Логин or Регистр

Rambler\'s Top100 Кредиты Инв.проекты Венчур Представители Посредники Изобретения Партнеры Ссылки Форум Глоссарий Новости .

 ИДЕИ БИЗНЕСА  БИЗНЕС-КРЕДИТЫ  ГОТОВЫЙ БИЗНЕС  РЕКЛАМА  РАЗМЕСТИТЬ СТАТЬЮ

Банк бизнес-предложений


 

Лучшие бизнес предложения

   Кредиты малому и
  среднему бизнесу.
  Помощь в поиске
  залога (недвижимость)


Лучшие бизнес предложения
Наш опрос
Вам нравится вести бизнес в России?

Да, я всем доволен
Да, но нужны реформы
Нет, но нет выбора
Нет, я свернул бизнес
Не знаю
Я - наемный работник



Результаты
Другие опросы

Ответов: 24613
Комментариев: 7
Счетчики, рейтинги
Rambler's Top100

Яндекс цитирования

Самые популярные запросы
бизнес-план   готовый бизнес   интернет-трейдинг   как заработать   ипотека   инвестиции в недвижимость   прямые инвестиции   венчур   фондовый рынок   свой бизнес  недвижимость  
Последние бизнес-планы
  Бизнес план «Развитие мясного и племенного коневодства» - 850.00 руб - покупок: 36 
  Бизнес план «Организация предприятия по разведению кр. рогатого скота мясомолочного направления» - 850.00 руб - покупок: 35 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству строительных материалов» - 600.00 руб - покупок: 23
  Бизнес-план инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка» - 1500.00 руб - покупок: 34 
  Бизнес-план «Организация современного хозяйства по выращиванию овощей в открытом грунте» - 750.00 руб - покупок: 35 
  Бизнес-план «Организация производства фанеры» - 750.00 руб - покупок: 19
  Бизнес-план «Разведение крупного рогатого скота» - 750.00 руб - покупок: 52 
  Бизнес-план «Создание деревоперерабатывающего комбината» - 700.00 руб - покупок: 34 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству клееного мебельного щита» - 600.00 руб - покупок: 43 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству пиломатериалов» - 750.00 руб - покупок: 29
Все по дате поступления
Из истории пузырей международного рынка недвижимости

Существует мнение, что инвестиции в недвижимость -- это лучший способ вложить деньги.

Страница: 1/2

Но заработать деньги на недвижимости так же легко, как и потерять их. Для этого только нужно, чтобы цены достигли критически высокой отметки, после которой они неизбежно пойдут вниз. 

Подавляющее большинство тех, кому пришлось пережить ипотечный кризис 1819 года в США, не сумели предугадать этот момент. Впрочем, спустя сто лет американцы допустили те же ошибки, когда кризис рынка недвижимости во Флориде подтолкнул страну и весь мир к Великой депрессии. А два года назад события вновь стали развиваться по отработанному сценарию: рынок ипотечного кредитования в США обрушился, и в истории мировой финансовой системы началась черная полоса.

Инвестиции в хлопок

Накануне первого ипотечного кризиса в своей истории Соединенные Штаты развивались невероятно высокими темпами. В то время как в Европе шли наполеоновские войны, США были главной нейтральной страной-экспортером. Они одновременно торговали с противоборствующими Францией и Великобританией, что позволило им накопить достаточно капитала для превращения из аграрной страны в промышленную. Война между США и Великобританией 1812-1814 годов, которая свела экспорт к минимуму, позволила Соединенным Штатам совершить настоящую индустриальную революцию из-за того, что крупным торговцам оставалось вкладывать деньги только в промышленное производство. Каждый год войны в восточных штатах Нью-Джерси, Массачусетс и Нью-Йорк появлялось по 65 фабрик -- против восьми в довоенное время.

Растущей текстильной промышленности требовался хлопок, и спрос на него возрастал, а вместе с ним росли и цены. За время войны они увеличились в два раза, а после нее, когда торговые связи с Европой восстановились, хлопок, будучи основным экспортным товаром, подорожал еще в полтора раза.

