С каждым новым осенним днем жители средней полосы все больше мечтают о тепле. Только что хотелось иметь домик в деревне, но дождь за окном и первый иней резко меняют приоритеты. Многие уже мечтают о собственном уголке где-нибудь у южного моря. "Это только для самых богатых", - скажет неискушенный читатель и будет не прав. Домик у моря часто сравним по цене с однокомнатной хрущевкой где-нибудь на окраине Москвы. Причем тихий уголок Европы может обойтись в десять раз дешевле, чем замусоренные улицы родного Сочи. "Известия" выяснили, где и как можно купить недвижимость у моря, причем чтобы не только пожить, но и заработать.
Не знаешь прикуп - живи в Сочи
Краснодарский край обладает какой-то просто магической притягательностью для русского человека. Уже миллион раз говорилось и писалось о том, что гостиницы там дорогие, сервис хромает, пляжи переполнены. Что дешевле слетать в Болгарию или Хорватию, в Турцию или Египет. Но в силу то ли патриотизма, то ли недоверия иностранным государствам с их визовым и налоговым режимом, наши граждане все равно рвутся в Сочи. Поэтому там на сегодняшний день не только самый дорогой отдых, но и самая дорогая недвижимость.
В Сочи растет все - объем строительства, спрос, цена на квадратные метры. За бренд "Сочи" покупатели готовы переплачивать вдвое-втрое даже по сравнению с соседними черноморскими городами. Эксперты рынка недвижимости утверждают, что темпы роста цен на квартиры в Сочи даже выше московских. Как это ни парадоксально, но и жилье там зачастую стоит дороже. Квадратный метр в элитном жилом комплексе стоит от $3000 до $10 000. В таких домах есть подземные гаражи, детские клубы, бассейны, собственные пляжи. "Покупатели таких квартир в 90% случаев москвичи, - рассказал "Известиям" глава одной из местных риэлторских фирм, - попадаются также люди из нефтегазовых регионов... Местных жителей среди покупателей - один на сотню".
Квартира с видом на море стоит примерно на 20% дороже, чем такая же с видом на горы. Строители давно уже это поняли, и теперь дорогие дома строят "галерейного типа": все окна выходят на море, а с обратной стороны - длинный коридор-галерея.
Есть в Сочи апартаменты бизнес-класса ценой от $1500 до $2500 за квадратный метр, но в таких домах квартиры раскупаются еще на этапе строительства, и строится их крайне мало. Обычные квартиры в старых домах далеко от моря стоят от $900 до $1500 за "квадрат".
Особая история - сочинские частные дома. Здесь не стоит искать дом у моря, если у вас меньше, чем полмиллиона долларов. За два миллиона можно купить расположенный практически на берегу коттедж в 750 квадратных метров с евроремонтом и бассейном. Тысяч за 200-300 - приличный домик в нескольких километрах от береговой линии.
Недвижимость в Туапсе и Геленджике ценится ниже, чем в Сочи. Главная проблема близлежащих городов - это железная дорога, которая идет вдоль моря. Элитное строительство здесь почти не ведется из-за шума и отсутствия места между дорогой и морем.
В Туапсе жилье эконом-класса стоит от $800 до $900, дорогие квартиры - $1500-$2000 за "квадрат". Геленджик чуть дороже - $900-$1000 в эконом-классе и $2000-$2500 в более престижном.
В Крыму падают цены
Политическая нестабильность на Украине ударила по местным курортам. "Русские боятся сюда ехать - на дорогах грабят, в стране революция... Оно им надо?" - так знакомый одессит охарактеризовал последний курортный сезон. Впрочем, на Украине появилось достаточно много своих богатых людей, и среди киевлян домик в Крыму становится все более частым атрибутом "красивой жизни". Домики и дачи в Крыму явно дешевле, чем на российском берегу Черного моря. Три этажа, все блага цивилизации, рядом море, вид на исторический Ливадийский дворец - и это всего 65 000 условных единиц. В Москве за такую сумму и однокомнатную квартиру на окраине не купишь. Если же говорить о новостройках, то на начальном этапе строительства квартиры предлагаются по цене $1500-$3000 за квадратный метр бизнес-класса и $2200-$3500 за "элитку". В сегменте "эконом" самое дешевое предложение от украинских застройщиков - около $700 за квадратный метр. Но такое встречается все реже и реже.
