Логин or Регистр

Rambler\'s Top100 Кредиты Инв.проекты Венчур Представители Посредники Изобретения Партнеры Ссылки Форум Глоссарий Новости .

 ИДЕИ БИЗНЕСА  БИЗНЕС-КРЕДИТЫ  ГОТОВЫЙ БИЗНЕС  РЕКЛАМА  РАЗМЕСТИТЬ СТАТЬЮ

Банк бизнес-предложений


 

Лучшие бизнес предложения

   Кредиты малому и
  среднему бизнесу.
  Помощь в поиске
  залога (недвижимость)


Лучшие бизнес предложения
Наш опрос
Вам нравится вести бизнес в России?

Да, я всем доволен
Да, но нужны реформы
Нет, но нет выбора
Нет, я свернул бизнес
Не знаю
Я - наемный работник



Результаты
Другие опросы

Ответов: 24615
Комментариев: 7
Счетчики, рейтинги
Rambler's Top100

Яндекс цитирования

Самые популярные запросы
бизнес-план   готовый бизнес   интернет-трейдинг   как заработать   ипотека   инвестиции в недвижимость   прямые инвестиции   венчур   фондовый рынок   свой бизнес  недвижимость  
Последние бизнес-планы
  Бизнес план «Развитие мясного и племенного коневодства» - 850.00 руб - покупок: 36 
  Бизнес план «Организация предприятия по разведению кр. рогатого скота мясомолочного направления» - 850.00 руб - покупок: 35 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству строительных материалов» - 600.00 руб - покупок: 23
  Бизнес-план инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка» - 1500.00 руб - покупок: 34 
  Бизнес-план «Организация современного хозяйства по выращиванию овощей в открытом грунте» - 750.00 руб - покупок: 35 
  Бизнес-план «Организация производства фанеры» - 750.00 руб - покупок: 19
  Бизнес-план «Разведение крупного рогатого скота» - 750.00 руб - покупок: 52 
  Бизнес-план «Создание деревоперерабатывающего комбината» - 700.00 руб - покупок: 34 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству клееного мебельного щита» - 600.00 руб - покупок: 43 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству пиломатериалов» - 750.00 руб - покупок: 29
Все по дате поступления
Цены с потолка

Евгения Дмитриева09.10.06

Рост цен на недвижимость сделал всех москвичей миллионерами -- кого рублевыми, а кого и долларовыми. Однако нередко потенциальный "миллионер" обнаруживает, что цена квадратного метра в его районе, исчисляющаяся тысячами долларов,-- "средняя температура по больнице". А его конкретную недвижимость превратить в реальные миллионы, пусть даже рублей, практически невозможно.

Почему некоторые квартиры риэлтеры не могут продать годами, а другие, зачастую по той же цене, "вырывают из рук".

Как показало проведенное "Деньгами" исследование рынка недвижимости в Северо-западном (СЗАО) и Центральном (ЦАО) административных округах Москвы, все разговоры об отсутствии предложения -- миф. Единственное, чего не хватает на рынке,-- это квартир по адекватной цене. Известие о том, что средняя стоимость квадратного метра в каком-то районе выросла с $3 тыс. до $4 тыс., автоматически прибавляет собственникам некогда приватизированного жилья лишний миллион рублей. И они устремляются на рынок, думая, что продадут квартиру именно за эти $4 тыс. за кв. м и ни копейкой меньше.

Однако, как показывает практика, почти одинаковые квартиры могут продаваться не только по разным ценам, но и за разное время. "Самые востребованные квартиры сегодня -- это типовые однокомнатные квартиры, выставленные по регулярным ценам. То есть за ту же цену, что и квартира в соседнем доме",-- заявил старший эксперт отделения "Октябрьское поле" управления вторичного рынка корпорации "Инком-недвижимость" Максим Лебедев. И даже небольшое различие может существенно повлиять на ликвидность квартиры. Так, однокомнатная квартира площадью 40 кв. м в Митино продалась за $160 тыс. в течение недели. А такая же квартира с хорошим ремонтом за $175 тыс. уже не продается. "У типовых квартир востребованы именно 'стены'. Вернуть вложенные в ремонт деньги в полном объеме продавцу трудно. Конечно, и эта квартира найдет своего покупателя, но месяц показов пройдет",-- уверен Лебедев.

