Наша версия развития событий на рынке недвижимости достаточно оптимистична. Чем дольше застройщики пытаются сохранять хорошую мину при очень плохой игре, когда количество сделок стремится к нулю, тем больше средств у них уходит на обслуживание задолженности. 

Соответственно недалек тот час, когда придется отказаться от дальнейших манипуляций и зафиксировать убытки. (Хотя при нынешнем уровне доходности строительной отрасли речь скорее пойдет об отказе от сверхприбылей.) В итоге вопрос только в том, когда произойдет перелом.

С началом финансового кризиса то и дело появлялась информация о рекордных падениях цен на недвижимость. Застройщики наперебой предлагали рекордные скидки, которые порой достигали чуть ли не 60% заявленной стоимости квартиры. Чиновники, в свою очередь, не уставали выпускать все новые и новые директивы, которые, по идее, должны были наконец-то сделать жилье доступным. Но похоже, что уже в ближайшие месяцы рынок недвижимости ожидает очередная встряска. По прогнозам аналитиков, уже в июле или на худой конец в сентябре цены на недвижимость достигнут своего дна, после чего следует ожидать очередного роста. На чем основываются подобные прогнозы и не являются ли они очередной попыткой участников рынка выдать желаемое за действительное? Можно ли считать нынешние цены на недвижимость дном рынка или же до конца года падение будет продолжаться? Примечательно, что, как бы ни разрешилась данная ситуация, ожидать того, что жилье наконец-то станет действительно доступным, похоже, не приходится.

Строители оправдывают дороговизну чужой жадностью

Недавно глава Минрегиона Виктор Басаргин озвучил среднюю справедливую стоимость квадратного метра жилья в России - 26,5 тыс. рублей. Интересно заметить, что на этот раз Минрегион даже немного понизил цену: еще в середине мая Виктор Басаргин заявлял, что средняя стоимость доступного жилья в России должна составлять не более 30 тыс. рублей за квадратный метр - именно по этой цене государство предполагает выкупать квартиры у застройщиков для реализации социальных жилищных программ.

На сегодняшний день, по подсчетам министерства, в 40 субъектах РФ стоимость квадратного метра оказывается даже ниже, чем в среднем по стране, в частности в Южном федеральном округе квадратный метр стоит порядка 17 тыс. рублей. А вот в Москве и Санкт-Петербурге, даже несмотря на подсчеты Минрегиона, цены упорно не хотят снижаться до обозначенного уровня справедливости. Стоимость квадратного метра жилья в столице, по данным министерства, составляет 83 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге - 52 тысячи.

Правда, к сожалению, победа чиновников над ценами на недвижимость на поверку оказывается не более чем пустыми декларациями. По данным "Индикаторов рынка недвижимости", с 2000 года по ноябрь 2008-го жилье в столице подорожало в девять раз. Осенью прошлого года, с наступлением кризиса, цены упали примерно на 30-40%, но в последние месяцы падение сильно замедлилось, и сегодня средняя цена столичного квадрата составляет чуть выше 4 тыс. долларов, то есть порядка 130 тыс. рублей. Более того, по словам экс-главы Российского союза строителей Виктора Забелина, ожидать существенного снижения не приходится, поскольку строительные компании просто не смогут продавать жилье по тем ценам, которые устанавливает государство, так как они покупали строительные материалы и подключения монополистов (электро- и теплосети) по докризисным ценам.

У всех своя справедливость

Даже в условиях кризиса падение цен на недвижимость до "справедливого" уровня (минимально возможного) представляется весьма сомнительным.

Что такое "справедливая цена"? При ответе на этот вопрос мнения аналитиков расходятся. Так, по словам руководителя отдела инвестиционного анализа компании "Сити-XXI век" Ильи Трилобова, в качестве "справедливой цены" можно рассматривать совокупность инвестиционной стоимости строительства (затраты по проекту, налоги и проценты по кредитам) и минимальной рентабельности в 5-15%. Такая система подсчета оказывается весьма выгодной для застройщика: ведь в статью "затраты по проекту" включаются и все "индивидуальные" согласования, которые строительным компаниям приходится проводить с чиновниками, и возможные проблемы, которые нередко возникают при подключениях уже готовых домов к сетям тепло- и энергоснабжения. Таким образом, итоговая "справедливая" цена может оказаться аккурат на уровне той, которая ныне существует на рынке.

К примеру, по словам управляющего партнера Panorama Estate Омара Гаджиева, средняя стоимость строительства 1 квадратного метра жилья экономкласса в Москве сейчас составляет около 50 тыс. рублей. "По моим оценкам, строительная себестоимость панельного жилья сегодня составляет 33-35 тыс. рублей за квадратный метр, монолитного - 40-45 тысяч", - подсчитывает управляющий компанией "Мосстройреконструкция" Иван Романов, добавляя, что данные цифры не учитывают расходы на покупку земли, проектирование и др.

