На рынке недвижимости такое затишье, что каждый клиент с реальными деньгами - счастье для любой риелторской компании. Взяв это умозаключение за постулат, корреспондент "Итогов" попытался "купить" за 2 миллиона рублей скромную квартиру на вторичном рынке через агентство недвижимости.

Заходим на толковый на первый взгляд сайт одной из контор, находим подходящий вариант: малометражка 33 "квадрата" в 5 минутах ходьбы от метро "Петровско-Разумовская". Звоним в агентство. После десятиминутного общения выясняется: варианта такого нет, а в списке значится "для затравки". Возмущение клиента-корреспондента риелтор жестко осаживает: "А что вы хотели за такие деньги, да что вы себе думаете?.." Хотя 2 миллиона - это цена апартаментов у моря в Болгарии. "Мы вам подберем реальный вариант, - через пару минут соглашается риелтор. - Только вы должны заключить с нами договор (" Выясняется, что при заключении договора вы должны заплатить 15 000 рублей или 2 процента от суммы сделки. Аналогичные истории с большей или меньшей степенью грубости, нажима и хитростей с заключением договора повторились еще в нескольких риелторских агентствах. "Ну, нам же надо как-то зарабатывать", - призналась наконец сотрудница одного из них. Квартиру через фирму мы подобрать не смогли. Зато нам подыскали несколько хороших вариантов "серые" маклеры. По итогам эксперимента мы задали экспертам вопрос: почему кризис сыграл на риелторском поле вопреки правилам - вместо того чтобы в условиях жесткой конкуренции за покупательские деньги очиститься от непрофессионалов, он сделал это поле еще более серым и диким?

Тест на профессионализм

За почти 20-летнюю историю российскому риелторскому бизнесу стать по-настоящему цивилизованным не удалось. Риелтор до сих пор воспринимается как лишнее звено в сделке: реальной ответственности ни за что не несет, зато претендует на немалую комиссию. Любопытно, что и сами риелторы характеризуют рынок как непрозрачный и в определенной степени рискованный, что очевидно свидетельствует о невысокой стадии его развития. "На сегодняшний день как минимум половина рынка риелторских услуг - это дикий рынок", - утверждает Михаил Раздольский, руководитель отделения "ИНКОМ-Недвижимость". Ольга Косенкова, директор управления консалтинга Panorama Estate, добавляет: "Очень часто риелторы - это люди, которые не имеют никакого образования и профессиональных навыков. Что нередко рождает нечистоплотный подход к работе и вызывает у клиентов разочарование и недоверие".

Кризис, как выясняется, ситуацию только усугубил. Количество сделок снизилось, и это повлекло за собой либо сокращение персонала внутри риелторских компаний, либо их полный уход с рынка. Особенно тяжело пришлось небольшим агентствам, хотя всем известен и факт сворачивания бизнеса в России крупной европейской компании - DTZ. Многие риелторы остались без "крыши", но не без дела. У некоторых остались на руках профессиональные базы, опыт, и они стали работать самостоятельно. Частникам оказалось проще выжить в условиях кризиса, чем профильным компаниям. И "серые" маклеры наводнили рынок.

По мнению экспертов, проблема еще и в том, что в России нет законодательства, регулирующего непосредственно риелторскую деятельность. Отсутствуют ее стандарты и лицензирование. "Государственное лицензирование было отменено в 2002 году. Пришедшая ему на смену система добровольной общественной сертификации не дает никаких результатов, - говорит президент Московской ассоциации риелторов (МАР) Анна Лупашко. - К сожалению, профессиональные участники рынка недвижимости не спешат получать сертификаты соответствия качества оказываемых ими услуг. На сайте МАР размещена информация о компаниях с соответствующим сертификатом. Но их единицы".

Конечно, со стороны профсообществ в лице различных гильдий и ассоциаций риелторов предпринимаются определенные попытки контроля над ситуацией, но даже разработанные этими организациями кодексы профессиональной этики носят рекомендательный характер, и их мало кто придерживается. "Национальный стандарт риелторской деятельности при всей его демократичности саботируется", - сетует Олег Самойлов, гендиректор компании "РЕЛАЙТ-Недвижимость".

Большинство экспертов сходятся во мнении, что профессиональная аккредитация специалистов всех компаний, работающих на рынке недвижимости (риелторских, брокерских, консалтинговых агентств), просто необходима. "Ведь такие стандарты существуют и у врачей, и у оценщиков недвижимости. Так почему же такое серьезнейшее дело, как сделка с недвижимостью, может осуществляться "специалистами", не имеющими должной подготовки? - удивляется Ольга Кузякина, старший директор, руководитель отдела земельных отношений Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. - Мы знаем, какое в России огромное число обманутых людей, оставшихся в результате совершения сделки и без денег, и без квартиры. Часто это происходило из-за непрофессионального сопровождения сделки".

Цивильный формат

На Западе риелторский бизнес тоже не везде лицензируется, но там есть отработанные технологии и стандарты, которые признает и принимает все профессиональное сообщество. Одним из главных достижений западных риелторов можно назвать систему мультилистинга (МЛС) - это информационная база, объединяющая предложения всех компаний страны. "Объект недвижимости может быть выставлен на продажу только в том случае, если риелтор представляет его эксклюзивно, заключив предварительно договор с собственником, - говорит Вячеслав Лимонов, генеральный директор компании "Новое Качество". - Появляется персональная ответственность риелтора за качество информации, попадающей в базу данных, а также за ее обновление. Если агент не внес вовремя изменения, например, по цене, то его могут лишить права пользоваться данным источником".