В этом году цены на недвижимость в Крыму выросли "всего" на 10-15%. Спрос пока слишком мал, чтобы недвижимость, как в Сочи, прибавляла в цене ежегодно 50%. Но риэлторы говорят, что в Крым скоро отправятся те, кому не по карману Сочи. Поэтому цены там так или иначе будут "подтягиваться". То есть, возможно, сейчас самое время покупать.
Каковы минусы вложений в крымский домик у моря? Во многом те же, что и в Сочи, - низкий уровень сервиса, часто неоправданные цены. Вдобавок к этому проблемы с водой и электричеством, а также пресловутая политическая нестабильность, дополненная межнациональными конфликтами.
Абхазия: очень выгодно, но страшновато
Политическая ситуация здесь тоже, мягко говоря, не идеальна. Тем не менее правительство Абхазии всячески старается привлечь россиян. Почте все граждане этой республики имеют российские паспорта, расплачиваются рублями и считают свою землю российской. Однако формально это по-прежнему другое государство, и власти Грузии неоднократно грозили российским инвесторам когда-нибудь отобрать купленное имущество.
Инвестиции в абхазскую недвижимость очень выгодны. Последние пару лет квартиры и частные дома по окончании курортного сезона удваиваются в цене. Несмотря на это, они по-прежнему вполне доступны. В пригороде Сухуми домик среди фруктовых деревьев можно купить за 300 тыс. рублей. Конечно, не у самого моря, но все же...
"В Гагре все дороже, - рассказала "Известиям" местная жительница, сдающая жилье в наем. - Просто когда была война, Гагры это почти не коснулось, грузины не смогли пройти через мост. Поэтому русские теперь считают, что в Гагре более стабильно".
Скромный дом в Гагре можно купить за $60 000. Скорее всего при этом он потребует ремонта и дополнительных работ еще на треть этой суммы. Покупают недвижимость тоже в основном москвичи. "Да их тут тысячи уже, и вы приезжайте", - посоветовала собеседница "Известий".
В Болгарии уже дорого, но еще доступно
Из европейских курортов россиянам выгоднее всего сейчас вкладывать деньги в Болгарию, Черногорию, Хорватию. Цены там быстро растут, страны эти вот-вот вступят в Евросоюз, после чего можно будет получить вид на жительство и безвизовый въезд в другие европейские страны.
В Болгарии четверть всех иностранных инвестиций приходится на вложения в недвижимость. Последние три года рост цен на недвижимость просто зашкаливал: не менее 50% в год. В ближайшее время, по мнению экспертов, рост скорее всего спадет до крымского уровня - 15% за год. Но цены при этом остаются приемлемыми.
В горнолыжном курорте Банско стоимость квадратного метра в апартаментах начинается от 1000 евро. На побережье недвижимость часто дешевле "горной". По тысяче евро за метр можно купить полностью обставленную квартиру в новом жилом комплексе с бассейном, причем прямо на берегу. Апартаменты в особняке неподалеку от моря обойдутся дешевле. А за 150 тыс. евро можно купить большую виллу с бассейном в двух минутах ходьбы от пляжа.
Кстати, для того чтобы приобрести недвижимость в Болгарии, необходимо образовать юридическое лицо, на которое будет оформлено право собственности. Кроме того, для въезда в страну нужна виза.
Черногорская Адриатика дешевле, чем Сочи
Средневековые города-крепости, единственный на Адриатике фьорд, чистейшее море, до Италии всего 200 километров... Достоинства Черногории уже привлекли в эту страну тысячи россиян-инвесторов. Еще два года назад старинный дом в городе Пераст, словно сошедшем со страниц сказок Андерсена, можно было купить примерно за 100 тыс. евро. Именно сюда отправлял когда-то Петр I своих дворян учиться морскому делу. Сейчас дом на берегу моря, в котором жил кто-то из Шереметевых, стоит уже под миллион. Впрочем, это один из самых дорогих вариантов.
Жилье в относительной близости от моря стоит в среднем 900-1500 евро за квадратный метр. Новую квартиру в престижном месте можно купить по 2000. Разумеется, можно найти и подешевле, и подороже, причем значительно.
Самой дорогой зоной побережья является Будванская Ривьера - от Будвы до Петроваца. Самая дешевая недвижимость - на юге страны, от Бара до Ульциня. На юге есть очень живописные места, но там много албанцев и явно ощущается восточный колорит.
