Впервые с начала кризиса на рынке недвижимости появились слухи о возможной стабилизации цен. Участники рынка затаив дыхание ждут, что произойдет осенью - остановка или продолжение падения.
На разрешение этой дилеммы окажет влияние
банкротство крупнейших застройщиков.
С начала мая участники рынка наперебой
говорят о том, что наступил долгожданный
момент - цены на столичное жилье прекратили
резко падать, а спрос немного подрос. В
итоге создается впечатление, согласно
которому, кризис на рынке вот-вот
закончится. "Сейчас отмечается некоторая
активизация спроса. Часть покупателей
считает, что цены достигли дна, часть
понимает, что на дне подходящих предложений
уже не останется", - говорит управляющий
партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
По его мнению, в целом по рынку наметилась
относительная стабилизация, выразившаяся в
снижении темпов падения цен. По словам
руководителя аналитического отдела ИНКОМ
Дмитрия Таганова, можно говорить о том, что
ценовое дно наступило в начале 2009 года и
продолжается до сих пор. "С января 2009 года
цены на жилую недвижимость остаются
стабильными, незначительные колебания
определяются в основном динамикой курса
доллара", - говорит эксперт. Некоторые
участники рынка не моргнув глазом отмечают
наметившееся повышение цен в отдельных
сегментах. В частности, по данным МИЭЛЬ, в I
квартале этого года средняя удельная цена
предложения на первичном рынке элитного
жилья выросла на 3,8%. Но большинство
экспертов считают, что радоваться пока рано
и осенью падение продолжится.
УГОЛ ПАДЕНИЯ
Разные компании с неодинаковой степенью
пессимистичности оценивают степень
падения московского рынка жилья, но
сходятся во мнении, что в различных
сегментах оно было неравномерным. По данным
гендиректора DOKI Валерия Барнинца, наиболее
резко упали цены на экономкласс, затем
следует бизнес-класс и только потом элитное
жилье. "Стоимость квадратного метра на
вторичном рынке снизилась в экономклассе
на 29%, с $5770 до 4099. В бизнес-классе падение
составило 23,5%, с $8760 до 6703, а элитные квартиры
подешевели на 16,9%, с $15 825 до 13 148", -
рассказывает эксперт. По его словам, на
первичном рынке цены упали на 16,1% в
экономклассе, с $4060 до 3404, в бизнес-классе -
на 6%, с $6495 до 6098, элитные новостройки
подешевели на 9,5%, с $16 960 до 15 354. У других
компаний иные сведения. По данным
аналитической службы МИАН, рублевые цены на
рынке жилой недвижимости Москвы снизились
в среднем на 10 - 15%. "Наибольшее проседание,
около 15%, произошло в сегменте типового
жилья и жилья экономкласса. Объекты бизнес-
и элитного сегментов потеряли в цене 10 -
12%", - говорит гендиректор МИАН Дмитрий
Кузнецов.
Такие оценки многими воспринимаются как
слишком оптимистичные. "С начала кризиса
цены на московскую недвижимость упали на 45 -
50%. Изначально девелоперы, застройщики и
агентства недвижимости нивелировали этот
процесс, предоставляя скидки, специальные
условия и рассрочки платежа. Далее падение
цен стало явным", - констатирует
начальник отдела экономики и маркетинга
компании "Велес Капитал Девелопмент"
Наталья Манько. По ее словам, на данный
момент наиболее низкие цены колеблются в
пределах от $2900 до 4900 за кв. м - такого не было
на столичном рынке уже как минимум три года.
Несмотря на явное падение цен в
экономсегменте, наибольшему риску, по
мнению экспертов, по-прежнему подвергаются
объекты бизнес-класса. По словам
Константина Ковалева, в других сегментах
присутствуют факторы, выполняющие роль
своеобразного буфера. "В экономклассе -
это возможный переход покупателей из
сегмента бизнес-класса, а также
первоочередная поддержка со стороны
государства. В элитном классе - это меньшая
зависимость проектов от подорожавших
кредитных ресурсов, а также более
стабильный спрос на такое жилье", -
говорит эксперт. Только бизнес-класс в
текущей ситуации наиболее зависим от
кредитов. Поэтому, в частности, именно в
этом сегменте произошло массовое снижение
цен застройщиками. Например, "ДОН-Строй"
продавал квартиры в "Доме на Беговой"
по 90 000 руб. за кв. м (до кризиса цена
достигала 250 000 руб. за "квадрат"). "Анализ
всего периода кризиса позволил определить,
что именно застройщики бизнес-класса
первыми заявили о замораживании проектов.