Однако то, что квартира не продается, не мешает продавцам поднимать цены -- ведь они знают, что за месяц цена кв. м выросла, например, на 10%. Характерный пример: месяц назад, по данным директора отделения корпорации "Бест-недвижимость" на Рождественке Ольги Варакутиной, однокомнатная квартира на Дубровской улице (Митино) на 10-м этаже 17-этажного дома общей площадью 40 кв. м стоила $147 тыс. Сейчас ее стоимость поднялась до $152 тыс., и пока она так и не продана. Одновременно с этим квартира всего на 2 кв. м меньше, но не в Митино, а в районе метро "Щукинская", была выставлена на продажу за $140 тыс. И реализована за десять дней -- ее купила пара москвичей при помощи ипотеки.

Правда, если вы никуда не торопитесь, даже невзрачная квартира за явно завышенную цену может найти своего покупателя в течение месяца-двух. Так, однокомнатную квартиру (31 кв. м) на 5-м этаже блочного панельного дома на Таганке (ЦАО) риэлтеры обещают продать за три-четыре недели за $200-230 тыс. А 3-комнатная квартира (85 кв. м) на 4-м этаже 5-этажного дома 1965 года постройки на улице Маршала Бирюзова без балкона, без лифта, с окнами на перекресток больше месяца продавалась, но продалась за $380 тыс. Причем это была альтернативная сделка. Но бывают, конечно, и "клинические" случаи. Как рассказал "Деньгам" директор департамента вторичной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Алексей Шленов, 4-комнатная квартира площадью 133 кв. м на Покровке (2-й этаж 3-этажного дома с деревянными перекрытиями, окна на улицу) продается второй год. Проблема в том, что продавцы хотят две трехкомнатные квартиры, причем они должны быть свободными и находиться недалеко друг от друга.

Конечно, цена в первую очередь зависит от типа дома, года постройки и количества комнат. Однако сегодня на стоимость влияют все больше другие факторы. Так, $50-200 к стоимости квадратного метра может прибавить статус дома. Раскрученные названия жилых комплексов дают существенную прибавку к цене, ведь в таких комплексах предлагается стандартный набор сервиса: детские площадки, магазины, школы и фитнес-залы. Сроки продажи квартиры зависят не только от цены, но и от общей конъюнктуры. "На сегодняшний день спрос заметно ослаб, как правило, быстро продаются недорогие квартиры",-- говорит Алексей Шленов. В случае со сложными цепочками альтернативных продаж одна из самых больших проблем -- рост цен. "Сегодня квартира стоит $695 тыс., хотя еще совсем недавно стоила $550 тыс. Мы ставим одну цену -- находится покупатель, но к этому времени уже становится невозможным купить на эти деньги две 3-комнатные квартиры. Получается замкнутый круг. Но никто никуда не спешит. Если будет вариант разъехаться, они воспользуются возможностью, не будет -- проживут там еще сколько угодно",-- считает он.

Большое количество дополнительных факторов, влияющих на стоимость квартиры, позволяет лишь приблизительно оценить ее потенциальную стоимость. Зачастую даже самая общая информация риэлтерских агентств о стоимости квадратного метра в одном и том же районе может значительно отличаться. Так, компания "Бест-недвижимость" сообщает, что в монолитном доме в СЗАО квадратный метр жилья в среднем стоит от $6 тыс. А в бюро недвижимости "Агент 002" считают, что такие объекты стоят всего $4700 за кв. м. В зависимости от расположения дома "Инком-недвижимость" предлагает купить квадратный метр в монолитном доме за $4500-8000. Не стали исключением и данные о стоимости жилья в панельных домах СЗАО: от $3500 до $5500 за кв. м у "Бест-недвижимости" и $4150 у "Агента 002".