Стоит отметить, что в последнее время обозначился интерес и к объектам, находящимся на высотах 600-1200 м над уровнем моря, расположенным на склонах гор, обращенным к морю и имеющим панорамный вид на Приморье. Цены на подобную недвижимость пока еще низки, в основном в связи с незавершенностью коммунальных систем в этих районах.
Основной проблемой Черногорского Приморья считается водоснабжение. Недостаток собственной питьевой воды приводит к ограничениям в системе центрального водоснабжения, недостатку давления и низкому качеству воды, вследствие чего каждый домовладелец, желающий избежать подобных проблем, создает собственную систему водоснабжения от подземных источников.
В Румынии все только начинается
По большому секрету специалисты по иностранной недвижимости рассказали нам, где сейчас можно купить недвижимость практически за бесплатно. Конечно, по российским меркам. Цены на квартиры и дома на Черноморском побережье Румынии начинаются от 300 евро за квадратный метр. И это рядом с пляжем! За 35 тыс. евро можно купить вполне приличный домик в нескольких сотнях метров от моря. Качественное жилье около Мамаи, Мангалии и других курортов стоит раза в три-четыре дороже. Как и в Болгарии, недвижимость приобретается на юридическое лицо.
В Румынию еще не доехали крупные российские агентства недвижимости, поэтому купить там дом не так уж просто. Надо ехать на место и по местным газетным объявлениям подбирать себе подходящее предложение. Но все это окупится сторицей. Уже в скором будущем эта страна может стать не менее популярной у россиян, чем, скажем, Черногория. А это значит, что цены там взлетят раз в 10.
Русских домовладельцев в Румынии пока немного. Но их может привлечь не только чистое море и отсутствие большого числа курортников. Привлекательны также целебные источники, активный отдых в горах и все, что связано... с графом Дракулой. Главный минус страны - то, что сервис там еще очень неразвит. Это касается и качества строительства, и обычных развлечений для туристов. Но так было и в других "модных" странах всего несколько лет назад.
--------------------------------------------------------------------------------
Когда лучше покупать недвижимость
Есть важная особенность спроса на недвижимость на побережье - сезонные колебания. Значительная часть клиентов приезжает подбирать недвижимость, когда уже тепло, но еще не сезон. Это делает рынок легко предсказуемым. Если основная масса клиентов едет за покупкой жилья в апреле-мае и сентябре-октябре, то к майским праздникам цены на квартиры вырастают в среднем на 20%, а количество интересных вариантов для покупки сокращается на 60%. Так что специалисты советуют заниматься покупкой недвижимости на побережье зимой или в курортный сезон, когда рынок не разогрет ажиотажным ожиданием спроса, поэтому вполне возможны скидки и рассрочки.
Как уверяют застройщики, практически все квартиры в сочинских новостройках раскупаются уже на стадии строительства. Хотя некоторые специалисты по недвижимости этому не верят. Они считают, что застройщики, сговорившись с риэлторами или введя их в заблуждение, дают неверные данные об активности покупателей. И на самом деле ажиотажного спроса на квартиры на многих объектах нет, так что не следует поддаваться на призывы риэлторов "брать, пока есть".
--------------------------------------------------------------------------------
Плюсы и минусы
Сочи
+ Легко добраться, рядом горнолыжный курорт
- Грязное море, высокие цены, слабый сервис, железная дорога вдоль моря
Крым
+ Приемлемые цены, прекрасный ландшафт
- Слабый сервис, проблемы с водой и электричеством, политическая нестабильность
Абхазия
+ Низкие цены, хорошее отношение к гражданам России местных жителей и властей
- Угрозы грузинских властей, обещавших следить за абхазской недвижимостью из космоса
Болгария
+ Выгодные цены, развитая инфраструктура, скорое вхождение в ЕС
- Рецидивы "социалистического" сервиса
Черногория
+ Низкие цены, хорошее отношение к "русским братьям", чистое море, красивые виды
- Перебои с водоснабжением
Румыния
+ Доступные цены, природные условия, скорая интеграция в ЕС
- Практически отсутствует сервис
--------------------------------------------------------------------------------
Налог на оформление недвижимости за границей:
Болгария - примерно 4%;
Черногория - 2% плюс сбор за регистрацию договора купли-продажи и сбор при занесении в Кадастровую книгу - от 70 до 250 евро;
Румыния - до 7%.
Источник: Финансовые известия
