Эксперты авторитетного аналитического портала IRN.RU пришли к выводу: за последние 10 лет рынок недвижимости прошел экономический цикл и сейчас по ряду критериев возвращается на уровень 1999 года - то был первый этап существенного роста.
Тогда, напомним, никакого "крупняка" из
числа частных компаний не наблюдалось, а
слово "девелопер" и вовсе не было
известно.
Бывшие строительные госконторы,
переименованные в ООО, ЗАО и пр., по-прежнему
строили по госзаказу многомиллионные
Митино, Жулебино, Бутово. Их раздавал и
распродавал сам город и лишь частично
застройщики, получавшие "зарплату"
метрами. В фаворе были средней руки
компании с хорошим административным
ресурсом: им доставались "вкусные"
участки в городе, дома строились на деньги
соинвесторов, а цена на столичный "квадрат"
колебалась на уровне 400-900 долларов (прибыль
застройщика с метра составляла 30-50 долларов).
Тогда старались строить как можно больше,
зарабатывая на обороте. Это позже принялись
разгонять рынок, подогревать цену (она
выросла к моменту кризиса в 10 раз!) и
получать сотни процентов прибыли.
Появились частные девелоперы с портфелем
проектов в миллионы квадратных метров, и
все изменилось с точностью до наоборот:
частники строили районами, а с городом
расплачивались метрами.
Теперь, когда
кризис прервал эту гонку, в более выгодном
положении, как в 1999 - м, оказались вовсе не
лидеры рынка, заигравшиеся в гигантоманию и
дешевые кредитные деньги, а компании на
госзаказе и относительно небольшие
застройщики, которые в серьезные долги не
влезали. И это сегодня главная сенсация на
рынке, которому в начале кризиса эксперты
предрекали как раз массовые банкротства
"середняков". В ближайшие годы, говорят
теперь аналитики, грядет этап освоения
накопленных земельных участков, в выигрыше
окажутся те фирмы, которые нацелены на
строительную, а не инвестиционно-спекулятивную
деятельность. Рынку придется сбросить
жирок - попрощаться со многими константами,
которые казались незыблемыми: от
супергонораров архитектурным звездам до
суперприбылей владельцам компаний.
Интересно, что эксперты, начиная говорить
об этом, сами себя одергивают - верится с
трудом, что уже невозможно будет продать
квартиру за Третьим транспортным кольцом
без отделки за полмиллиона долларов только
потому, что девелопер назвал ее крутым
бизнес-классом... Мы попросили экспертов
назвать проблемы, которые выявил кризис, и
составить свой список потерь, с которыми
придется смириться игрокам рынка. На
радость потребителю.
Виталий Антонов, гендиректор "Эспро
Девелопмент"
Рынок стал более жестким, конкурентным,
рискованным. Одно из последствий кризиса -
почти исчезнувшее кредитное
финансирование проектов. Если 2 года назад
для коммерческой недвижимости нормальным
являлось соотношение собственных и заемных
средств 20 к 80, то сейчас в проектах доля
собственных средств 50 процентов и выше.
Кроме того, до кризиса девелоперы покупали
земельные участки, которые за время
проектирования росли в цене. И при
привлечении кредитов использовалась
текущая оценка участка, позволяющая
капитализировать прирост его стоимости и
расценивать этот прирост как вклад в проект.
Сейчас девелоперам приходится находить "живые
деньги". К сожалению, нельзя исключать
возвращение к "полусерым" схемам
структурирования бизнеса и к снижению
качества.
Алексей Добашин, гендиректор концерна "КРОСТ"
Кризис выявил серьезную проблему
управления отраслью в целом и отдельными
компаниями в частности. Оказалось, что
количество менеджеров в разы превышает
необходимое, а уровень профессионализма
многих из них критически низкий. Именно
поэтому компании, затрачивавшие гигантские
деньги на управленцев, экономистов и
финансистов, оказались в сложной ситуации.
Более того, на этих дрожжах выросли
сопутствующие бизнесы: хед-хантеры,
маркетологи и так далее. Оптимизация всех
бизнес-процессов приведет к вымыванию с
рынка обслуживающих компаний и
непрофессиональных управленцев. Придется
отказаться и от других излишеств - мода на
то, чтобы глобальными проектами, фасадами
из мрамора и интерьерами из золота
увековечить свое девелоперское имя в веках,
прошла. Ничего общего с эффективным
бизнесом проекты типа башни "Россия"
не имеют. Приоритетными станут реальные,
земные проекты с понятными
потребительскими характеристиками.
Например, мы уже применяем технологию
строительства жилых домов, близкую по сути
к панельному домостроению: строятся быстро,
продаются недорого, но имеют
характеристики бизнес-класса. Такие
проекты могут вытащить компании из кризиса.
