Рост цен на недвижимость сделал всех москвичей миллионерами -- кого рублевыми, а кого и долларовыми. Однако нередко потенциальный "миллионер" обнаруживает, что цена квадратного метра в его районе, исчисляющаяся тысячами долларов,-- "средняя температура по больнице". А его конкретную недвижимость превратить в реальные миллионы, пусть даже рублей, практически невозможно.
Почему некоторые квартиры риэлтеры не могут продать годами, а другие, зачастую по той же цене, "вырывают из рук".
Как показало проведенное "Деньгами" исследование рынка недвижимости в Северо-западном (СЗАО) и Центральном (ЦАО) административных округах Москвы, все разговоры об отсутствии предложения -- миф. Единственное, чего не хватает на рынке,-- это квартир по адекватной цене. Известие о том, что средняя стоимость квадратного метра в каком-то районе выросла с $3 тыс. до $4 тыс., автоматически прибавляет собственникам некогда приватизированного жилья лишний миллион рублей. И они устремляются на рынок, думая, что продадут квартиру именно за эти $4 тыс. за кв. м и ни копейкой меньше.
Однако, как показывает практика, почти одинаковые квартиры могут продаваться не только по разным ценам, но и за разное время. "Самые востребованные квартиры сегодня -- это типовые однокомнатные квартиры, выставленные по регулярным ценам. То есть за ту же цену, что и квартира в соседнем доме",-- заявил старший эксперт отделения "Октябрьское поле" управления вторичного рынка корпорации "Инком-недвижимость" Максим Лебедев. И даже небольшое различие может существенно повлиять на ликвидность квартиры. Так, однокомнатная квартира площадью 40 кв. м в Митино продалась за $160 тыс. в течение недели. А такая же квартира с хорошим ремонтом за $175 тыс. уже не продается. "У типовых квартир востребованы именно 'стены'. Вернуть вложенные в ремонт деньги в полном объеме продавцу трудно. Конечно, и эта квартира найдет своего покупателя, но месяц показов пройдет",-- уверен Лебедев.
Однако то, что квартира не продается, не мешает продавцам поднимать цены -- ведь они знают, что за месяц цена кв. м выросла, например, на 10%. Характерный пример: месяц назад, по данным директора отделения корпорации "Бест-недвижимость" на Рождественке Ольги Варакутиной, однокомнатная квартира на Дубровской улице (Митино) на 10-м этаже 17-этажного дома общей площадью 40 кв. м стоила $147 тыс. Сейчас ее стоимость поднялась до $152 тыс., и пока она так и не продана. Одновременно с этим квартира всего на 2 кв. м меньше, но не в Митино, а в районе метро "Щукинская", была выставлена на продажу за $140 тыс. И реализована за десять дней -- ее купила пара москвичей при помощи ипотеки.
Правда, если вы никуда не торопитесь, даже невзрачная квартира за явно завышенную цену может найти своего покупателя в течение месяца-двух. Так, однокомнатную квартиру (31 кв. м) на 5-м этаже блочного панельного дома на Таганке (ЦАО) риэлтеры обещают продать за три-четыре недели за $200-230 тыс. А 3-комнатная квартира (85 кв. м) на 4-м этаже 5-этажного дома 1965 года постройки на улице Маршала Бирюзова без балкона, без лифта, с окнами на перекресток больше месяца продавалась, но продалась за $380 тыс. Причем это была альтернативная сделка.
Но бывают, конечно, и "клинические" случаи. Как рассказал "Деньгам" директор департамента вторичной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Алексей Шленов, 4-комнатная квартира площадью 133 кв. м на Покровке (2-й этаж 3-этажного дома с деревянными перекрытиями, окна на улицу) продается второй год. Проблема в том, что продавцы хотят две трехкомнатные квартиры, причем они должны быть свободными и находиться недалеко друг от друга.
Конечно, цена в первую очередь зависит от типа дома, года постройки и количества комнат. Однако сегодня на стоимость влияют все больше другие факторы. Так, $50-200 к стоимости квадратного метра может прибавить статус дома. Раскрученные названия жилых комплексов дают существенную прибавку к цене, ведь в таких комплексах предлагается стандартный набор сервиса: детские площадки, магазины, школы и фитнес-залы.
Сроки продажи квартиры зависят не только от цены, но и от общей конъюнктуры. "На сегодняшний день спрос заметно ослаб, как правило, быстро продаются недорогие квартиры",-- говорит Алексей Шленов. В случае со сложными цепочками альтернативных продаж одна из самых больших проблем -- рост цен. "Сегодня квартира стоит $695 тыс., хотя еще совсем недавно стоила $550 тыс. Мы ставим одну цену -- находится покупатель, но к этому времени уже становится невозможным купить на эти деньги две 3-комнатные квартиры. Получается замкнутый круг. Но никто никуда не спешит. Если будет вариант разъехаться, они воспользуются возможностью, не будет -- проживут там еще сколько угодно",-- считает он.
