По мнению участников рынка, к замороженным объектам фактически можно отнести и многофункциональный жилой комплекс "Авеню 77", расположенный по адресу: ЮАО, микрорайон "Северное Чертаново", владение 1А. В рамках комплекса переменной этажности, фактически ставшего доминантой нового района, должно быть построено 188 тыс. кв. м жилья, около 120 тыс. коммерческой недвижимости. Девелопером этого проекта является "Капитал Груп". Однако новый комплекс также не спешат вводить в эксплуатацию. В октябре прошлого года обеспокоенные покупатели квартир написали письмо Юрию Лужкову о том, что "Капитал Груп" снизила темпы строительства. В частности, как отмечают авторы обращения, изначально при заключении договоров соинвестирования менеджеры компании называли датой завершения строительства 31 декабря 2007 г., и эта же дата окончания строительства стоит в договорах инвестирования. Однако в августе 2007 г. "Капитал Груп" уведомила соинвесторов о возникших при строительстве трудностях и о переносе срока его окончания на 31 июля 2009 г. В свою очередь, правительство Москвы издало соответствующее распоряжение № 2926-РП от 26.12.2007 г. о продлении срока строительства комплекса до конца 2009 г.

По данным авторов письма, в октябре 2008 г. значительная часть персонала компании была уволена, а подрядчикам строительства не оплачиваются уже выполненные работы. "Наши опасения усугубляет мировой финансовый кризис, который не мог не сказаться на всех российских компаниях, в том числе и на ООО "Капитал Груп", - говорится в письме. В ответе, который пришел на имя соинвесторов из префектуры, сказано, что темпы строительства "Авеню 77" соответствуют заявленным.

ТЕХНИЧЕСКИЕ ДЕТАЛИ

По мнению экспертов, непонимание между строителями и соинвесторами происходит оттого, что консервация объекта является не таким простым предприятием. "Объект должен быть законсервирован специальным образом, например, огромное внимание уделяется несущим конструкциям, которые обязаны быть защищенными от погодных явлений. На площадке должны быть соблюдены все правила противопожарной безопасности, заблокирован доступ на объект посторонних лиц. К тому же объект должен находиться под постоянной охраной", - говорит Валерий Барнинец. По его словам, если речь идет об объекте на последней стадии строительства, который имеет замкнутый периметр, то в помещениях должна поддерживаться определенная температура. Более того, по словам Омара Гаджиева, первый шаг заморозки подразумевает расчеты с кредиторами. Прежде всего это подрядчики, с которыми застройщику придется расторгнуть договор. Прежде чем рассчитаться со строителями, нужно принять сделанные объемы, оценить их и выплатить сумму, равную проделанной работе. "Затем нужно разобраться с банками. Застройщик определяет порядок погашения кредита - либо путем реализации недостроенного объекта, либо из какого-то иного источника дохода. Одновременно происходит расчет с инвесторами, если в строительство вкладывали денежные средства какие-то сторонние лица. Это могут быть как юридические, так и физические лица. С ними тоже расторгается договор и возвращаются деньги", - добавляет он. Однако если застройщик знает точно, на какой период он консервирует объект, то возможно продление договора с инвесторами на соответствующий срок. И уже затем решаются вопросы по сохранности самого объекта, если девелопер не собирается его продавать. "Только после этого необходимо будет организовать охрану объекта и провести технические мероприятия, позволяющие сохранить его потребительские свойства, дабы он не разрушился за период консервации", - считает Гаджиев.

Однако, по словам Валерия Барнинца, в отечественной практике замороженный объект - это просто заброшенная стройка, которую даже визуально скрыть не всегда стараются. "Ярким примером является бывшая гостиница "Россия", руины которой в центре столицы просто ужасают своим видом", - говорит он. По его словам, заморозка ко многому обязывает застройщиков. "Именно поэтому большинство компаний предпочитают не оглашать тот факт, что строительство на площадке не ведется, и доказывать публике на словах обратное, а на самом деле прибегают к так называемой скрытой консервации - когда договор со строителями расторгается, но расчеты ни с кем не производятся", - объясняет гендиректор DOKI.

У консервации строительства "по правилам" есть одного немаловажное преимущество - она позволяет сохранить объект для дальнейшего строительства. "Иначе один сезон простоя, и часть объекта придется разбирать или полностью сносить и все начинать сначала", - говорит Валерий Барнинец. По мнению экспертов, официальная заморозка проекта поможет оправдать несоблюдение сроков строительства, в том числе по объективным причинам. Это послужит основанием для продления срока действия договора на арендованную землю, а также избежать уплаты штрафных санкций из-за опозданий со сроками. В противном случае несоблюдение сроков строительства дает право городским властям применить определенные меры к такому застройщику или принять решение о его замене. Однако, как видно из выше приведенных примеров, столичные власти могут и без официальной консервации продлить сроки. "Я бы рекомендовал дольщикам занять более активную позицию. Для начала нужно пойти в свою префектуру и уточнить там планы в отношении этого дома, узнать, контролирует ли префектура его строительство и что она намерена предпринять в случае попадания этого объекта в разряд долгостроев", - утверждает Омар Гаджиев. По его словам, вполне возможно, что у префектуры есть ответы на все вопросы дольщика. Другие участники рынка напоминают, что именно так и поступили соинвесторы "Авеню 77" и получили в ответ надежду.