Продавцы маскируют обвал цен специальными скидками и маркетинговыми акциями. Риэлторы твердят о растущем спросе на жилье, но количество сделок держат в строжайшем секрете.

В конце января компания "Бейкер Тилли Русаудит" предложила формулу зависимости цен на нефть и средней стоимости квадратного метра московского жилья. Оказывается, на рост стоимости нефти жилье реагирует еще большим ценовым увеличением: если углеводороды дорожают в 1,5 - 2 раза, то цены на квартиры повышаются в 3 - 4 раза. В такой же пропорции цены на столичное жилье должны снизиться в связи с падением стоимости "черного золота". То есть при заложенной в оптимистичном прогнозе Минэкономразвития на 2009 год среднегодовой цене Urals в $40 за баррель цены на жилье в Москве опустятся до $2100 - 2400 за кв. м, то есть упадут в 2,5 раза. В частных беседах игроки подтверждают реальность анонсированных в исследовании цифр. Пока же стоимость квадратного метра остается главной тайной рынка недвижимости Москвы. Несмотря на очевидные проблемы, строительные компании и риэлторы до сих пор боятся массово снижать цены на новостройки. Официальные прайсы остались неизменными, более того, некоторые участники подняли расценки, переведя их в доллары или евро. Цифры реальных сделок по-прежнему представляют собой результат устной договоренности и специальных маркетинговых акций. Сегодня девелоперы и застройщики оперируют такими понятиями, как "спецпредложения" и "скидки", которые доходят до 60% от первоначальных сумм. Однако риэлторы продолжают делать хорошую мину при плохой игре - они медлят в страхе сделать ошибку. Тот, кто угадает, что и по какой цене клиенты захотят покупать летом 2009 года, станет новым лидером рынка.

Липовый спрос

В ожидании справедливой цены количество сделок на рынке новостроек существенно сократилось. Большинство желающих приобрести квартиру прошлой осенью приостановили поиски, рассчитывая на дальнейшее падение стоимости квадратного метра. По данным ИНКОМ, до кризиса 40% всех сделок приходилось на новостройки, теперь их количество сократилось до 10%. "При этом в 99% случаев клиентов интересуют новостройки высокой стадии готовности или "вчерашние новостройки" на очень ограниченной территории - в центре, на западе или юго-западе Москвы", - говорит директор по маркетингу МИАН Алексей Кудрявцев. Строящиеся объекты никому не нужны. "В общем, сделки единичные", - резюмирует глава IRN.RU Олег Репченко.

Руководитель аналитического центра корпорации "ИНКОМ" Дмитрий Таганов считает, что ситуация не так плоха, как ее многие представляют: "В январе спрос на новостройки вырос до уровня начала ноября". В компании "Сити-XXI век" заявили, что количество звонков в прошлом месяце увеличилось до полутора раз по разным объектам. Представители МИАН отмечают январскую тенденцию повышения интереса потенциальных покупателей к сегменту дорогого жилья - бизнес, бизнес+ и элитной недвижимости. Число обращений по объектам такого класса за прошедший месяц увеличилось в 2,5 - 3 раза (рост обращений по остальным сегментам в пределах 2 - 2,5 раза). В "ДОН-Строе" утверждают, что после новогодних праздников на рынке однозначно началось оживление - количество обращений от потенциальных клиентов раза в три превысило показатели января прошлого года. По объему сделок в компании наблюдают один из лучших январских результатов за последние годы. "Вероятно, сильное влияние оказала ситуация на валютном рынке - люди колебавшиеся, занимавшие выжидательную позицию, приняли решение покупать, опасаясь потерять свои рублевые накопления", - полагает Екатерина Куканова из "ДОН-Строя". Директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский говорит, что клиенты начали возвращаться на рынок, видя, что за последние два месяца цены на квартиры в строящихся домах бизнес-класса не снизились более чем на 50%. "По сравнению с ноябрем-декабрем прошлого года мы наблюдаем увеличение спроса на строящиеся дома бизнес-класса, - говорит эксперт. - Покупатели со свободными денежными средствами понимают, что сегодня могут приобрести достаточно интересные объекты для дальнейшего получения прибыли в среднесрочной перспективе. Так что в ближайшие месяцы мы ожидаем достаточно стабильный спрос".