Учитывая, что в реальности средняя стоимость столичного "квадрата" оказывается порядка 130 тыс. рублей, выходит, что 80 тыс. пошли либо на всевозможные согласования с чиновниками, либо пополнили прибыль компаний-застройщиков. Причем последнее замечание оказывается не менее важным, чем налаживание взаимоотношений с чиновниками. Не стоит забывать о том, что еще несколько лет назад рентабельность девелоперских компаний составляла и 30, и 40, а в отдельные годы и все 50-60% в год. Едва ли можно предположить, что игроки рынка в одночасье согласятся перестроиться на "мизерные" 15% прибыли.

Другой вариант расчета "справедливой" стоимости недвижимости оказывается еще менее привлекательным для застройщиков. "Главный индикатор для частных инвесторов при принятии решения о покупке или продаже - соотношение цены объекта недвижимости и годовой стоимости его аренды. Нормальным считается соотношение 1 к 10. В Москве, например, оно находится на уровне 1 к 20, 1 к 30. Это говорит о серьезной переоценке рынка", - отмечает Омар Гаджиев. По его словам, действительно доступным для граждан жилье будет только в случае падения стоимости недвижимости на 40-50% и уменьшения ставок по ипотечным кредитам до 2,5-3%. "Для достижения "справедливой" стоимости квадратного метра показатели в разных сегментах рынка жилья должны снизиться в полтора-два раза", - соглашается генеральный директор агентства недвижимости Doki Валерий Барнинец. По расчетам председателя совета директоров агентства недвижимости "Century 21 Россия" Александра Шмуклера, рыночная цена, по которой люди смогут покупать жилье экономкласса, колеблется в промежутке 33-42 тыс. рублей за квадратный метр. "Но пока застройщики не готовы демпинговать в значительной мере, без основательных шагов в этом направлении наш рынок никуда не сдвинется", - констатирует Омар Гаджиев.

Падение будут останавливать дефицитом

Между тем некоторые рыночные предпосылки для снижения стоимости жилья сегодня существуют. В частности, в пользу возможного падения цен, по данным аналитиков Ассоциации строителей России (АСР), наблюдается общее снижение цен на основные строительные материалы, начавшееся в сентябре-октябре прошлого года и к маю нынешнего года составившее 16,06%. Кроме того, по данным Росстата, продолжаются падение доходов населения и рост безработицы, что является одним из основных факторов падения спроса на недвижимость. Интересно заметить, что при этом застройщики медленно, но верно сворачивают свои дисконтные программы и отменяют всевозможные спецпредложения. Если еще пару месяцев назад можно было без труда получить скидку на новостройку в размере 40, а то и 60%, то сегодня о таком дисконте речь практически не идет. "Цена на квартиры - категория не экономическая, а маркетинговая", - объясняют аналитики АСР. По данным ассоциации, застройщики и риелторы сегодня даже отмечают некоторое оживление на рынке первичного жилья. "На эти квартиры застройщики стараются не снижать цены, так как надеются продать их по установившейся стоимости. Торг на рынке присутствует, однако серьезного дисконта уже нет", - отмечают аналитики. Несмотря на то что сегодня существуют разные мнения относительно того, когда падение цен прекратится - уже в июле или придется ждать до осени, - аналитики сходятся в одном: ожидать существенного обвала не приходится.

Очевидно, что препятствовать дальнейшему падению цен будет также и существенный дефицит земли - а значит, и ее дороговизна, - что неизбежно сокращает количество введенных квадратных метров. "Россия - большая, но, как это ни парадоксально, строить негде. Цена на землю определяется отсутствием подготовленных участков со всей инфраструктурой и документацией. Чиновники и прочие структуры растащили все участки земли. Практически в каждом городе много пустырей, на которых ничего не возводится, но и они кому-то принадлежат", - негодует член Совета Федерации Александр Починок. О необходимости насыщения рынка землей не раз заявлял и президент РФ Дмитрий Медведев. По его словам, правительством уже подготовлены предложения о выделении 6 тыс. гектаров под строительство жилья через Фонд содействия ЖКХ. "Я посмотрел: в настоящий момент реально передано 570 гектаров. Это мизер", - сердится президент.

Дефицит недвижимости ожидается и в столице. Недавно московские власти заявили о сокращении планов строительства новых домов в 2010-2011 годах на 35%. Теперь предполагается, что будет построено лить 890 тыс. квадратных метров, в то время как, согласно первоначальным планам мосчиновников, предполагалось возвести 2,5 млн. квадратных метров жилья.

"Большинство московских застройщиков, испытывающих из-за кризиса проблемы с кредитованием и имеющих большие долговые обязательства по ранее привлеченным займам, рассчитывали как раз исключительно на городской заказ. Сегодня они лишились этого "спасательного круга", что означает еще один виток кризиса и еще больший дефицит жилья в скором будущем", - констатирует гендиректор консалтинговой компании "Агентство прямых инвестиций" Максим Тварковский.