Более того, самые подешевевшие за время
кризиса новостройки в Москве относятся
именно к бизнес-сегменту", - добавляет
Ковалев. При этом девелоперы продолжают
винить в падении цен и покупательского
спроса СМИ. Например, глава компании "Баркли"
Леонид Казинец на встрече Дмитрия
Медведева с предпринимателями пожаловался
президенту на журналистов, которые "развязывают
истерию". Сходные обвинения ранее уже
высказывали представители большинства
строительных компаний, а также глава
столичного стройкомплекса Владимир Ресин и
московский мэр Юрий Лужков. Однако цены на
жилье продолжают падать по более серьезным
причинам.
ЦЕНОВОЙ ХАОС
Для того чтобы определить, когда падение
завершится, нужно следить за несколькими
индикаторами. В первую очередь необходимо
понять, какой сегмент начнет раньше
восстанавливаться - первичный или
вторичный. Изначально более сильный удар
почувствовал вторичный рынок. "С октября
прошлого года темпы коррекции цен были
более динамичными на вторичном рынке, а
новостройки смогли продемонстрировать
большую устойчивость к изменению рыночной
конъюнктуры", - говорит Валерий Барнинец.
Причем падение цен было неостановимо из-за
обнулившегося спроса. "Известны случаи,
когда собственники снизили цены на 40 - 50%, а
их квартиры по-прежнему не пользуются
спросом", - объясняет эксперт. Однако
затем "первичка" по полной догнала
вторичный сегмент и даже показала больший
уровень падения. "Наиболее значительная
коррекция произошла на первичном рынке, где
на некоторых объектах скидки достигали 50%
из-за возникших проблем у девелоперов", -
рассказывает управляющий партнер Panorama Estate
Омар Гаджиев. При этом, по его словам,
официальные ценники "упали" в среднем
на 20 - 25%, а для покупателя с "живыми"
деньгами дисконт мог быть и больше. "Другое
дело, что какие бы демпинговые цены ни
предлагали застройщики, спрос на первичном
рынке сегодня практически нулевой, так как
ни у кого нет уверенности в том, что эта
недвижимость будет достроена", - говорит
эксперт. В итоге "первичка" оказалась в
ситуации полного дисбаланса. "Мы недавно
мониторили рынок и выяснили, что самое
дешевое жилье сейчас продается в Кожухово.
Там в готовой новостройке можно купить
квартиру по 82 000 руб. за кв. м. Это
предложение от застройщика. При этом в
Одинцово застройщики просят за "квадрат"
85 000 руб. Получается, что жилье в Подмосковье
стоит дороже московского. Это говорит о том,
что на рынке сейчас присутствует фактор
спонтанного ценообразования", - говорит
Омар Гаджиев.
Таким образом, выделяется три основных
фактора первичного рынка - запоздалое
падение цен, отсутствие уверенности в
достройке объектов и стихийное
ценообразование. Поэтому участники рынка
предполагают, что настоящее восстановление
начнется все-таки с сегмента вторичного
жилья. "Первичный рынок сейчас вообще не
отражает реального положения дел, так как
продажи минимальны, а цены остаются
достаточно высокими. Думаю, что
динамичность вторичного рынка позволяет
говорить о том, что он восстановится
быстрее", - размышляет Валерий Барнинец.
По словам Дмитрия Таганова, "в период
кризиса риск недостроя существует
практически у всех проектов, поэтому при
восстановлении платежеспособного спроса
люди будут приобретать готовые квартиры -
как наименее рискованные объекты". По
мнению директора по маркетингу ГК "Конти"
Юрия Синяева, поскольку для покупателей в
нынешних условиях более доступен рынок
вторичной недвижимости, то вероятнее всего
он быстрее восстановится после кризиса. "В
результате сложившейся на рынке ситуации
серьезно сократятся объемы новостроек,
поскольку объекты на начальной стадии
строительства сегодня вообще не
рассматриваются покупателями", - говорит
эксперт.
Однако некоторые аналитики продолжают
возлагать надежды на будущее первичного
рынка, точнее, на демпинг его игроков.