Сегодня мультилистинг в полной мере развит только в трех странах: США, Канаде и Нидерландах. У наших риелторов есть только общая база WinNER, доступ к которой можно получить за плату. Однако в базе много устаревшей, непроверенной и дублирующейся информации, так как никто не отвечает за ее актуализацию.

Еще одно отличие - узкая специализация. В США существует четкое разделение риелторов на тех, кто работает на стороне покупателя, и тех, кто представляет интересы продавца. Помимо этого они специализируются в рамках определенного сегмента рынка или района города. "Если покупатель знает, в каком районе хочет жить, - поясняет Екатерина Гурьева, руководитель департамента продаж компании IntermarkSavills, - то достаточно прийти в районное отделение и быстро ознакомиться со всеми возможными вариантами. А если покупателя интересует недвижимость в разных районах, то и работать ему придется с разными специалистами".

"Это в России риелтор "и чтец, и жнец, и на дуде игрец", то есть занимается и своим делом - подбором объектов недвижимости, и выполняет функцию юриста - проводит проверку юридической чистоты объекта недвижимости, и финансового консультанта - организует взаиморасчеты сторон, подбор банка, ипотечной программы, - говорит Олег Самойлов. - Тогда как в зарубежных странах роль риелтора сводится к выполнению лишь посреднической функции между продавцом и покупателем объекта недвижимости". Иные задачи по сделке ложатся на плечи других специалистов: вопросами страхования занимается страховая компания, финансирования - ипотечный брокер, а правовыми нюансами - нотариусы и специализированные юридические компании.

Дойдет ли у нас до такого цивильного формата рынок? Многие сомневаются - для этого нужна готовность профессионального сообщества к переменам. Пока от риелторов не исходит сколько- нибудь серьезных инициатив, способных изменить ситуацию. Но, как говорится, если ты сам не сделаешь шаг, его сделают за тебя. Летом этого года появился законопроект, который предусматривает "апгрейд" нотариальной системы. Нотариусам могут вернуть полномочия по обязательному юридическому сопровождению и оформлению сделок с недвижимостью. При этом речь идет не о формальной проверке документов перед подписанием контракта, а о глубокой юридической проверке чистоты сделки, аналогичной той, что проводят их зарубежные коллеги. "Обязательное вовлечение нотариата в сделку должно сократить число обманутых граждан. Нотариус - как ОСАГО - дополнительная гарантия", - считает Ольга Кузякина. Однако многие игроки рынка эту инициативу не приветствуют - и это понятно: нотариусы и станут конкурировать с риелторами.

И тем не менее даже критики этой инициативы соглашаются: если ничего не делать, риелторский бизнес окончательно "одичает". Сейчас МАР начала активную работу по созданию единой листинговой системы, аналогичной западной. Но главное, говорят эксперты, что могло бы изменить ситуацию, - пересмотр законодательства. Такие глобальные задачи, как ликвидация скрытой комиссии, унификация договоров оказания услуг и многое другое, что защищало бы клиента, могут быть решены только на федеральном уровне. И еще многие хотят вернуть лицензирование риелторской деятельности - хотя бы до тех пор, пока профессиональные сообщества не наберут тот вес, которого хватит, чтобы установить и удерживать достойные стандарты качества услуг. Иначе черный маклер останется для клиента единственным вариантом: тоже без гарантии качества, но хотя бы недорого...

Врез

Спец по активам

Самым большим опытом в риелторском бизнесе могут похвастаться, пожалуй, американцы. Национальная ассоциация риелторов США (NAR), которая является крупнейшей организацией мира (объединяет 1 миллион 300 тысяч человек), недавно отметила свое столетие. Деятельность американских риелторов отличают обязательная система лицензирования и личная ответственность работников. "Каждый риелтор в США должен получить персональную лицензию, а для этого необходимо пройти обязательный курс обучения стоимостью порядка 2,5 тысячи долларов и сдать экзамен, - рассказывает Роман Мурадян, председатель брокерского совета холдинга "МИЭЛЬ". - Риелторы отвечают перед клиентом персонально своей лицензией. При этом за недобросовестное отношение его могут лишить лицензии на несколько лет и даже на всю жизнь".

Однако наиболее строгие требования предъявляют к риелторам в странах Бенилюкса (Бельгия, Нидерланды, Люксембург): здесь каждый агент должен не только получить лицензию, но и обязательно вступить в одно из двух профессиональных сообществ - BIV или IPI. Что, кстати, сделать не так-то просто - нужно пройти как минимум трехлетний курс обучения, сдать соответствующие экзамены и получить диплом, а также принять участие в специальных тренингах. После прохождения государственной регистрации риелтор получает идентификационный номер, что подтверждает его статус и обязывает соблюдать кодекс профессиональной этики. Этот же номер агенты впоследствии указывают на каждом документе и в договоре, которые оформляют во время работы с клиентом.

В Канаде деятельность риелтора подпадает под действие 153 законов разного уровня - федеральных и местных. Законодательные акты прямого действия расписывают риелторскую практику по шагам. Сформулировано даже такое понятие, как компетентность, которому дано четкое определение. В случае возникновения спора или претензий сначала выясняется, соответствовал ли специалист среднему уровню компетентности или нет.

Высокая степень регламентированности риелторской деятельности на Западе, безусловно, дает свои плоды. Уровень доверия к риелторам в этих странах не в пример нам практически безусловный. Достаточно сказать, что риелтор на Западе - одна из семейных профессий, как врач или адвокат. И зовется такой человек, кстати, часто не риелтором, а специалистом по активам. Случается, что этот специалист ведет дела одной семьи от деда или бабушки.