Разумеется, многие американцы задумались о том, чтобы создать собственные хлопковые плантации, и правительство пятого президента США Джеймса Монро их в этом поддержало. Чтобы помочь белым поселенцам быстро занять те земли, которые американское правительство отняло у индейцев или выкупило у Франции, власти США проводили спешную продажу участков через аукционы. Один из фермеров из штата Северная Каролина, Джеймс Грэм, с грустью описывал переселение жителей своего штата в черноземные края на западе. "Алабамская лихорадка бушует здесь с такой силой, что она смыла огромное число наших граждан,-- писал Грэм в письме другу.-- Как только кто-то из моих соседей навещает вернувшихся из Алабамы людей, у него появляются такие же симптомы, как у любого, кто видел этот манящий штат".

Аукционы проводились для того, чтобы заставлять людей скупать земли дороже, чем изначальные $2 за акр. Самыми активными на аукционах были перекупщики, которые, пользуясь инсайдерской информацией, полученной от агентов, приобретали лучшие земельные участки и продавали их затем с неплохой наценкой. Государственные отделения, торгующие недвижимостью, открывались повсюду, и в 1818 году правительство передало в частные руки более 2,5 млн акров земли на $13,6 млн (для сравнения: до войны в год удавалось продать примерно 350 тыс. акров). Президент Монро, желавший воспользоваться таким резким скачком, попытался провести через конгресс законопроект о повышении тарифов на землю, но ему это не удалось. Конгрессмены предпочли приумножать государственные доходы за счет увеличения продаж, а не цен. Чтобы придать дополнительный стимул спросу, условия предоставления ипотечных кредитов были упрощены до предела. От покупателей требовалось внести только 25% суммы в первые 40 дней после заключения сделки, и даже если за пять лет долг не удавалось погасить полностью, землю не конфисковали благодаря отсрочкам, которые предоставлял конгресс.

Массовое переселение на Запад вызывало перепродажу земли и подталкивало цены на земельные участки вверх, так что во многих штатах средняя стоимость одного акра к 1818 году составляла уже $5. А земли, в наибольшей степени подходящие для выращивания хлопка и расположенные рядом с речными торговыми путями, могли продаваться по цене до $50 за акр. Несмотря на чрезмерно завышенную стоимость, крупные собственники продолжали скупать дорогие участки. В пригодной для земледелия местности, где в году случалось более 200 теплых дней, фермеры предпочитали сажать хлопок, потому что прибыль от его продажи могла покрыть любые расходы. Новые регионы на Западе прекрасно для этого подходили: если в отсталой аграрной Южной Каролине с акра земли можно было собрать около 135 кг хлопка, то в черноземной Алабаме урожай мог составить до 450 кг. В 1818 году при стоимости хлопка 70 центов за килограмм его выращивание приносило сверхприбыли.

По сравнению с началом XIX века производство хлопка в США к 1820 году выросло в десять раз, и Индия впервые опустилась на вторую строчку в рейтинге мировых продаж этого сырья. Но успех Соединенных Штатов оказался для них губительным. К 1819 году европейские фабрики -- главные потребители американского хлопка -- покупали его меньше, чем производили США, поэтому цены на рынке стали быстро снижаться. Сначала они опустились до 53 центов, а потом резко упали до 30 центов за килограмм. Это стало ударом для американской экономики. В 1819 году доходы от импорта сократились с $122 млн до $87 млн и продолжали падать.

Банковская система Соединенных Штатов столкнулась с острой нехваткой поступавших из-за рубежа золота и серебра для изготовления монет. Американцы, которым стали отказывать в обмене бумажных денег на драгметаллы, перестали доверять банкам и в спешке снимали свои средства со счетов.

