В этом контексте неудивительно, что вплоть до кризиса россияне составляли половину покупателей недвижимости на полуострове. Как сейчас обстоят дела на местном рынке недвижимости?
Если верить экспертам, то цельного
понятия "рынок недвижимости Крыма" не
существует. Можно говорить отдельно о Южном
береге Крыма (ЮБК) и рынке жилья других
районов. Наиболее престижная недвижимость
сконцентрирована в Ялте и прилегающих
поселках -- Массандре, Никите, Ливадии и т. п.
Как и в предыдущие годы, сегодня сюда
стекаются наибольшие туристические потоки,
здесь лучше всего развита курортная
инфраструктура и, как следствие, самые
высокие цены на отдых и недвижимость.
Местные новостройки бизнес- и премиум-класса
рассчитаны на состоятельных приезжих,
испытывающих ностальгическую
привязанность к Крыму, а также на тех, кто в
состоянии оценить особый лечебный
микроклимат этих территорий.
Остальная территория также не обижена
вниманием туристов -- среди них все больше
тех, кто рассчитывает на максимально
бюджетный отдых. Бытовые условия и
курортный сервис здесь похуже, а цены
пониже. "Объемы строительства здесь
гораздо меньше, а качество жилья гораздо
хуже. Все строящееся жилье рассчитано на
местных, что отражается на цене", --
рассказывает гендиректор компании "Европа"
Сергей Елисеев.
Эту разницу наглядно иллюстрирует
стоимость квадратных метров: летом
прошлого года стоимость качественных
объектов в Ялте доходила до $10-15 тыс. за "квадрат",
в то время как в остальных районах цена
редко поднималась выше $2 тыс.
Посткризисная заморозка
-----------------
Стоимость недвижимости в Крыму
(новостройки / вторичный рынок, средняя
цена 1 кв. м, $)
ЯЛТА -- 3000 / 792-1710
АЛУШТА -- 1750-2500 / 1250-2040
ЕВПАТОРИЯ -- 1215 / 925-1110
СИМФЕРОПОЛЬ -- 843-1200 / 721-966
ФЕОДОСИЯ -- 870 / 770-103
5КЕРЧЬ -- нет данных / 470-620
Источник: Минэкономики Крыма
-----------------
Последствия мирового финансового кризиса
оказались схожими как для ЮБК, так и для
остальной территории полуострова. Если до
него недвижимость стабильно дорожала, а
стройки множились, то с конца прошлого года
почти всем этим процессам был задан
обратный ход. Правда, Сергей Елисеев
утверждает, что дело не только в кризисе:
"Его первые признаки на Украине
проявились в сентябре 2008 года, но стагнация
продаж наблюдалась еще с весны. Рынок был
перенасыщен предложением, далеко не всегда
качественным, при этом цены были сильно
завышены. Даже если бы кризиса не было,
многим застройщикам пришлось бы его
придумать, поскольку списать фиаско
проекта легче на внешние условия, нежели на
собственную безграмотность".
Нынешняя ситуация как под копирку
напоминает российские реалии. Спрос упал,
поскольку платежеспособность покупателей
резко снизилась. Как правило, квартиры и
дома покупались преимущественно как второе
или третье (так называемая летняя
резиденция) жилье, причем преимущественно
россиянами, но в посткризисный период
желающих вложить свободные средства в
местную недвижимость резко поубавилось.
Девелоперы, заявлявшие о новых проектах, в
последнее время испытывают проблемы с
финансированием: продажи приостановились,
а банки перестали выдавать кредиты. В
результате стройки встали. По информации
компании "Миэль-DPM", 80% новостроек в
Крыму заморожены, а остальные 20% строятся
очень низкими темпами. "Большая часть
объектов возводились за счет кредитов,
привлечение которых сейчас практически
невозможно. Количество сделок на рынке
сократилось на 70% по сравнению с прошлым
годом", -- поясняет гендиректор "Миэль-DPM"
Наталья Завалишина. 1
По словам директора по продажам компании
"Новое качество" Андрея Уфимцева,
раньше только на рынок Южного Крыма
выходило около десяти новых проектов в год.
В этом году идут продажи лишь по четырем,
появившимся накануне кризиса. Новых же
проектов и вовсе нет. Объемы строительства
упали повсеместно: в Севастополе почти на
40%, в городах Армянске, Джанкое,
Красноперекопске, Судаке,
Красногвардейском и Черноморском районах в
среднем на 70%, а в Алуште на 80%.
Однако рынок Крыма все же переживает
кризис несколько иначе, чем российский. "Местные
девелоперы быстро сориентировались в
ситуации и сразу начали предлагать
покупателям существенные скидки. Это
позволило сохранить спрос", --
рассказывает Андрей Уфимцев. Падение
стоимости жилья впечатляет: началось оно
еще прошлым летом -- с июля по декабрь
квартиры подешевели на 31%, а с декабря по май
нынешнего года цены упали еще на 27%.
