компании не стремятся в этот бизнес, их сдерживают отсутствие опыта, недостаточность собственного капитала и сложности этого вида деятельности. Между тем в сфере ЖКХ крутятся большие деньги. По данным министра регионального развития Владимира Яковлева, доля жилищно-коммунального сектора в общем объеме основных фондов страны -- более 26%, в стоимостном выражении это 8 трлн рублей. В то же время, по его словам, доля убыточных муниципальных предприятий в секторе ЖКХ составляет более 50%.
Так или иначе, управляющая компания должна решить сложную задачу. Нужно удержаться на плаву -- добиться положительных финансовых результатов. При этом повышать цены на услуги практически невозможно, поскольку это приведет к конфликтам с жителями обслуживаемых домов и настроит против УК как местные органы власти, так и федеральные (в частности, ФАС). Можно, конечно, участвовать в государственных и муниципальных программах, чтобы получать финансовую помощь из бюджетов различных уровней, но для этого нужно уметь лоббировать свои интересы. Для привлечения частных инвесторов в этот бизнес необходимы прежде всего работающая детальная законодательная база, отработанный механизм установления тарифов и взимания платежей. Надежда возлагается на закон о финансовом оздоровлении предприятий ЖКХ, проект которого подготавливается.
Выбрав способ управления через УК, жильцы вправе затребовать годовую смету расходов и доходов, расчет платежей и, конечно, ознакомиться с договором. То есть у них будет возможность детально разобраться в назначенных платежах и в том, в каких случаях правомочно их повышение. При этом не рекомендуется заключать договор сразу на длительный срок: надо проверить, как все работает. Для начала хватит одного года.
ТСЖ
Управление через ТСЖ во многих случаях наиболее приемлемо для жильцов. В настоящий момент в Москве ТСЖ созданы в 4% домов, причем только 1% относится к старому жилому фонду (данные директора фонда "Институт экономики города" Сергея Сиваева).
Создание ТСЖ для домов-новостроек является правилом, определяемым соответствующим пунктом в контракте на покупку квартиры. ТСЖ обычно создается застройщиком и инвестором еще на стадии оформления квартир в собственность жителей. Ведь основная цель застройщика -- благополучно сдать дом госкомиссии и передать его на баланс управляющей компании. Своя же УК может закрыть глаза на некоторые строительные дефекты и недоделки. Таким образом, дом благополучно принимается на баланс и заселяется.
Жилищный кодекс предоставил право создавать ТСЖ и жильцам, еще не оформившим права собственности, но на практике здесь возникает множество препятствий, поэтому лучше все-таки отдать решение этого вопроса застройщику (инвестору). Что дальше? А дальше все в ваших руках -- внимательно ознакомьтесь с уставом ТСЖ и при необходимости внесите изменения.
Если ТСЖ не создано, это можно сделать самим на следующих условиях. Решение по ТСЖ в многоквартирном доме принимается путем голосования, причем собственники помещений голосуют метрами. То есть голос владельца квартиры большей площади будет весомее, чем у хозяина меньшей, пропорционально разнице в квадратных метрах. Если доля голосов "за" превысит 50%, создание ТСЖ правомочно.
В случае, если квартира является муниципальной и предоставлена по договору найма, создавать ТСЖ и принимать решения будет соответствующий орган власти, представляющий интересы города, так как именно город является собственником таких квартир.
Целями создания ТСЖ являются: совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого имущества, владение, пользование и распоряжение (в установленных пределах) этим имуществом. Данная деятельность осуществляется ТСЖ при наличии полномочий от собственников помещений, которые предоставляются в момент его создания.
ТСЖ -- некоммерческая организация, которая создается не для получения прибыли и обладает специальной правоспособностью: оно вправе заниматься только деятельностью, предусмотренной уставом. То есть нужно внимательно отнестись к видам деятельности, перечисленным в уставе: полностью раскрыть термин "обеспечение эксплуатации общего имущества", который не регламентирован законодательством, и отразить как можно больше видов деятельности, связанной с содержанием, обслуживанием и ремонтом жилого фонда. Ведь сделка, совершенная товариществом не в соответствии с целями его деятельности, может быть признана судом недействительной как выходящая за пределы правоспособности юридического лица. Второе, на что нужно обратить внимание,-- кто принимает важные для жизнедеятельности дома и вашего кошелька решения. В ТСЖ два органа управления -- общее собрание членов товарищества и правление. При принятии того или иного решения общим собранием собственников с вами обязательно посоветуются. В законе закреплено, что важные вопросы (например, связанные с распоряжением общим имуществом или ежегодное утверждение сметы расходов) решаются общим собранием собственников помещений в жилом доме.
Смета расходов и доходов (средства на содержание и ремонт общего имущества, капитальный ремонт и реконструкцию жилого дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, расходы на другие цели) составляется ежегодно на основании предложений ТСЖ, в которых указываются необходимый объем работ, срок их начала, сроки возмещения расходов. На основе годовой сметы товарищество рассчитывает размеры платежей и взносов для каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности.
Собственники помещений в многоквартирном жилом доме обязаны нести следующие расходы: содержание и ремонт жилого помещения (сюда прибавляется оплата услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме), оплата коммунальных услуг (свет, газ, отопление, водоснабжение).