Чтобы выжить, банки, финансировавшие покупку недвижимости, начали оказывать давление на заемщиков с целью вернуть кредиты, но у населения не было денег, и банки начали конфисковать имущество. Правительство США подсчитало, что с 1790 года оно продало земли на $44 млн, но из них выплачено было не более половины. Огромное количество должников лишилось собственности в счет непогашенных долгов. Остальные спешили избавиться от земельных участков, предчувствуя падение цен на них. Власти вскоре действительно снизили базовые цены на земельные участки до $1,25 за акр, чтобы не дать рынку недвижимости окончательно заглохнуть. Всеобщее стремление продать землю привело к ее обесцениванию, и банки разорялись, даже если им удавалось конфисковать недвижимость заемщиков. За этим последовал кризис рынка кредитования (а вместе с ним и всей финансовой системы), который привел к краху ряда отраслей промышленности и безработице. В США началась первая за историю страны депрессия.

Инвестиции в солнце

Век спустя Соединенные Штаты пережили еще один период быстрого развития, который закончился крахом всей экономики. "Ревущие двадцатые", как называют первые два десятилетия XX века в Америке, стали временем расширения промышленного производства за счет зарубежного спроса. Европейские страны покупали у Соединенных Штатов все необходимое для восстановления после первой мировой войны и до второй половины 1920-х целиком зависели от американского экспорта.

Проблем с деньгами у Соединенных Штатов не было, и банки с готовностью раздавали имевшиеся у них средства в кредит. Американцам требовалось только решить, куда вкладывать легкодоступный капитал. Недвижимость казалась едва ли не лучшим решением.

Особенно привлекательной была недвижимость в быстро развивающемся штате Флорида, известном своим прекрасным солнечным климатом. К концу XIX века компания Seaboard Air Line Railroad закончила строительство железной дороги, соединившей промышленные города на северо-востоке США с южными территориями. Один из главных инвесторов во Флориде предприниматель Карл Фишер к началу 1920-х годов построил автомобильную дорогу от Чикаго до Майами. Она вела прямиком к еще одному проекту Фишера -- району Майами-Бич. Предприниматель вкладывал большие деньги в рекламу: плакаты с изображением песчаных пляжей Флориды появлялись во многих городах, а в Нью-Йорке Фишер заказал огромный неоновый щит с надписью "В Майами сейчас июнь!", который в 1920 году разместили на Тайм-сквер.

Еще одним бизнесменом, активно привлекавшим во Флориду покупателей, стал Джордж Меррик. Он был владельцем земли к юго-западу от Майами, на которой росли сосны и цитрусовые деревья. Меррик планировал построить там жилую зону из многочисленных коттеджей. Поскольку ему требовались богатые покупатели, он не только лоббировал строительство дорог, но и сам купил 76 автобусов, курсировавших по всему штату (заезжая, разумеется, туда, где строил свои объекты Меррик). К тому же он нанял 3 тыс. агентов по продаже недвижимости, и это было только начало.

В 1920-1925 годах население Майами выросло более чем в два раза и достигло 75 тыс. человек, из которых каждый третий занимался торговлей недвижимостью. Американцы, приезжавшие во Флориду из других штатов, надеялись быстро разбогатеть. Для этого необходимо было только взять дешевый кредит, а потом продать еще не выкупленную землю подороже. Истории о таких чудесных обогащениях были у всех на устах. Один из жителей Майами по фамилии Дэвис, занимавшийся осушением территории вокруг двух маленьких островов, решил еще до начала всеобщего ажиотажа приобрести их за $350 тыс. Затем он предложил план по созданию на островах элитного жилого района, поля для гольфа и небольшого аэропорта. Еще до того, как были закончены дренажные работы, Дэвис в октябре 1924 года выставил землю на продажу. Перед входом в его контору собралась толпа покупателей, и один из них даже приковал себя цепью к дверям, чтобы не потерять место в очереди. Вскоре Дэвису удалось продать все выставленные лоты, за которые он в первый же день получил более $3 млн. Неизвестная бедная дама, в 1896 году купившая дом с участком недалеко от Майами за $25, смогла в 1925 году продать его за $150 тыс. Земля скупалась только для того, чтобы быть проданной на следующий день.