Спрос хотя и сохранился, но существенно
изменился по своему характеру. Строящееся
жилье -- товар невостребованный. Покупатели
предпочитают "вторичку" либо готовые
новостройки. Кроме того, кризис увел с этого
рынка большую часть российских покупателей.
Сейчас 90% сделок на крымском рынке
недвижимости совершают местные жители,
которые пользуются ситуацией, чтобы
поскорее решить свои жилищные проблемы.
Рискованная доступность
Уровень цен в Крыму, особенно если
сравнивать их со стоимостью жилья на
краснодарских курортах, выглядит весьма
соблазнительно. Средняя стоимость 1 кв. м. на
первичном рынке недвижимости Крыма
составляет $1,6 тыс. Самым дорогим городом
остается Ялта, где средняя цена 1 кв. м
составляет около $3 тыс. Не слишком отстает
по стоимости Алушта. Низкие цены в
Севастополе: в спальных районах можно
купить квартиры по $700-1000 за 1 кв. м, а также в
Керчи (см. "Стоимость недвижимости в
Крыму").
Так что, если не задумываться о
престижности места и приобретать курортную
квартиру с практической целью -- вывозить на
лето ребенка или родителей, то покупка
жилья в той же Феодосии или Евпатории
выглядит неплохой альтернативой
подмосковным шести соткам, не говоря о
недвижимости Сочи и других курортных
российских городов.
При этом процедура покупки такой квартиры
не сложнее и не опаснее, чем в России. От
покупателя требуется только паспорт,
свидетельство о браке (если таковое имеется)
и ИНН. "При покупке квартиры в Крыму
граждане России платят общую таксу -- 2% от
указанной БТИ стоимости. А вот при продаже
налог составляет уже 13%. Тарифы на
коммунальные услуги для россиян такие же,
как и для граждан Украины", --
рассказывает Наталья Завалишина.
Разумеется, здесь, как и в России, есть
риск нарваться на мошенничество, но он
ничем не выше. С новостройками все сложнее.
Как и в России, в Крыму рынок под
воздействием кризиса замер, и сегодня
вкладывать деньги в строящийся проект не
менее рискованное занятие, чем играть на
колебаниях курсов валют. "Риски
недостроя сегодня высоки повсеместно. И
речь не столько о затягивании сроков
строительства, сколько о возможности
достроить объект в принципе. Большинство
девелоперов в сегменте жилой недвижимости
в последние годы рассчитывали на "строительство
от продаж" -- собственные средства
инвестировались только на начальном этапе.
С выходом же на площадку стройка всецело
зависела от числа проданных в доме квартир.
До кризиса подобная схема работала без
сбоев, сегодня, когда продажи упали
практически до нуля, она не работает.
Единственная возможность для покупателей
обезопасить себя -- не принимать данные
риски вовсе", -- считает директор
департамента консалтинга, аналитики и
исследований компании Blackwood Ольга Широкова.
2
Поэтому, если вы заинтересованы именно в
новостройке, то стоит смотреть те объекты,
строительство которых идет полным ходом. Их
немного. "На ЮБК реально строятся
комплексы "Никитский дворец", "Император",
"Дом композитора", а также еще два-три
объекта. Ведутся продажи в домах, которые
построены до кризиса и сейчас в готовности
95-100%", -- рассказывает Сергей Елисеев.
К слову, все перечисленные объекты входят
в категории наиболее дорогих новостроек
Крыма наряду с ЖК "Черноморский",
возводящимся в районе Никитского
ботанического сада, "Апарт-отелем" в
Приморском парке Ялты, комплексом "Прибрежный"
в поселке Никита и т. д. Стоимость "квадрата"
в этих объектах начинается от $3 тыс.
Сочи против Ялты
Если ориентироваться на цены, сейчас один
из наиболее благоприятных периодов для
покупки недвижимости в Крыму. Другой вопрос
-- насколько целесообразно для россиян
покупать здесь недвижимость? Имеет ли смысл
выбирать для летней резиденции Ялту и
Алушту, а не Сочи и Геленджик?
Крым, несмотря на то что мы привыкли
считать его своим курортом, все-таки
находится за рубежом. И это достаточно
хорошо чувствуется, когда стоишь в очереди
в аэропорту на паспортный контроль или
пытаешься пересечь границу на автомобиле.
Кроме того, до большинства крымских
курортов от того же аэропорта придется еще
добираться на машине: так что дорога в
реальности, если учесть время ожидания в
аэропорту и трансфер до места, занимает не
час-полтора, а пять часов минимум.
У Крыма есть и свои весомые преимущества.
Во-первых, стоимость. Цены здесь намного
ниже, чем на краснодарских курортах. Причем
это относится не только к недвижимости, но и
к курортному сервису в целом, стоимости
продуктов и т. п. Кроме того, местный сухой
субтропический климат более благоприятный
для здоровья, чем влажные субтропики Сочи.
