Илья Симкин, председатель НП "Уральская Палата Готового Бизнеса"
Идея малой приватизации - выкупа
предпринимателями муниципальных помещений
- появилась еще в начале 1990-х гг., но к концу
десятилетия практику свернули. С тех пор
инициативные бизнесмены требовали новой
волны приватизации. На лоббирование этой
идеи потребовалось восемь лет. И вот
президент РФ Дмитрий Медведев подписал
закон № 159, согласно которому предприятия
малого и среднего бизнеса, арендовавшие не
менее трех лет площади, находящиеся в
муниципальной (или федеральной)
собственности, могут выкупить их на
льготных условиях с рассрочкой. И только
через полгода наша городская дума наконец-то
утвердила список помещений, которые можно
приватизировать. Но предпринимателей ждало
разочарование - наиболее привлекательные
объекты торговли и сферы услуг остаются
недоступными.
Выкупить помещения смогут единицы
Началось с того, что депутаты областной
думы хотели ограничить максимальную
площадь помещений, разрешенных к
приватизации, 2 тыс. кв. м. Затем
региональное правительство внесло
поправки - размер площади уменьшился до 500
кв. м. Мэр Екатеринбурга Аркадий Чернецкий
даже требовал снизить норму до 300 кв. м,
уверяя, что в противном случае бюджет
города понесет миллионные убытки. Но
сошлись все-таки на 2 тыс. кв. м, выкупать
которые можно в течение пяти лет. Однако
депутаты Екатеринбургской городской думы с
подачи мэра утвердили список объектов, не
подлежащих приватизации. В него включили
площади, предназначенные под размещение
аптек, складов, предприятий бытового
обслуживания населения (например,
парикмахерских, швейных и ремонтных
мастерских), заведений общественного
питания, объектов культуры и спорта,
продуктовых магазинов. По сути, в праве
выкупа отказали основной массе
представителей малого и среднего бизнеса.
Приватизировать разрешено только офисные и
конторские помещения, магазины промтоваров.
Но, по моим наблюдениям, в условиях кризиса
"съемщики" этих помещений наиболее
часто отказываются от аренды. Их доходы
падают и, скорее всего, от выкупа они
откажутся. Получается, что с формальной
точки зрения исполнению закона на
муниципальном уровне дали старт, но
воспользоваться новой волной приватизации
смогут единицы. Создается ощущение, что
своими мерами власти Екатеринбурга
пытаются сохранить административное
влияние на городской бизнес и обеспечить
работой штат одного из самых больших своих
подразделений - ЕКУГИ.
Чиновники сочли аренду выгоднее продажи
Мой знакомый с 1998 г. арендует у
муниципалитета продуктовый магазин
площадью около 300 кв. м в Юго-Западном районе
Екатеринбурга. До 1999 г. выкупить это
помещение он просто не успел. Сейчас платит
аренду 280 руб. за кв. м в месяц. В
соответствии с федеральным и областным
законодательством он подпадает под
категорию арендаторов, имеющих
первоочередное право на приватизацию
муниципальных площадей, а согласно
утвержденным городскими властями правилам
- нет. Он готов выкупить свой магазин по
среднерыночной цене (75 тыс. руб. за кв. м),
если ему предоставят рассрочку платежей
сроком на пять лет. Но велика вероятность,
что в нынешних условиях ее де-факто сделают
равной трем годам. Поэтому мой знакомый
всерьез подумывает, не приобрести ли ему
другое помещение, пользуясь тем, что сейчас
недвижимость подешевела на 30%.
Обоснование, которое выдвигают городские
власти, на первый взгляд вполне логично.
Действительно, при продаже недвижимости
казна может лишиться 5-7% от общего объема
поступлений (бюджет Екатеринбурга на 2009 г. -
25 млрд руб., а доходы от аренды
муниципального имущества - 1,8 млрд руб.). Но
ведь за каждый проданный квадратный метр
собственности, даже с учетом налогов,
муниципалитет может получить по 70 тыс.
