гостеприимстваФинансовый кризис предоставил малым предпринимателям уникальный шанс застолбить свою нишу на столичном рынке гостеприимства.
Российская столица -
идеальное место для развития бизнеса,
основанного на посуточной аренде квартир.
Поток приезжих в Москву стабильно держится
в границах 4-5 млн. человек, а сегмент
недорогих гостиниц, несмотря на обещания
городских властей, по-прежнему развит
крайне слабо.
Средняя стоимость проживания
в столичных отелях - 260 евро за ночь - не
устраивает ни командировочных из регионов,
ни рядовых туристов.
Отельный голод
Гостиницы эконом-класса в Москве не
только неоправданно дороги, но и
расположены в тех городских районах, где
приезжим (особенно туристам) особенно
делать нечего. Хотя столичные власти на
протяжении последних 10 лет обещают
изменить ситуацию к лучшему, кардинальных
перемен на гостиничном рынке пока не видно.
Большинство новых отелей, строящихся в
центральной части города, относятся к
категории 4-5 звезд и недоступны для рядовых
гостей столицы. Эксперты прогнозируют, что
в кризис эта тенденция только усилится. Уже
в 2008 году гостиничный фонд Москвы
пополнился только 1,7 тыс. номеров вместо
заявленных 3 тыс., в 2009 году это соотношение,
как ожидается, составит 1,3 тыс. номеров
вместо 2,5 тыс. Нетрудно догадаться, что в
первую очередь из-за проблем с
финансированием будут заморожены проекты
эконом-класса.
Вместе с тем сложившаяся в гостиничном
секторе ситуация играет на руку малым
предпринимателям, ищущим свою нишу в
экономике Москвы. "Во многих городах мира
наряду с традиционными отелями и хостелами
действует рынок посуточной аренды квартир,
который рассчитан на людей, отдающих
предпочтение индивидуальному обслуживанию
и домашней обстановке", - рассказывают в
агентстве, специализирующемся на выездном
туризме. В Москве этот бизнес пока развит
слабо, но перспективы у него неплохие. Во-первых,
временно свободное жилье имеют в своем
распоряжении многие москвичи. Во-вторых,
посуточная аренда в среднем на 30-40%
рентабельнее долгосрочной. Ну и, наконец, в-третьих,
при грамотном подборе квартир и пиаре в
интернете спрос со стороны командировочных
и туристов обеспечен. Где еще, если не в
частном секторе, можно поселиться в 15
минутах ходьбы от Красной площади за 3,5 тыс.
руб.?
Ценные советы
Известные риелторские конторы посуточной
арендой жилья не занимаются, и это большой
плюс. Конкурировать придется разве что с
себе подобными, хотя пока "толкучки" в
этом сегменте рынка не наблюдается. На
краткосрочной аренде специализируются не
больше 20-30 агентств, самые крупные из
которых имеют до 50 квартир. Сейчас рынок
съемного жилья в Москве находится в
состоянии свободного падения, поэтому
выбор объектов для формирования
собственной базы довольно большой.
Достаточно объяснить собственникам, что,
сдавая квартиру посуточно, они будут
получать на 30-40% больше, чем заселив жильцов
на длительный срок.
Жилье, подходящее для использования в
качестве гостиничных апартаментов, должно
находиться в центральной части города (не
далее 2-3 станций от кольцевой линии
метрополитена), недалеко от метро. Рядом с
домом желательно наличие парковки, а в
подъезде - консьержки и освещения. С
хозяевами необходимо заключить договор
долгосрочной аренды с правом передачи
квартиры в поднаем. При этом владельца
жилья лучше зарегистрировать как ПБОЮЛ: в
этом случае он будет платить подоходный
налог в размере 6%, тогда как с физлиц берут
13%. Кроме того, агентству придется взять на
себя оплату страховки по трем видам
ответственности - имущество, отделка
интерьеров и гражданская ответственность.
К регулярным расходам относится также
оплата уборки помещений и зарплата
менеджеров, занимающихся поселением.
Организация бизнеса
Поиск клиентов, как правило,
осуществляется через сайт агентства в
интернете. На нем должны быть представлены
фотографии квартир (желательно приемлемого
качества), их краткое описание, а также
доступно и подробно расписаны условия
аренды. Как правило, в краткосрочную аренду
жилье сдается на срок более 2 суток, причем
при бронировании с клиента берут
предоплату в размере суточной стоимости
квартиры. Чтобы успешно конкурировать на
рынке, для расчета с гостями начинающему
агентству необходимо предусмотреть все
возможные способы оплаты - наличными,
электронными деньгами и кредитными картами,
а также оформление бухгалтерских
документов командировочным.
По желанию клиента ему должны быть
обеспечены встреча/проводы на вокзале и
трансфер до места проживания. В перечне
услуг солидных компаний также фигурируют
визовая поддержка туристов, организация
экскурсий, билетов в театр и т.д., однако на
первом этапе - это необязательно. В отличие
от гостиниц все расчеты с квартирантами
осуществляются по принципу in advance: т.е.
оплата за весь срок проживания в квартире
берется при поселении. Кроме того,
некоторые агентства требуют с клиентов
депозит, который служит страховкой на
случай порчи имущества (некоторые гости не
стесняются тушить бычки о журнальный
столик и мыть обувь в джакузи) и
возвращается в обмен на ключи в день
отъезда.
Цена аренды
В Санкт-Петербурге и Киеве стоимость
посуточной аренды квартир напрямую зависит
от сезона: летом туристов больше - и цены,
соответственно, существенно выше. Например,
квартира, которая зимой сдавалась за 2 тыс.
руб. в сутки, во время белых ночей в городе
на Неве будет стоить 6 тыс. руб. А вот в
Москве, говорят люди искушенные, пока
разумнее делать ставки не на туристов, а на
командировочных. Большинство агентств цены
устанавливают раз в год и корректируют их
разве что на время проведения каких-нибудь
уникальных мероприятий, типа финала Лиги
чемпионов или "Евровидения". Поскольку
командировочные бывают разные, то и
квартиры в базе желательно иметь на любой
"вкус и цвет". Элитное жилье, которое
пользуется спросом у иностранных
бизнесменов и менеджеров преуспевающих
российских компаний, можно сдавать в аренду
по цене 8-12 тыс. руб. в сутки, апартаменты
бизнес-класса - за 5-7 тыс. руб. в сутки,
квартиры класса "стандарт" - за 3-5 тыс.
руб. в сутки, эконом-класса - за 2-3 тыс. руб. в
сутки. Нетрудно заметить, что разница в цене
между квартирой и гостиничным номером
варьируется от 25-30% до 50%, если сравнивать
элитное жилье и пятизвездочные отели в
центральной части города. Эксперты не
сомневаются, что финансовый кризис - это
шанс для малых предпринимателей застолбить
свою нишу на столичном рынке
гостеприимства. Крупные отели существенно
снижать цены не собираются. Старший вице-президент
компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Смирнова
напоминает, что хотя в 1998 году доходность
номеров в московских отелях в общей
сложности снизилась на 45%, отельеры до
последнего удерживали цены, жертвуя
загрузкой. А вот небольшие агентства,
специализирующиеся на посуточной аренде
квартир, в сложившихся условиях, напротив,
могут проявить гибкость и выиграть за счет
наполняемости. Даже в летний период,
который у деловых людей в отличие от
туристов традиционно считается мертвым,
загрузка столичных апартаментов
прогнозирует хорошую рентабельность
бизнеса.