Большинство экспертов заявляют о резком снижении спроса на объекты загородной недвижимости. "Количество сделок в январе 2009 года составило около 40% от числа сделок, совершенных в январе 2008 года.

Это демонстрирует настроение покупателей - они ждут дальнейшего падения цен на объекты либо стабилизации экономической ситуации в стране", - говорит управляющий партнер компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов. Впрочем, спрос на загородную недвижимость всегда падает быстрее, чем на городскую. По мнению Владимира Кузнецова, руководителя службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости WELHOME, "коттедж, дача или земельный участок чаще всего не является предметом первой необходимости, и решение о том, чтобы отложить такую покупку, принимается проще". В свою очередь, падение спроса неизбежно приводит к падению цен.

Вопрос цены

По данным Владимира Яхонтова, цены на коттеджи и таунхаусы с ноября 2008 года фактически упали в среднем на 30%, а официальная цена предложения снизилась на 10-15%. Разница в официальном и фактическом уровне цен объясняется тем, что большинство продавцов предпочитают не снижать ценники в прайс-листах, предлагая клиентам скрытые скидки. "На сегодня размер дисконтов на вторичном рынке колеблется в довольно широком диапазоне - от 10% до 50% в зависимости от качества предложения", - говорит Владимир Кузнецов. При этом уровень падения едва ли не в первую очередь зависит от того, к какому сегменту относится объект. По словам Кузнецова, элитный сегмент и экономкласс чувствуют себя несколько лучше, чем затоваренный в последние годы сегмент бизнес-класса. "Меньше всего подешевели коттеджи и таунхаусы экономкласса. Это можно объяснить тем, что когда экономкласс выводится на рынок, цена устанавливается с минимальным уровнем рентабельности. Максимальная рентабельность экономкласса - 20%, то есть возможность девелопера к понижению не превышает 10%", - говорит Владимир Яхонтов. В результате, по его словам, сильнее всего упали в цене объекты класса deluxe. "Мы фиксировали сделки со снижением до 50% от докризисной цены", - рассказывает Яхонтов. В то же время Владимир Кузнецов замечает, что на первичном рынке застройщики стараются максимально удерживать стоимость предложения, и уровень снижения цен здесь меньше. "На более гибком вторичном рынке снижение спроса провоцирует отдельных продавцов на серьезные дисконты, размеры которых определяются индивидуально для каждой ситуации", - говорит он. По данным Омара Гаджиева, управляющего партнера Panorama Estate, в настоящее время на загородном рынке продажи практически встали. "Средняя стоимость загородной недвижимости сегодня составляет порядка 27,5 млн рублей. Загородная недвижимость будет дешеветь и дальше. Мы ожидаем еще 20-25-процентного снижения. Больше всего пострадает сегмент бизнес-класса, где еще до кризиса сформировался переизбыток предложения", - говорит эксперт. Кроме того, по словам Омара Гаджиева, в связи с кризисом часть покупателей бизнес-класса перешла в экономсегмент, где они могут сохранить свои деньги. "Поэтому застройщики экономкласса сейчас не так плохо себя чувствуют. Экономкласс в ближайшем будущем останется основной движущей силой загородного рынка", - говорит он.

По мнению Виктора Мартанова, начальника отдела продаж управления реализации проектов компании "Велес Капитал Девелопмент", сегмент бизнес-класса столкнулся с трудностями еще до наступления общеэкономического кризиса. "Точнее, кризис в этом сегменте довольно отчетливо ощущался еще до начала сезона продаж 2008 года. Это было обусловлено кризисом перепроизводства, поскольку предложение на рынке значительно превышало спрос", - говорит эксперт. Однако, по его словам, по большому счету, здесь имеет смысл говорить не столько о сегментах, сколько о долговых нагрузках каждого девелопера индивидуально. "Однозначно лишь то, что просели все сегменты, поскольку с трудностями столкнулись все девелоперы. Сложнее было тем, кто строил на заемные средства, остальные пострадали от общеэкономической ситуации в стране", - считает Мартанов.

Уровень падения цен зависит от финансового состояния самого девелопера. "Девелоперам сегодня нужны "живые" деньги на развитие текущих проектов, именно поэтому в настоящее время большинство застройщиков идут на некоторое снижение стоимости, индивидуальные скидки доходят до 25-30%", - соглашается директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев. По словам Виктора Мартанова, рынок недвижимости не является прозрачным, поэтому судить о судьбе отдельных проектов сложно. "Насколько серьезна угроза выживанию того или иного проекта, зависит от того, какие долговые обязательства имеет тот или иной девелопер, в какие сроки он обязан их выполнить и, разумеется, насколько успешно ему это удастся. Именно это будет гарантировать выживание проекта", - добавляет он.