По просьбе "Денег" несколько риэлтерских компаний оценили реальную квартиру, предлагая свою цену и сроки реализации. Квартира общей площадью 96 кв. м на 5-м этаже 6-этажного дома с двумя балконами, смешанными перекрытиями, стеклопакетами и потолками 3,80 находится на улице Чаплыгина (район Чистых прудов). Прихожая 8 кв. м, санузел раздельный. В ванной, как и в комнатах, евроремонт трех-пятилетней давности. Кухня 9 кв. м со встроенной мебелью. Спальня 20 кв. м, с балконом. Еще две комнаты, 16 и 18 метров, объединены в большую гостиную. Из гостиной вход в гардеробную. Изолированная комната -- 16 кв. м. Дом с лифтом в зеленом тихом дворе с детской площадкой. "На данную квартиру ажиотажного спроса не будет. На условиях свободной продажи (без альтернативы) ориентировочный срок продажи порядка двух-трех месяцев. Цена -- $650-700 тыс.",-- сказал Алексей Шленов. Руководитель отдела элитного жилья корпорации "Бест-недвижимость" Елена Аросева-Каширина заметила, что стоимость квартиры будет зависеть от того, свободна она или это альтернативная продажа, узаконена перепланировка или нет, а также от состояния подъезда и лифта. По ее мнению, квартира стоит от $595 тыс. до $730 тыс. При таких ценах возможна продажа в течение двух месяцев. "Спрос на Центральный округ немного упал, срок экспозиции увеличился. Два-три месяца за $630-650 тыс.",-- обещала директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская. Таким образом, разброс цен превышает $100 тыс.

Интересно, что ни один из опрошенных специалистов не назвал срок продажи меньше двух месяцев. Наверняка существует цена, за которую эта квартира будет продана за неделю. Но в компаниях понимают, что дешево квартиру в центре продавать никто не согласится, а на дорогие квартиры спрос сейчас невелик. Продают же квартиры в центре в основном москвичи, которые за счет вырученных денег планируют существенно увеличить свою жилплощадь и согласны переселиться в менее престижный район.

Действительно, накопить сумму, необходимую для покупки квартиры, при средних доходах семье из трех-четырех человек не представляется возможным. Массовая бесплатная приватизация предоставила в распоряжение москвичей собственность стоимостью в десятки и сотни тысяч долларов. Именно продажа этой квартиры зачастую служит финансовой основой для покупки новой. В итоге для покупки недвижимости стоимостью $300 тыс. надо найти, например, $120 тыс., а остальное покроет продажа имеющейся квартиры за $180 тыс. А взять ипотеку на $120 тыс. и обслуживать кредит, скажем, 15 лет гораздо реальнее, чем на $300 тыс.

По данным риэлтеров, разброс квартир, которые можно приобрести в СЗАО за $300 тыс., достаточно велик. Компания "МИЭЛЬ-Недвижимость" считает, что за эти деньги можно купить 3-4-комнатную квартиру площадью 70-100 кв. м в зависимости от района (от Митино до Октябрьского поля). Однако реально эта же компания предлагает двухкомнатную квартиру на Октябрьском поле за $300 тыс. или уже за $350 тыс.-- "трешку". "Также можно купить небольшую трехкомнатную квартиру, например, в Строгино, в 9-12-этажном панельном доме стандартной планировки 60/42/7, в среднем состоянии, с телефоном, балконом, требующую ремонта",-- сообщили в "МИЭЛЬ-Недвижимости".

