Для российских девелоперов, инвестирующих средства в рынок торговой недвижимости, наступают нелегкие времена. По прогнозам Российского союза торговых центров (РСТЦ), в ближайшие годы в стране будет ощущаться избыток торговых площадей, что неизбежно повлияет на перераспределение сил между игроками. В этом случае лидирующие позиции могут занять западные компании, которых, в отличие от российских инвесторов, не пугает перенасыщение рынка.
Москва на пороге стабилизации Столичный рынок торговой недвижимости продолжает активно развиваться, хотя эксперты уже говорят о его скором насыщении и усиливающейся конкуренции между уже существующими проектами. Однако пока подобные прогнозы не останавливают девелоперов.
Гендиректор Московской международной бизнес-ассоциации Александр Борисов отмечает, что по объемам строительства торговых центров российская столица опережает такие бурно развивающиеся города, как Пекин, Шанхай и Дубай. «Ежегодно оборот розничной торговли в стране увеличивается на 10–12%»,— добавляет он. С ним соглашается глава управления инвестиций и развития департамента потребительского рынка и услуг Москвы Маргарита Муранова: «До 2010 года в столице планируется ввести в эксплуатацию 184 крупных торговых объекта, что почти в 2,5 раза больше, чем было построено за три предыдущих года».
По данным Praedium, только в третьем квартале этого года в столице было введено в эксплуатацию 60 тыс. кв. м качественных торговых площадей. По прогнозам, за последний квартал планируется ввести еще 1,06 млн кв. м. Из анонсированных проектов, вероятнее всего, до конца года будут реализованы такие, как мегамолл «Белая дача» (общей площадью 240 тыс. кв. м) в Люберецком районе, ТРЦ «Европейский» на площади у Киевского вокзала (180 тыс. кв. м), «Рамстор» на проспекте Вернадского (130 тыс. кв. м), торговый центр на Ореховом бульваре (100 тыс. кв. м) и др. И все же, несмотря на высокие показатели роста рынка, эксперты признают, что Москва по-прежнему отстает от показателей городов Восточной Европы. «Если в Варшаве и Праге на 1000 жителей приходится 600 кв. м качественных торговых площадей, то в Москве это цифра в шесть разменьше»,— констатирует аналитик по торговым площадям компании Jones Lang LaSalle Андрей Шанин.
Впрочем, как считает управляющий директор Российского союза торговых центров Олег Войцеховский, в скором времени строительство новых объектов все-таки пойдет на спад. «Проблема в том, что в Москве все сложнее получить разрешение на строительство»,— считает Олег Войцеховский. Ему вторит вице-президент группы компаний «Ташир» Виталий Ефимкин, добавляя, что «жесткие требования со стороны городских властей отсекают от рынка часть недобросовестных игроков, которые не способны, как крупные компании, пройти все циклы согласования». Кроме того, по мнению Войцеховского, отрицательно скажется и уменьшение количества земельных участков, где возможно возведение крупных многофункциональных торговых центров. «Строительство объектов коммерческой недвижимости, в том числе торговой, все чаще планируется на территориях промышленных зон, расположенных в городской черте.— рассуждает Андрей Шанин.— Значительные расходы приходится закладывать на очистку территории от старой застройки и на реабилитацию этой территории». За счет этого стоимость строительства может увеличиваться очень значительно, констатирует эксперт.
В любом случае на столичном рынке недвижимости в скором времени будет происходить все более серьезная ротация торговых центров, говорит Андрей Шанин. «ТЦ с устаревшей концепцией, с не очень хорошим управлением проигрывают конкуренцию вновь строящимся более качественным торговым объектам.
Самое оптимальное решение в этих случаях — реконструкция и редевелопмент объектов»,— уверен он.
Региональные стандарты качества
Непростая ситуация складывается и в регионах. По мнению Войцеховского, в ближайшее время произойдет перенасыщение торговых площадей в Нижнем Новгороде, Воронеже, Ярославле, Калининграде, Самаре и Екатеринбурге. Формально перенасыщение уже зафиксировано в Санкт-Петербурге, отмечает представитель РСТЦ. Эту точку зрения не поддерживает директор департамента торговой недвижимости петербургского офиса Colliers International Арина Сендер: «В некоторых районах города, напримерна Пулковском шоссе и в Приморском районе, действительно высокая концентрация торговых центров. В то же время Красносельский, Красногвардейский, Калининский и Кировский районы слабо охвачены торговыми сетями». По данным Colliers International, на конец прошлого года в северной столице насчитывалось всего 600 тыс. кв. м качественных торговых площадей, что гораздо меньше, чем в Варшаве (1,2 млн кв. м), Москве (1,9 млн кв. м), Гамбурге (2,5 млн кв. м).
И все же многие эксперты стараются не спешить со столь категоричными выводами о насыщении регионального рынка торговых помещений.
«Сегодня в регионах тоже строится много торговой недвижимости, но их качество оставляет желать лучшего»,— с грустью отмечает руководитель отдела торговой недвижимости CB Richard Ellis / Noble Gibbons Нина Новикова. С ней соглашается Андрей Шанин: «Значительная часть даже новых торговых центров, строящихся в региональных столицах, просто не соответствуют европейским стандартам качественных ТЦ». Как следствие, и в регионах в скором времени могут наступить времена редевелопмента и реконцепции неудачных проектов, уверены эксперты. По словам Шанина, в основном это будет чревато для владельцев ряда ТЦ, построенных два-три года назад, поскольку от них начнут уходить арендаторы. «Спрос же на качественные торговые площади будет только повышаться с приходом все большего количества торговых операторов в региональные центры России»,— настаивает собеседник «Бизнеса».
Транснациональный импульс
И хотя многие аналитики очень уверенно говорят о насыщении рынка торговых помещений как столицы, так и регионов, они надеются, что новый импульс к развитию этому сегменту придаст приход в Россию глобальных торговых операторов с Запада.
«Российский рынок торговой недвижимости становится все более привлекательным для иностранных инвесторов, так как он становится прозрачным, цивилизованным, а в игру вступают все большее количество профессиональных девелоперов»,— рассуждает вице-президент группы компаний RIGroup Дмитрий Котляренко. По словам Войцеховского из РСТЦ, западные игроки не боятся перенасыщения рынка, а ждут, когда закончатся средства у российских инвесторов, чтобыприйти и «обвалить весь рынок».
«Фонды готовы много заплатить за объект, даже если в результате покупки рентабельность центра снизится с 20% до 6%»,— настаивает Войцеховский. Ему вторит Андрей Шанин из Jones Lang LaSalle: «Преимущество зарубежных игроков перед российскими участниками рынка заключается в том, что западные фонды могут привлекать в девелоперские проекты более дешевые деньги». Дешевое финансирование позволяет западным игрокам увеличивать сроки окупаемости объектов до 8–12 лет, в то время как для российских участников оптимальный срок не должен превышать пяти лет, соглашается Вадим Ефимкин из «Ташира».
Сегодня, по данным Praedium, доходность инвестиционных приобретений уже готовых площадей составляет 10%.
«Транснациональные девелоперы — это реальная сила, с которой российским участникам рынка торговой недвижимости придется считаться»,— убеждена Новикова.
Менее оптимистичен управляющий торговыми центрами «IKEA Россия» Херман Геверт. По его мнению, существует два фактора, сдерживающих западных инвесторов.
Прежде всего в России потребительские расходы пока еще не соответствуют европейскому уровню. «Во-вторых, западным игрокам, планирующим прийти в столицу, где уровень доходов выше, чем в регионах, открытие магазина-флагмана в центре Москвы обойдется довольно дорого»,— объясняет Геверт.
