Даже несмотря на увеличивающийся интерес к съемному жилью, предложение по-прежнему превышает спрос.По уверениям экспертов, 2009 год пройдет под знаком аренды. Последние несколько лет предпочтение явно отдавалось покупке квартиры. Банки предлагали потенциальным клиентам привлекательные условия кредитования. А рост ставок сделал арендные платежи больше ежемесячных ипотечных выплат.
Сейчас ситуация кардинально
изменилась. Несмотря на удешевление жилья,
купить его за наличные деньги могут
немногие. И даже если повезет оформить ипотечный
кредит, в месяц он обойдется дороже
аренды.
Снижение арендных ставок агентства
недвижимости начали фиксировать в конце 2008
года. В октябре-ноябре в сегменте
экономкласса появились квартиры
стоимостью 20-25 тыс. руб. По данным компании
"Инком-недвижимость", доля таких
предложений в октябре составляла 12%. При
этом лидируют в данном сегменте ЮВАО (23,9% от
общего предложения по категории), ЮАО (18,9%) и
СВАО (13,3%). Как сообщили в агентстве
недвижимости DOKI, объектов стоимостью менее
25 тыс. руб. в месяц в их базе порядка 1200.
По данным компании "Инком-недвижимость",
в декабре наиболее низкий показатель
средней стоимости аренды однокомнатной
квартиры был зафиксирован в ЮВАО (28 555 руб./мес.),
СЗАО (28 718 руб./мес.) и ВАО (28 762 руб./мес.). "Лидером
по количеству предложений жилья в аренду
традиционно является Центральный округ
Москвы -- 20% в общей структуре, еще около 15%
сдаваемых квартир приходится на районы ЗАО.
Распределение предлагаемого внаем жилья по
другим административным округам
достаточно равномерно -- доля каждого
составляет от 8 до 11% в общей структуре
предложения. С точки зрения соотношения
цена/качество оптимальными выглядят
объекты, расположенные на юго-западе Москвы.
Стоимость аренды в этих районах на 20-40% ниже,
чем в более престижных западном и
центральном округах",-- говорит директор
по маркетингу МИАН Алексей Кудрявцев.
Экономкласс остается самым
востребованным сегментом. Но, несмотря на
все увеличивающийся интерес к нему со
стороны арендаторов, ставки продолжают
снижаться. В декабре стоимость аренды
квартир экономкласса сократилась на 3,6% в
рублях и 1,7% в долларах. А в январе упала еще
на 5,5%, до 23,7 тыс. руб. (двухкомнатных квартир
-- на 5,8%, до 27,3 тыс. руб.; трехкомнатных -- на
4,4%, до 43,1 тыс. руб.). Самые "дешевые"
предложения в экономклассе были
зафиксированы агентством недвижимости DOKI в
районе метро "Владыкино" и "Перово"
-- 12 тыс. и 14 тыс. соответственно. Минимальная
ставка аренды двухкомнатных квартир в этом
сегменте составила 17 тыс. руб. ("Перово")
и 20 тыс. руб. ("Волжская").
Сильнее всех упали цены на жилье "для
менеджеров". Хотя по сравнению с декабрем
темпы падения жилья бизнес-класса
замедлились. В сегменте бизнес- и премиум-класса,
по словам первого заместителя гендиректора
"Миэль-аренда" Марии Жуковой, "в
декабре однокомнатные квартиры подешевели
на 7,67%, двухкомнатные снизились в стоимости
на 9,43%, стоимость трехкомнатных квартир
понизилась на 9,51%, а цена многокомнатных
квартир уменьшилась на 23%". В январе DOKI
отмечает более плавное падение цен:
двухкомнатные квартиры бизнес-класса
подешевели на 5,8%, трехкомнатные -- на 4,4%,
удешевление элитного жилья не превысило 2%.
Как рассказывают эксперты, предложение
квартир для аренды в последнее время
значительно выросло. Отчасти за счет того,
что на рынок попали квартиры, купленные в
инвестиционных целях,-- сейчас собственники
не могут их выгодно продать. В декабре
увеличение доли однокомнатных квартир
составило 30%; в январе количество
однокомнатных квартир экономкласса (с
арендной ставкой до 25 тыс. руб. в месяц) и
бизнес-класса (до 40 тыс. руб.) выросло на 23 и
21% соответственно. "Собственники квартир,
первоначально приобретающие их с целью
дальнейшей перепродажи, в условиях общей
экономической нестабильности, а также
вследствие корректировки цен на жилье,
предпочли переориентировать свои объекты
на рынок аренды, почти на треть увеличив
объем предлагаемого внаем жилья. Арендные
ставки при этом снизились на 5-12% в
зависимости от сегмента, при этом
собственники квартир верхних категорий в
ходе проведения переговоров зачастую шли
на дополнительный дисконт до 10-15%",--
рассказывает Алексей Кудрявцев. "Многие
арендаторы, которые снимали дешевое жилье,
столкнулись с увольнениями и значительным
сокращением зарплаты. Вследствие этого они
вынуждены выезжать из съемных квартир.
Сейчас сезонно нет наплыва арендаторов,
поэтому квартиры выставляются по сниженной
цене",-- добавляет гендиректор агентства
недвижимости DOKI Валерий Барнинец.
Хотя хозяева квартир выставляют
недвижимость по уже сниженным ценам, в
процессе переговоров арендатор может
рассчитывать на дополнительную скидку.