живых рублей. Для сравнения: за аренду этого
же самого квадратного метра казна получает
всего 250-350 руб. в месяц. Почему власти
скинули со счетов то, что за выкупаемые
помещения предприниматель будет платить (по
закону он может внести сумму сразу либо
выплачивать ее долями в течение пяти лет),
следовательно, и эти средства также пойдут
в городской бюджет.
Малый бизнес лишили развития
Выходит, что власти города своим решением,
с одной стороны, сохранили наполнение
бюджета за счет муниципальной аренды, а с
другой - невольно поставили заслон на пути
развития бизнеса, формирующего в виде
налогов тот же самый бюджет. Остается
надеяться, что депутаты нового созыва
вернутся к пересмотру положений закона о
малой приватизации в начале следующего
года.
Мнение ЗА
Владимир Герасименко, вице-президент
Национального фонда развития недвижимости
и оценочной деятельности:
- Налицо стремление властей любым
способом обойти исполнение 159-го закона, не
дать предпринимателям воспользоваться
правом преимущественного выкупа
муниципальных помещений. Чиновники
совершенно обнаглели, они могут сделать все
что угодно - расторгнуть договор с
арендатором и выставить имущество на
аукцион по баснословной цене или вывести
его в имущественные фонды и потом сдавать
на льготных условиях аффилированным
структурам. Согласно нормам закона
приобрести муниципальное помещение в
рассрочку сейчас может лишь тот, кто не
только арендовал его в течение трех лет, но
и исправно вносил платежи, т. е. нет ни
одного дня задержки оплаты. Но пока именно
чиновникам дано право толковать,
надлежащим или ненадлежащим образом
перечислялась арендная плата. Ясно, что эта
норма закона - коррупционная.
Предприниматели будут вынуждены платить
чиновникам взятки, чтобы те посчитали их
добросовестными арендаторами. Эту
формулировку закона необходимо изменить.
Кроме того, я считаю, что стоит установить
предельную величину площади недвижимого
имущества в 5 тыс. кв. м. С учетом того что
предприниматели в условиях кризиса не
могут выделить с оборота достаточную для
приобретения сумму, необходимо увеличить
срок рассрочки до десяти лет (сейчас - пять
лет). И такие поправки в закон уже готовятся.
Мнение ПРОТИВ
Вадим Дударенко, председатель ЕКУГИ,
заместитель главы города:
- Мы действительно рассчитывали, что
область утвердит показатель в 300 кв. м,
потому что это средний по городу метраж
объектов. Но было принято иное решение -
продавать до 2 тыс. кв. м в рассрочку на пять
лет. Примечательно, что в Москве, например,
вообще нельзя будет выкупить недвижимость
по этому закону, в Петербурге можно только
площадью до 500 кв. м с рассрочкой на два года,
в Уфе - до 1 тыс. кв. м за полтора года и т. д.
Теперь относительно объектов, которые не
подлежат приватизации. Мы их насчитали в
городе 452. Могут быть приватизированы 778
помещений. К нам уже поступило 250 заявлений
о намерении выкупа. Аптеки, парикмахерские
и продуктовые магазины мы продавать не
будем потому, что согласно стратегическому
плану развития Екатеринбурга в
микрорайонах необходимо определенное
количество таких точек. Мы апеллировали к
опыту приватизации начала 2000-х гг., когда
коммерсанты приобретали ООО с правом
выкупа муниципальных помещений, а потом
перепрофилировали их. Тогда город потерял
точки, определенные под услуги для
населения. Я считаю, что баланс интересов
города и предпринимателей соблюден. Бюджет
получает доходы от аренды, кроме того,
примерно 400 млн руб. в этом году - от продажи
объектов. А предприниматели могут
арендовать помещения по цене в разы ниже
рыночной. Это и есть наша поддержка бизнесу
в период кризиса.