Алексей Пашкевич, гендиректор "МИЭЛЬ-Инвестиции
в регионы"
Строительные компании уже от многого
отказались - проводят сокращение штатов,
проектов и проектных организаций,
прекратили финансировать научно-исследовательские
разработки. Будут очень медленно
внедряться и новые технологии, поскольку
все они капиталоемкие. Компании смогут
вкладываться в инновации, если они дадут
существенную экономию, обеспечат 50-70
процентов оборота. На мой взгляд, от многого
предстоит отказаться государству и
энергокомпаниям: например, от
перекладывания на застройщика всех работ и
затрат, связанных с получением земельных
участков и документации, подключением к
сетям. В конечном счете эти затраты
закладываются в стоимость квадратного
метра, что стало неподъемным грузом.
Строители начнут создавать продукт,
востребованный на рынке. Пример -
строительство квартир с отделкой,
меблировкой. В результате почти исчезнет
разрыв между жильем в новостройке и на
вторичном рынке. И уйдут в историю "однушки"
экономкласса по 50-60 квадратных метров.
Игорь Мурсалимов, гендиректор Kopernik Labs.
Придется отказаться от строительства
бизнес-центров в связи с уменьшением числа
потенциальных арендаторов и оттоком
оставшихся за пределы ТТК. Отложенный спрос
вернется года через четыре. Рынок,
вероятнее всего, будет склоняться в сторону
эконом-сегмента. Ситуация может
развиваться по германской модели 1992-1997
годов, когда для строительства дома
использовался типовой каркас, а в
зависимости от класса здания фасад
моделировался по месту (с использованием
навесных материалов). Стоимость квартир
будет определяться не их размером, а
качеством жилья.
Елена Шевчук, вице-президент GVA Sawyer по
брокериджу
Если до кризиса объектами коммерческой
недвижимости активно занимались
непрофильные компании, то сегодня таких
игроков меньше. Они все чаще распродают
площадки или переуступают права на
строительство. В этом году лавинообразно
увеличился рынок субаренды. Компании,
арендовавшие много офисных площадей,
пытаются сдать излишки в субаренду. Иногда
даже ставка аренды при субаренде ниже, чем
предложения от собственников.
Появились явные преференции новым
арендаторам - площади все чаще предлагаются
внаем с уже полностью выполненной отделкой,
и это включено в базовую ставку,
парковочные места предоставляются
бесплатно, гарантийный депозит сокращается
или заменяется банковской гарантией,
договоры аренды подписываются на любой
срок от 11 месяцев даже в зданиях класса А.
Девелоперский бизнес становится более
рискованным. И это надолго.
Врез
Нынешние экономические реалии заставляют
девелоперов искать новые бизнес-схемы.
Сегодня почти невозможно получить
финансирование на проектирование и запуск
нового объекта. Ирина Дзюба, коммерческий
директор MR Group, рассказывает, как в условиях
финансового голода решить проблему:
- Банковское финансирование - самое
консервативное и осторожное. Когда банки
кредитуют девелоперские проекты - они
уверены в этом бизнесе, риски минимальны, а
кризис миновал. Но сейчас ситуация иная, и
если есть желание запустить новый проект,
надо искать другие варианты финансирования.
Кроме банковских кредитов, у нас, например,
всегда были частные инвесторы - партнеры,
готовые вложить в проект до 500 тысяч
долларов, покупатели-соинвесторы, а также
крупные инвесторы (свыше 500 тысяч долларов).
Сейчас мы делаем упор, во-первых, на работу с
частными инвесторами, которые не рискуют
играть на бирже и понимают, что спрос на
недвижимость никуда не исчез - он отложен.
Во-вторых, мы стали применять бартер. Это
позволило нам привлечь в качестве
партнеров наших подрядчиков. В основу
такого сотрудничества положена
инвестиционная цена за метр. Исходя из нее,
объем подрядных работ переводится в
квадратные метры - так мы расплачиваемся с
партнерами. Понятно, что свои деньги они
получат отнюдь не сразу - тогда, когда
объект будет завершен. Но для оплаты труда
своих сотрудников у компаний есть или
собственные накопления, или банковские
кредиты. Тут интересно то, что банки, не
рискуя кредитовать девелоперский бизнес,
вполне готовы кредитовать реальный сектор -
поставщиков оборудования, материалов и пр.,
к которым многие из подрядчиков и относятся.
У нас, например, были переговоры с
поставщиками фасадов из Китая, и мы тут же
получили предложение о встрече по вопросам
кредитования от одного из китайских банков.
Бартерная схема, конечно, не новость, но
раньше она применялась на конечных стадиях
строительства. На проектной такой практики
я не знаю. Кроме того, от старта нового
проекта до его завершения - два-три года, это
даст нам возможность пережить кризис. А там
ситуация изменится: спрос накопится, и его
надо будет удовлетворять.