Наибольший дисконт арендаторы могут
получить в сегменте премиум-класса. В
большинстве случаев владельцы элитного
жилья предпочитают его придерживать,
нежели сдавать. Однако если хозяин все же
решился на сдачу, скидки будут достигать 10-15
тыс. руб. и более. "При заключении
договора найма вполне возможно получить на
дешевых квартирах скидку до нескольких
тысяч рублей и на дорогих квартирах -- до 10-20
тыс. руб. Но это все сугубо индивидуально и
очень зависит от того, насколько хозяин
заинтересован в срочной сдаче жилья. Если
арендодатель сдает квартиру по более или
менее ликвидной цене (я имею в виду диапазон
20-25 тыс. руб.), то он, возможно, пойдет на
скидки, если квартира не сдается в течение
недели-двух, а деньги нужны. Хозяин, который
выставил квартиру, скажем, вчера,
предпочтет выждать как минимум неделю и на
скидки идти не будет",-- рассказывает
Мария Жукова.
Традиционно сегмент жилья премиум-класса
идет отдельно от рынка. В зависимости от
месторасположения и эксклюзивности
проекта стоимость аренды элитной квартиры
колеблется от $2 тыс. до $50 тыс. "С одной
стороны, арендаторы, по аналогии с
покупателями жилья, заняли выжидательную
позицию, рассчитывая на существенное
снижение ставок и более гибкие условия
договоров. С другой стороны, постепенно
начал снижаться спрос со стороны крупных
компаний, снимающих жилье для своих
сотрудников: часть компаний, как российских,
так и иностранных, временно прекратила
поиск нового жилья, часть компаний начала
постепенно сокращать штат сотрудников,
являющихся основной целевой группой
сегмента элитной аренды",-- считает
исполнительный директор компании Blackwood
Мария Литинецкая.
Интерес к элитной недвижимости падает --
уже сейчас агентства недвижимости
зафиксировали сокращение спроса на треть.
Падение спроса на элитную недвижимость
объясняется уходом с рынка основных ее
арендаторов. "Чаще всего арендаторами
элитных квартир в Москве становились топ-менеджеры
иностранных компаний, которые развивали
бизнес в России. С наступлением кризиса
многие иностранные компании свернули свой
бизнес здесь или существенно ограничили
свое присутствие, поэтому количество
арендаторов резко сократилось. Что
касается наших соотечественников, то
состоятельные граждане в период кризиса
стараются сократить издержки, поэтому
многие арендаторы меняют элитные квартиры
на более скромные апартаменты",--
объясняет понижение спроса Алексей
Кудрявцев.
По словам руководителя отдела аренды
компании IntermarkSavills Галины Ткач, "самым
перспективным с точки зрения числа
арендаторов в 2009 году будет сегмент с
бюджетами до $4 тыс.-- вполне вероятно его
существенное расширение за счет
перетекания клиентов из более высоких
бюджетов". Сейчас объекты в ценовой
категории до $4 тыс. составляют 40% всего
предложения.
Жилье бизнес-класса также растеряло свою
аудиторию. Основная причина -- арендаторы,
которые раньше снимали качественное
дорогое жилье, стараются в целях экономии
выбрать себе жилище поскромнее. "Спрос на
аренду квартир бизнес-класса за период
кризиса также понизился, но не так сильно,
как на элитные квартиры -- приблизительно на
15-20%. В сегменте экономкласса спрос вырос на
10%: в сегмент приходят арендаторы, которые
ранее снимали более дорогое жилье, а также
остаются те, кто рассчитывал купить
собственную квартиру",-- говорит
руководитель аналитического центра
компании "Инком-недвижимость" Дмитрий
Таганов.
Еще одна тенденция на рынке аренды,
навеянная общеэкономической ситуацией в
стране,-- переход на расчет в иностранной
валюте при заключении договоров аренды.
Здесь собственники квартир экономкласса и
верхних ценовых категорий разделились.
Первые предпочитают привязывать стоимость
аренды к доллару США, вторые -- к европейской
валюте. "Если говорить с точки зрения
арендодателя, то в настоящий момент ему
выгоднее фиксировать цену в у. е. Идеальная
ситуация для арендодателя -- зафиксировать
цену в у. е., но получать оплату в рублях по
курсу. Но это, как вы понимаете, крайне
невыгодно для арендатора. Поэтому лучше
всего и фиксировать стоимость, и получать
оплату в одной и той же валюте",-- советует
Мария Жукова.
По прогнозам экспертов, арендные ставки
могут упасть еще на 10-20%. В меньшей степени
падение затронет жилье экономкласса -- не
более 10% в ближайшие полгода, хотя эксперты
уверяют, что к концу осени сезонный всплеск
спроса на аренду жилья вернет ставки на
прежний уровень. "Прогнозировать
сценарий развития рынка аренды жилья в
среднесрочной и долгосрочной перспективе
затруднительно, он будет зависеть от общей
экономической ситуации в стране и
поведения участников рынка купли-продажи
недвижимости. Однако в сравнении с другими
сегментами в 2009 году поведение участников
рынка аренды, вероятнее всего, будет более
активным, а снижение арендных ставок --
менее значительным и в основном затронет
объекты верхних ценовых категорий.
Стоимость их аренды, вероятнее всего, в 2009
году сократится еще на 10-15%. В свою очередь,
корректировка ставок аренды наиболее
востребованных квартир экономкласса в
ближайшие полгода не превысит 5-10%, а к концу
осени, когда потребительский интерес к
найму столичного жилья традиционно
возрастает, стоимость их аренды, скорее
всего, вернется к докризисным показателям",--
считает Алексей Кудрявцев.