Девелоперы отчаялись искать деньги на
продолжение строительства объектов и уже
начинают предлагать жилье по
беспрецедентно низким ценам.
НАДЕЖДА НА БУДУЩЕЕ
Многие участники рынка просто ждут, в
какую сторону качнется маятник. "Либо мы
станем свидетелями кардинальных изменений
на рынке и дальнейшего ценового снижения,
либо рынок застынет в нынешнем положении, а
потом начнется рост активности, который
приведет к поднятию цен", - говорит
Валерий Барнинец. По его словам, в настоящее
время нет серьезных положительных
индикаторов в других сегментах экономики,
поэтому вариант стабилизации и дальнейшей
стагнации более вероятен. "Ценовое дно -
это не кратковременный период, после
которого сразу же следует восстановление
рынка. Такое состояние может продолжаться
еще несколько месяцев. Сейчас сложно
сказать, сколько именно продлится
стагнация на российском рынке недвижимости.
Слишком много факторов необходимо учесть
для построения более или менее достоверной
модели развития", - полагает Дмитрий
Таганов. По его словам, рынок недвижимости
не находится в вакууме, ситуация
осложняется тем, что иногда некоторые
факторы носят взаимоисключающий характер,
например, индексы РТС и ММВБ могут
подрастать, в то время как показатели
производства продолжают падать. "В
периоды кризиса всегда возрастает роль
государства, рыночные механизмы уступают
место административному регулированию,
поэтому очень многое будет зависеть от
конкретных решений федеральных и
московских властей", - уверен эксперт.
Таким образом, возрастает роль "внешних"
для рынка недвижимости факторов.
По словам Дмитрия Таганова, повторение
галопирующего роста цен наподобие 2006 года
очень маловероятно, поэтому покупателями
квартир экономкласса будут не инвесторы, а
семьи, которым "метры" нужны для
проживания. Таким образом, при
восстановлении финансовой стабильности в
семье недорогое жилье будет пользоваться
наибольшим спросом, как это было и до
кризиса. Однако в любом случае после
восстановления рынка до активизации спроса
потребуется временной лаг. "Всем
покупателям недвижимости необходимо время,
чтобы накопить достаточный объем средств.
Следовательно, даже после завершения
кризиса в экономике потребуется некоторый
период (полгода-год), в течение которого
покупатель увидит надежность и
перспективность вложений в недвижимость, а
также сумеет накопить достаточно денег,
чтобы выйти на рынок недвижимости", -
говорит советник президента ФСК "Лидер"
Григорий Алтухов. Однако не исключен и
самый пессимистичный сценарий.
По словам Натальи Манько, цены могут
упасть до себестоимости, что маловероятно,
но возможно. "Под наибольшим ударом рынок
бизнес-класса - уровень цен приблизится к
эконому, притом что стоимость
строительства здесь выше", - говорит
эксперт. По мнению Константина Ковалева,
вероятность этого сценария пока невысока,
но и исключать его не стоит. "Толчком к
нему могут стать новые потрясения как на
мировых, так и на российском рынке, например,
банкротство с последующей распродажей
активов одного-двух крупных девелоперов",
- полагает эксперт. В настоящий момент своих
владельцев уже меняют ГК "ПИК", "Система-Галс",
а счета "Главмосстроя" арестованы по
иску Альфа-банка. Вполне возможно, что этот
список до осени пополнят другие компании. В
таком случае маятник может качнуться не в
самую лучшую для продавцов сторону.
Единственная сложность заключается в том,
что никто не знает, какова средняя
себестоимость строительства в Москве. По
разным оценкам и объектам она колеблется от
30 000 до 100 000 руб. за кв. м. Однако возможно, что
в случае самого пессимистичного сценария
осенью мы наконец узнаем настоящую
стоимость московского жилья.
Когда рушится крыша над головой,
оптимисты хватаются за крышу, пессимисты -
за голову.
МИХАИЛ МАМЧИЧ |
Падение цен неостановимо из-за
обнулившегося спроса. Известны случаи,
когда собственники снизили цены на 40 - 50%, а
их квартиры по-прежнему не пользуются
спросом Почти все застройщики обвиняют
журналистов в "развязывании истерии"
вокруг ситуации на рынке недвижимости.
Сходные обвинения не раз высказывали глава
столичного стройкомплекса Владимир Ресин и
московский мэр Юрий Лужков. Однако цены на
жилье продолжают падать |