Коммунальные услуги оплачиваются по фиксированным тарифам согласно показаниям приборов учета, а при их отсутствии по нормативам потребления коммунальных услуг. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения прежде всего определяется объемом этих работ и услуг, а также расходами на капитальный ремонт многоквартирного дома. Пока такой ремонт в столице осуществляется за счет бюджета города, хотя, согласно Жилищному кодексу, капитальный ремонт должны оплачивать собственники жилых и нежилых помещений. Объем услуг и работ по обеспечению надлежащего состояния общего имущества в многоквартирном доме, по восстановлению изношенных элементов дома и оборудования, по предохранению этих элементов и оборудования, а также придомовой территории от преждевременного износа установлен законодательством.
Кроме того, на федеральном уровне ежегодно устанавливаются стандарты предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержание и текущий ремонт жилого помещения, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение), которая по Москве на 2006 год составляет 40,8 руб. за метр общей площади жилья в месяц. Что касается капитального ремонта жилого помещения, то здесь цифра такая: 3,6 руб. за метр площади в месяц.
При выборе способа управления через ТСЖ стороной договоров управления выступает товарищество, которое и будет являться потребителем услуг. При непосредственном управлении собственниками потребителями всех видов услуг являются владельцы помещений, с ними напрямую заключаются договоры жилищно-коммунальных услуг.
Как следствие, в первом случае придется коллективно покрывать долги неплательщиков; кроме того, у жильцов отсутствует право воспользоваться законом "О защите прав потребителей", так как они таковыми не являются. Неплательщиков, как известно, у нас хватает. Причем, по статистике, злостными неплательщиками чаще всего являются люди среднего возраста, которые просто забывают вовремя заплатить. При этом пенсионеры, как правило, платят исправно.
При непосредственном управлении жильцы не тратятся на содержание структуры ТСЖ, не несут ответственности за неплательщиков, а также напрямую защищают свои права в суде на основе закона "О защите прав потребителей".
Семь раз подумайте, один раз решите, что выбрать. Здесь необходимо учесть много факторов, прежде всего техническое состояние общего имущества, контингент и управляемость жильцов, наличие инициативных групп. В случае, если выбор не сделан, ничего, по сути, не изменится -- свет и вода не пропадут. Просто управляющую компанию назначат сверху, но это вряд ли приведет к каким-либо существенным переменам к лучшему.
ЛИЧНЫЙ ОПЫТ
Зачем мне ТСЖ
Корреспондент "Денег" Максим Черниговский рассказывает, как он выбирал форму управления жилым домом.
В начале осени, как и большинство москвичей, я обнаружил в почтовом ящике бумажку, сообщающую, что неведомая "инициативная группа" хочет провести собрание и выбрать форму управления нашим многоквартирным домом. Там же присутствовала ненавязчивая агитация за ДЕЗ, который обслуживал дом и раньше. Потом я обнаружил в ящике некий "бюллетень заочного голосования", из которого явствовало, что я должен выбрать форму управления домом. И снова уговоры: чего-де париться, пусть ДЕЗ всем этим как занимался, так и занимается. И вот на днях пришла наконец третья бумажка -- проект договора с ДЕЗом на четыре страницы мелким шрифтом, из которого следует, что за содержание дома я должен буду ежемесячно платить из расчета примерно 17 руб. (то есть около ?0,5) за каждый квадратный метр квартиры. Что, собственно, и ожидалось. Если бы ДЕЗ не пролоббировал наше "заочное голосование" и жители моего дома не выбрали бы одну из трех форм управления, районной управе, согласно недавнему постановлению московского правительства, пришлось бы проводить конкурс по выбору управляющей компании, чего, по-видимому, сильно боялся наш управдом.
Думаю, подвох в этих странных играх с бюллетенями заметили все. Но лично я не вижу особой беды в том, что управляющей компанией выбран старый добрый ДЕЗ, а наши с ним отношения скреплены договором. Как и многим, мне проще заплатить и забыть, хотя я прекрасно понимаю, что договор не превратит мой дом в элитный, качество работы ДЕЗа не повысится, а вот цены на коммунальные услуги будут расти и постепенно приблизятся к среднеевропейским. Ведь мало кому захочется вникать во все эти коммунальные вопросы, решая, насколько справедливы цены за вывоз мусора и не слишком ли много уходит на уборщиц и дворников. Если у вашего дома нет каких-то особых качеств, вряд ли стоит начинать эти сложные и малопредсказуемые игры в ТСЖ и выбор управляющих компаний.
Однако у дома, в котором я живу, есть одно качество, ради которого стоит ввязаться в хлопоты с образованием ТСЖ. Он стоит в удачном месте, на первой линии домов будущего четвертого транспортного кольца, а значит, наш фасад и крыша являются весьма перспективными рекламными носителями. При грамотном подходе доходы от рекламы могут составить $10-15 тыс. в месяц, и этих денег хватит, чтобы не только отремонтировать подъезд и посадить в нем консьержа, но и, допустим, обложить фасад керамогранитом и остеклить все балконы, то есть превратить унылую блочную башню пусть не в элитный, но весьма качественный дом, да еще и квартплату при этом снизить. Но договоры на размещение наружной рекламы могут подписывать либо все собственники квартир, либо организованное ими ТСЖ. Понятно, что в нашем случае организовать товарищество проще. Но если у дома нет качеств, с помощью которых можно как-то компенсировать расходы на его содержание, проще заплатить и забыть.