Риэлтер из Атланты Уолтер Хилл описал в своем отчете, как обычно проходили торги: "Лоты покупают по чертежам. Там они выглядят лучше. Покупатели вносят залог в размере 10% стоимости лота, а затем в день продаж приходят в офис риэлтерской компании. Когда называют их имена, покупатели встают и выбирают на прекрасно оформленной схеме тот кусочек земли, который им больше нравится. Они переживают захватывающий момент, когда на их лоте -- участке земли или болота размером примерно 15 на 30 метров -- ставят штамп "Продано". Иногда в первый же день риэлтерам удается заработать миллионы долларов на торгах. И какие цены! Участки вдалеке от побережья стоят от $8 тыс. до $20 тыс. Дома с видом на океан продают по цене от $15 тыс. до $25 тыс., а участки на побережье стоят примерно $75 тыс. И это не в Майами. Это земля в десяти или тридцати милях от города".

На росте рынка недвижимости только предприятие Карла Фишера заработало $40 млн, и его пример был далеко не единственным. Но в определенный момент Флорида стала заложником собственного развития. Железная дорога Seaboard Air Line Railroad не справлялась с потоком строительных материалов, и в 1926 году было введено ограничение на провоз грузов и увеличены тарифы. Жизнь во Флориде становилась все более дорогой, и цены достигли того уровня, когда уже начали отпугивать покупателей. В прессе появлялись сообщения о том, что рынок недвижимости в штате слишком перегрет. В частности, журнал Forbes предупреждал, что цены на землю держатся только на желании риэлтеров перепродать ее, а не на ее реальной стоимости.

Следующая страница (2/2) Следующая страница



ПОДПИШИТЕСЬ НА РАССЫЛКУ
новостей бизнеса и экономики,
выходящую совместно с бизнес
предложениями России и стран
ближнего и дальнего зарубежья.

Новые бизнес предложения

Новые бизнес предложения
Помощь в получении кредита просм: 8339 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Оренбург
Сумма:
700000
Оказываем помощь в оформлении и получении микрозаймов и кредитов для физических лиц, у котор...

Продам угольное месторождение просм: 423 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Новокузнецк
Сумма:
250000000
Разведанные запасы угля составляют 39 млн. тонн угля марок Т и А.Категории разведанности - B...

Ищу партнера в IT просм: 427 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Красноярск
Сумма:
5000000
ООО с инфрастуктурой ВОЛС. Техобслуживание ремонт ПК, оргтехники. Специалисты в наличии. Cво...

Оборудование. Найдем клиентов за % просм: 6416 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Волгоград
Сумма:
1
Мы занимаемся продвижением продукции наших партнёров по России и СНГ.
Мы берём проц...

Оптовые поставки венков просм: 360 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Владимир
Сумма:
0
Мы производители венков различной сложности. Качество очень хорошее, долговечны. Предлагаем ...

Кредиты действующему бизнесу просм: 7538 
Кредиты действующему бизнесуСтрана:
Россия
Город:
Москва
Сумма:
0
Профессионалы банковского рынка Москвы оказывают услуги получения кредитования действующему ...

Реконструкция производства картофеля просм: 7592 
Реконструкция производства картофеляСтрана:
Россия
Город:
Магадан
Сумма:
7000000
Местоположение бизнеса – РФ, Магаданская область.
Основные направления проектируемой ...

Кредит для инвестиционных сельхозпроектов просм: 200 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:

Город:

Сумма:
0
Кредит от одного до семи миллиардов рублей для инвестирования в сельхозпредприятия. Процентн...

Деньги на инвестиционные проекты просм: 267 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:

Город:

Сумма:
0
Деньги на инвестиционные проекты, модернизацию производства: от 5 млн.евро. до 1 млрд.евро. ...

Продается Автомойка (ППА на 5 лет) просм: 121 
Продается Автомойка (ППА на 5 лет)Страна:
Россия
Город:
Санкт-Петербург
Сумма:
1000000
Место нахождения: Санкт-Петербург, м.Лесная

Автомойка на 2 поста. Работает 24...

Все предложения RSS
Добавить новое
Подписка на новые
.

Copyright © 2005-2012 Банк бизнес-предложений bizbank.ru
При использовании материалов сайта, ссылка на www.bizbank.ru обязательна.
Любое частичное или полное, а также коммерческое использование материалов Банка бизнес-предложений
без согласования с владельцем сайта bizbank.ru запрещено.