Корпорация "Инком-недвижимость" за чуть меньшую сумму предлагает трехкомнатную квартиру (75-80 кв. м) только в Митино или Куркино. "Незначительный остаток средств пойдет на благоустройство купленного жилья",-- сказали в агентстве. Корпорация "Бест-недвижимость" за $300 тыс. предложила квартиру в 9-этажном панельном доме с параметрами 64/46/6 (общая, жилая, кухня) или 3-комнатную квартиру на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома с общей площадью 74 кв. м также в этих районах. Бюро недвижимости "Агент 002" считает, что за эти деньги лучше всего купить трехкомнатную квартиру в Митино площадью около 75 кв. м. в 17-этажном панельном доме.

Так что реально узнать, сколько можно выручить за свою квартиру и что потом на эти деньги удастся купить, можно, только попытавшись это сделать. И если у вас есть год-другой на эксперименты, можно сколько угодно завышать цены на свое жилье -- рано или поздно рынок дорастет до ваших представлений о его справедливой стоимости.




ПОДПИШИТЕСЬ НА РАССЫЛКУ
новостей бизнеса и экономики,
выходящую совместно с бизнес
предложениями России и стран
ближнего и дальнего зарубежья.

Источник: Журнал "Коммерсант Деньги"

Copyright © Банк бизнес предложений. Все права защищены

Опубликовано: 2006-10-11 (2577 Прочтено)

[ Вернуться назад ]
Новые бизнес предложения

Новые бизнес предложения
Помощь в получении кредита просм: 8351 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Оренбург
Сумма:
700000
Оказываем помощь в оформлении и получении микрозаймов и кредитов для физических лиц, у котор...

Продам угольное месторождение просм: 423 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Новокузнецк
Сумма:
250000000
Разведанные запасы угля составляют 39 млн. тонн угля марок Т и А.Категории разведанности - B...

Ищу партнера в IT просм: 427 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Красноярск
Сумма:
5000000
ООО с инфрастуктурой ВОЛС. Техобслуживание ремонт ПК, оргтехники. Специалисты в наличии. Cво...

Оборудование. Найдем клиентов за % просм: 6428 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Волгоград
Сумма:
1
Мы занимаемся продвижением продукции наших партнёров по России и СНГ.
Мы берём проц...

Оптовые поставки венков просм: 360 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Владимир
Сумма:
0
Мы производители венков различной сложности. Качество очень хорошее, долговечны. Предлагаем ...

Кредиты действующему бизнесу просм: 7550 
Кредиты действующему бизнесуСтрана:
Россия
Город:
Москва
Сумма:
0
Профессионалы банковского рынка Москвы оказывают услуги получения кредитования действующему ...

Реконструкция производства картофеля просм: 7604 
Реконструкция производства картофеляСтрана:
Россия
Город:
Магадан
Сумма:
7000000
Местоположение бизнеса – РФ, Магаданская область.
Основные направления проектируемой ...

Кредит для инвестиционных сельхозпроектов просм: 200 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:

Город:

Сумма:
0
Кредит от одного до семи миллиардов рублей для инвестирования в сельхозпредприятия. Процентн...

Деньги на инвестиционные проекты просм: 267 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:

Город:

Сумма:
0
Деньги на инвестиционные проекты, модернизацию производства: от 5 млн.евро. до 1 млрд.евро. ...

Продается Автомойка (ППА на 5 лет) просм: 121 
Продается Автомойка (ППА на 5 лет)Страна:
Россия
Город:
Санкт-Петербург
Сумма:
1000000
Место нахождения: Санкт-Петербург, м.Лесная

Автомойка на 2 поста. Работает 24...

Все предложения RSS
Добавить новое
Подписка на новые
.

Copyright © 2005-2012 Банк бизнес-предложений bizbank.ru
При использовании материалов сайта, ссылка на www.bizbank.ru обязательна.
Любое частичное или полное, а также коммерческое использование материалов Банка бизнес-предложений
без согласования с владельцем сайта bizbank.ru запрещено.