Особенно это актуально для семей с детьми.
По ценам на недвижимость крымские курорты
вполне сопоставимы с той же Болгарией, но
все-таки здесь нет языкового барьера,
необходимости запрашивать визу и т. п.
Разумеется, все это касается тех людей, кто
хотел бы купить себе жилье для отдыха, а не
инвесторов.
С инвестиционной точки зрения местные
перспективы пока достаточно сомнительные.
По прогнозам Ольги Широковой, вероятны два
варианта развития событий. Первый:
застройщики, понимая, что снижение цен не
ведет к дальнейшему росту спроса, перестают
их снижать. Второй: стоимость жилья
продолжает падать как минимум до осени. В
обоих случаях роста продаж ждать не стоит.
"Россияне, которые для Крыма были
основными покупателями, особенно в
сегменте "бизнес" и выше, обеспечивая
более 50% сделок, обязательно вернутся на
этот рынок, но только когда кризис будет
локализован. В самом оптимистичном
сценарии это произойдет осенью,
пессимистичные же оценки распространяются
за пределы 2010 года", -- отмечает Ольга
Широкова.
По мнению Андрея Уфимцева, дальнейшего
снижения ждать не стоит, роста, правда, в
ближайшие год-два тоже не будет. "Однако
уже через пять лет местное жилье наберет
докризисный уровень. Дело в том, что по
сравнению с Россией местная недвижимость
не была переоценена", -- комментирует он.
Примерно о том же говорит и гендиректор АН
"Доки" Валерий Барнинец: "В
долгосрочной и среднесрочной перспективе
недвижимость Крыма представляет собой
очень выгодный инструмент инвестиций.
После произошедшего существенного падения
цен жилье здесь по сравнению с Москвой
стоит в пять-десять раз дешевле".
Впрочем, в российской глубинке цены на
жилье также в пять-десять раз ниже, чем в
Москве, и это еще не гарантирует выгодность
покупки. Очевидно, что перспективы крымской
недвижимости и дальнейшая динамика цен
будут зависеть от того, насколько быстро
удастся украинским властям вывести страну
из кризиса.
-----------------------
Опасная земля
Крымский рынок земли также открыт для
иностранных покупателей: любой может стать
обладателем кусочка полуострова, если речь
не идет о землях сельхозназначения. "Земельный
участок иностранец приватизировать не
может, однако может выкупить его у
физического лица -- предыдущего
собственника (гражданина Украины), а затем
продавать, дарить и прочее", -- поясняет
Наталья Завалишина.
Под давлением кризиса стоимость земли
также повсеместно упала. Правда, если
говорить о розничном рынке, то здесь цены
просели незначительно -- на 20-25%. Землю под
индивидуальное строительство на ЮБК сейчас
предлагают по цене от $5 тыс. до $25 тыс. за
сотку.
Некоторые эксперты уверены, что покупка
местной земли по сегодняшним ценам
достаточно перспективное мероприятие для
частного инвестора: ликвидный земельный
участок в Крыму способен принести прибыль
даже без особых усилий со стороны владельца.
Дело в том, что в курортных зонах все
труднее отыскать участок, который имел бы
удачное месторасположение с целевым
назначением "под застройку". Дефицит
же поднимает цены на такие земли. Учитывая,
что цены на участки на южном и северном
побережье сегодня отличаются в два-три раза,
им есть куда расти.
Важно только помнить, что земля таит в
себе не только перспективы, но и риски.
Когда едешь по Крыму, нередко в глаза
бросаются пустующие территории земли,
огороженные символическим забором. Как
правило, на этих участках ничего не
строится, в лучшем случае стоит деревянный
сараюшко, имитирующий дом, или вовсе
странное строение без окон вроде
сколоченного наспех высокого ящика. Это
земли, самовольно захваченные татарским
населением.
Для покупателя земли в Крыму самозахваты
-- дополнительный риск: нет никакой гарантии,
что через месяц-другой после покупки на
приобретенном участке не вырастет
небольшая халупа и какое-нибудь семейство
крымских татар не заявит на него свои права.
"Как правило, доказать через суд, что
участок принадлежит добросовестному
покупателю, а не представителям
депортированного народа, удается. Но снести
домик и выселить со своей земли непрошеных
гостей даже с исполнительной службой
сложно", -- рассказывает Наталья
Завалишина. Минимальна опасность стать
жертвой "захватчиков" в Северном Крыму,
где земля не пользуется особенной
популярностью среди застройщиков, а,
соответственно, захватывать участки с
целью перепродажи не столь выгодно. "На
Южном берегу Крыма самозахваты земли
татарской диаспорой также огромная
редкость",-- уверяет Сергей Елисеев. По
его мнению, этот "бизнес" процветает
исключительно в равнинных районах Крыма (вокруг
Симферополя). Чаще всего захватываются
госземли, причем по сговору с
представителями власти, которые получают
свой "откат". Затем земля через суды
"очищается" и продается.