Новые тренды

По мнению Омара Гаджиева, главное отличие рынка загородной недвижимости от городской заключается в том, что в загородном сегменте предложение превышает спрос: за последние два месяца спрос на загородную недвижимость сократился практически в два раза. "При этом на городском рынке ситуация обратная - спрос превышает предложение. Объяснить это можно тем, что загородное жилье для россиян не является покупкой первой необходимости. Все-таки загородный дом - это, скорее, атрибут роскоши, и от этой покупки в условиях кризиса люди готовы отказаться в первую очередь", - говорит эксперт. Эта же информация подтверждается и по сегментам. "На сегодня принципиальное отличие рынка загородной элитной недвижимости от рынка элитной городской недвижимости заключается в разном соотношении спроса и предложения. В сегменте загородной элитной недвижимости наблюдается "затовариваемость" рынка, иными словами, количество предложений превышает масштаб спроса", - говорит генеральный директор TWEED Ирина Могилатова. По ее словам, подобная ситуация сложилась вокруг объектов стоимостью $1-3 млн. "Характерным примером служит рынок Новорижского направления. Количество предложений здесь не менее чем в 10 раз превышает спрос", - утверждает эксперт. В результате, по словам Ирины Могилатовой, покупательная активность сместилась в сторону городской недвижимости. "Покупатели определяют ее как первоочередную покупку и в ситуации действующих дисконтов стремятся найти хорошие предложения по хорошей цене. Масштаб спроса здесь превышает количество предложений", - говорит эксперт.

По утверждению Омара Гаджиева, загородный рынок пока не перегрет, в отличие от рынка городского жилья, во многом потому, что цены не были взвинчены инвестиционными продажами, как на городском рынке недвижимости. "Загородное жилье не рассматривалось в качестве инструмента инвестиционной игры с целью получения сверхприбылей. Его покупали в основном для собственных нужд либо ради сдачи в аренду", - считает эксперт. Возобновление активности покупателей на рынке "загородки" зависит от того, насколько скоро рынок достигнет дна. По словам Виктора Мартанова, ситуация на рынке в условиях кризиса изменяется в зависимости от общеэкономических факторов. "Нужно понимать, что кризис в недвижимости не является обособленным, он часть общеэкономического кризиса в стране, а следовательно, от него зависит. Множество усилий по борьбе с кризисом предпринимается и сегодня: что-то удается, что-то нет. Поэтому сложно прогнозировать точное время наступления дна, можно обозначить его лишь примерно на основе сегодняшних условий. Ориентировочно я бы отнес наступление дна к осени 2009 года", - объясняет он.

При этом из-за кризиса на рынке загородной недвижимости на первый план выходят новые, ранее не столь популярные сегменты. В частности, по данным экспертов, на рынке наметилась новая тенденция - увеличение количества предложения поселков, в рамках которых предлагаются земельные участки без подряда. По данным компании "Финансы и недвижимость", с ноября 2008 года доля проданных участков без подряда в обустроенных дачных поселках увеличилась в 1,5 раза. А по сравнению с концом 2008 года количество реализованных земельных участков без подряда увеличилось более чем в 2 раза. Высокий интерес потенциального покупателя к предложению компания объясняет тем, что покупка такого участка является хорошим инвестиционным вложением. "Плюсы продажи земли без подряда - в предоставлении покупателю возможности свободного творчества при строительстве собственного дома и возможности вложения средств в строительство дома в течение значительного периода времени", - говорит руководитель отдела розничных продаж компании "Финансы и недвижимость" Сергей Мазенков. Другой тренд 2009 года - покупка готовых объектов в готовых поселках. "Глобальная неуверенность покупателей в завтрашнем дне заставляет клиентов ставить под сомнение возможность окончания строительства, даже когда речь идет о застройщике с безупречной репутацией", - говорит Ирина Могилатова. По ее словам, сложившаяся ситуация неблагоприятна для объектов, находящихся на различных стадиях строительства. "Их судьба зависит от финансового положения девелопера - если он обладает финансами, строительство будет завершено, нет - проект заморозится", - объясняет эксперт.