Большое количество дополнительных факторов, влияющих на стоимость квартиры, позволяет лишь приблизительно оценить ее потенциальную стоимость. Зачастую даже самая общая информация риэлтерских агентств о стоимости квадратного метра в одном и том же районе может значительно отличаться. Так, компания "Бест-недвижимость" сообщает, что в монолитном доме в СЗАО квадратный метр жилья в среднем стоит от $6 тыс. А в бюро недвижимости "Агент 002" считают, что такие объекты стоят всего $4700 за кв. м. В зависимости от расположения дома "Инком-недвижимость" предлагает купить квадратный метр в монолитном доме за $4500-8000. Не стали исключением и данные о стоимости жилья в панельных домах СЗАО: от $3500 до $5500 за кв. м у "Бест-недвижимости" и $4150 у "Агента 002".
По просьбе "Денег" несколько риэлтерских компаний оценили реальную квартиру, предлагая свою цену и сроки реализации. Квартира общей площадью 96 кв. м на 5-м этаже 6-этажного дома с двумя балконами, смешанными перекрытиями, стеклопакетами и потолками 3,80 находится на улице Чаплыгина (район Чистых прудов). Прихожая 8 кв. м, санузел раздельный. В ванной, как и в комнатах, евроремонт трех-пятилетней давности. Кухня 9 кв. м со встроенной мебелью. Спальня 20 кв. м, с балконом. Еще две комнаты, 16 и 18 метров, объединены в большую гостиную. Из гостиной вход в гардеробную. Изолированная комната -- 16 кв. м. Дом с лифтом в зеленом тихом дворе с детской площадкой.
"На данную квартиру ажиотажного спроса не будет. На условиях свободной продажи (без альтернативы) ориентировочный срок продажи порядка двух-трех месяцев. Цена -- $650-700 тыс.",-- сказал Алексей Шленов. Руководитель отдела элитного жилья корпорации "Бест-недвижимость" Елена Аросева-Каширина заметила, что стоимость квартиры будет зависеть от того, свободна она или это альтернативная продажа, узаконена перепланировка или нет, а также от состояния подъезда и лифта. По ее мнению, квартира стоит от $595 тыс. до $730 тыс. При таких ценах возможна продажа в течение двух месяцев. "Спрос на Центральный округ немного упал, срок экспозиции увеличился. Два-три месяца за $630-650 тыс.",-- обещала директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская.
Таким образом, разброс цен превышает $100 тыс.
Интересно, что ни один из опрошенных специалистов не назвал срок продажи меньше двух месяцев. Наверняка существует цена, за которую эта квартира будет продана за неделю. Но в компаниях понимают, что дешево квартиру в центре продавать никто не согласится, а на дорогие квартиры спрос сейчас невелик. Продают же квартиры в центре в основном москвичи, которые за счет вырученных денег планируют существенно увеличить свою жилплощадь и согласны переселиться в менее престижный район.
Действительно, накопить сумму, необходимую для покупки квартиры, при средних доходах семье из трех-четырех человек не представляется возможным. Массовая бесплатная приватизация предоставила в распоряжение москвичей собственность стоимостью в десятки и сотни тысяч долларов. Именно продажа этой квартиры зачастую служит финансовой основой для покупки новой. В итоге для покупки недвижимости стоимостью $300 тыс. надо найти, например, $120 тыс., а остальное покроет продажа имеющейся квартиры за $180 тыс. А взять ипотеку на $120 тыс. и обслуживать кредит, скажем, 15 лет гораздо реальнее, чем на $300 тыс.
По данным риэлтеров, разброс квартир, которые можно приобрести в СЗАО за $300 тыс., достаточно велик. Компания "МИЭЛЬ-Недвижимость" считает, что за эти деньги можно купить 3-4-комнатную квартиру площадью 70-100 кв. м в зависимости от района (от Митино до Октябрьского поля). Однако реально эта же компания предлагает двухкомнатную квартиру на Октябрьском поле за $300 тыс. или уже за $350 тыс.-- "трешку". "Также можно купить небольшую трехкомнатную квартиру, например, в Строгино, в 9-12-этажном панельном доме стандартной планировки 60/42/7, в среднем состоянии, с телефоном, балконом, требующую ремонта",-- сообщили в "МИЭЛЬ-Недвижимости".
Корпорация "Инком-недвижимость" за чуть меньшую сумму предлагает трехкомнатную квартиру (75-80 кв. м) только в Митино или Куркино. "Незначительный остаток средств пойдет на благоустройство купленного жилья",-- сказали в агентстве. Корпорация "Бест-недвижимость" за $300 тыс. предложила квартиру в 9-этажном панельном доме с параметрами 64/46/6 (общая, жилая, кухня) или 3-комнатную квартиру на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома с общей площадью 74 кв. м также в этих районах. Бюро недвижимости "Агент 002" считает, что за эти деньги лучше всего купить трехкомнатную квартиру в Митино площадью около 75 кв. м. в 17-этажном панельном доме.
Так что реально узнать, сколько можно выручить за свою квартиру и что потом на эти деньги удастся купить, можно, только попытавшись это сделать. И если у вас есть год-другой на эксперименты, можно сколько угодно завышать цены на свое жилье -- рано или поздно рынок дорастет до ваших представлений о его справедливой стоимости.