По мнению директора по маркетингу и продажам "Квартал Эстейт" Сергея Лушкина, существенное влияние на рынок оказало падение курса рубля. "С одной стороны, цены на жилье, номинированные в рублях, в американской валюте снизились, с другой - покупатели, желая сохранить сбережения, снова стали инвестировать средства в недвижимость. Кроме того, девелоперы, пытаясь компенсировать падение курса рубля, начали переводить цены в условные единицы или увеличили рублевые цены. Покупатели, осознав перелом ценового тренда, постепенно возвращаются на рынок, опасаясь дальнейшего роста цен в условиях сокращающегося предложения", - говорит эксперт.

Однако риэлторы и застройщики настроены слишком оптимистично и путают спрос с интересом. По мнению Репченко, спрос не растет - повысилась активность покупателей: "Я вижу рост интереса, люди "пробивают" цены, активно следят за рынком, ищут, но не покупают". Видимо, поэтому риэлторы радостно рассказывают о звонках, но наотрез отказываются озвучить количество сделок, называя эти данные коммерческой тайной. "По числу заключенных договоров январь не превысил декабрьских показателей", - косвенно это предположение подтверждает Сергей Лядов из "Сити-XXI век". В "ДОН-Строе" также указывают на так называемое качество звонка. "Если раньше каждый пятый звонок приводил к результату, сейчас в лучшем случае каждый десятый. Потенциальные покупатели изучают ситуацию, анализируют, ждут выгодных предложений", - говорит Екатерина Куканова. То есть сегодня - время скорее для изучения рынка, чем для совершения инвестиционных покупок.

Справедливая цена

Тем более что нынешний рынок предоставляет огромное поле для деятельности. Данные о стоимости жилья скорее похожи на описание экосистемы болота. Цены указаны в рублях и параллельно в долларах или евро, для того чтобы стимулировать покупателей - своеобразный психологический аффект на фоне прыгающих котировок валют. Кроме того, сбережения у тех немногих потенциальных покупателей чаще всего хранятся в американской валюте. По мнению Таганова, адекватная цена для новостройки бизнес-класса составляет $6500 за кв. м, для эконома - $5000. Впрочем, эксперт оговаривается, что это цена в прайсах, а на деле все активно предлагают скидки и рассрочку. По словам маркетолога компании "Пересвет-Инвест" Натальи Бланковой, в январе 2009 года в Москве средний уровень цен на новостройки составил $5351 за кв. м и варьируется от $4300 до $11 400 за кв. м. Реальная сумма сделки может быть на 5 - 15% ниже. Олег Репченко считает адекватной цену за кв. м для эконом-сегмента $3000 - $4000, для бизнес-класса - $5000 - $6000, и это верхний предел, то есть сумма, с которой можно начинать торг.

По словам Лушкина, некоторые девелоперы пытались активизировать спрос различными скидками на свои объекты. "Уровень дисконта, предлагаемый девелоперами, зависел от потребности в ликвидности, а также от заявленных в прайс-листах цен и достигал вплоть до 20% в конце прошлого года. Однако необходимо помнить, что абсолютный уровень скидки не является показателем реального снижения цены. Это скорее маркетинговый ход, при котором многие компании в условиях кризиса подняли цены на объекты, а затем широко объявили о скидках", - уверяет эксперт.

Кудрявцев говорит, что в большинстве случаев девелоперы готовы снижать цены только на наименее ликвидные квартиры и/или единичные нераспроданные остатки в домах высокой степени готовности. На качественные новостройки, соответствующие заявленному классу, по индивидуальной договоренности с клиентом продавец может предоставлять дисконт в пределах 5 - 7%, например, если речь идет о единовременной оплате наличными. Лядов уверяет, что дисконт в компании, как правило, предоставляется при полной единовременной оплате и не измеряется в процентном отношении двузначной величиной. "Разница между официальной ценой и реальной, достигаемой во время сделок, составляет 5 - 10% на вторичном рынке, у застройщиков можно получить более существенные скидки - от 20 до 40%, а в отдельных случаях и до 50%. Сегодня цены варьируются от $4000 до $15 000 за кв. м. Но можно торговаться и еще", - говорит Алексей Зиминский. Нижнюю планку в бизнес- классе представители "ДОН-Строя" сегодня оценивают в 100 000 - 150 000 руб. за "квадрат" и считают, что в 2009 году основная масса сделок будет происходить именно в этом диапазоне. "Дно разумного формирования цены мы уже нащупали - в бизнес -классе ниже 100 000 руб. опускаться невозможно", - полагает Куканова. Таганов утверждает, что спрос на новостройки не падает - просто покупатели неохотно расстаются с деньгами, а на ликвидные объекты скидок нет.