Поймать дно

Гораздо большую доходность могут принести инвестиции в рынки, достигшие дна. Однако с уверенностью вам никто об этом не скажет. По словам аналитика УК "Финам Менеджмент" Максима Клягина, например, в США на вторичном рынке за период с ноября 2007 г. по ноябрь 2008-го цены в целом по стране упали на 13,2%, до $181,3 тыс. за стандартный дом (Single Family Home). В целом аналогичная ситуация наблюдается и в большинстве европейских государств. Так, если ранее в странах Западной Европы ежегодные темпы роста стоимости недвижимости составляли в среднем 5-10%, а в Восточной Европе - превышали 25% (например, в Чехии за 2007 г. цены выросли на 28%), то сегодня, напротив, везде происходит снижение", - говорит эксперт. В такой ситуации потенциальные инвесторы могут сыграть на понижение и сделать выгодное приобретение на дне рынка. Наибольшие дивиденды игроки могут заработать на просевших рынках с сильно упавшим курсом местной валюты. Такой рынок, по данным экспертов, в настоящий момент только один - это рынок Великобритании. "Инвестор может принять долговременную стратегию и инвестировать в Лондон, где цены на недвижимость значительно упали, а фунт ослабел на 30%. В какой-то момент цены восстановятся, и инвестор сыграет на разбросе цен на недвижимость и на разнице в курсе", - говорит Игорь Индриксонс.

По словам президента Sesegar Ирины Жаровой- Райт, в Великобритании самым интересным является лондонский рынок недвижимости. "Первый квартал 2009 года заставит даже самые неповоротливые, консервативные банки и институты, частные и публичные компании в сегменте недвижимости пересмотреть свои стратегии. Мы предвидим, что возникнет возможность приобретать уникальные, так называемые "трофейные" активы и портфели недвижимости со значительным дисконтом", - прогнозирует эксперт. По ее утверждению, жилая недвижимость в Лондоне за последние 6-8 месяцев стала гораздо доступнее для покупателей из евро-долларовой зоны, так как не только в целом цены опустились на 20-40%, но и фунт заметно подешевел. В качестве примера эксперт приводит дом площадью 120 кв. м на границе районов Челси и Белгравия. "Я смотрела этот дом в августе, и продавец через агента запрашивал 2 млн фунтов, что составляло тогда около 3,2 млн евро. Теперь его предлагают уже по цене в 1,2 млн фунтов, что сейчас составляет около 1,4 млн евро", - рассказывает она. По данным агентства Reuters, цены на жилье в Великобритании за период с ноября 2008 года по январь 2009 года упали на 7,3% по сравнению с августом-октябрем 2008 года, что стало самым резким падением стоимости жилья за три месяца в стране. Между тем, по информации британской компании Halifax, цены на жилье в стране в 2008 году упали на 18,9%. При этом аналитики не совсем уверены, что дно уже достигнуто. Более того, рейтинговое агентство Fitch в своем отчете указывает, что его эксперты ждут снижения стоимости недвижимости в Великобритании на 50% или более, тогда как еще в декабре 2008 года прогноз по падению цен не превышал 35%.

Таким образом, потенциальным инвесторам остается только ждать. Аналитики Knight Frank предсказывают уверенный рост на рынке недвижимости Великобритании начиная с 2010 года. "По нашему прогнозу, цены сравняются с докризисным уровнем к 2012 году и достигнут пика к 2017 году. Остальные рынки, как ожидается, последуют за Великобританией", - говорит Екатерина Юргенева. Таким образом, потенциальные инвесторы в туманном Альбионе смогут заработать не только на краткосрочном росте цен на недвижимость, помноженном на курс фунта, но и на долгосрочном удорожании британского жилья.

Торговля опционами

Совершенно особую категорию составляют курортные рынки Северной Африки и Персидского залива: Тунис, Египет, ОАЭ. Например, в Египет планируют инвестировать свои средства около 7% клиентов DOKI, интересующихся покупкой зарубежной недвижимости. Средняя сумма сделки составляет $42 тыс. "С такими рынками есть большая проблема - виртуальный рост цены на недвижимость, потому что застройщик увеличивает прибыль, продавая другие квартиры в комплексе дороже. Однако инвестору зафиксировать эту прибыль сложно, потому что ликвидность нулевая. Местные купить не могут, потому что у них нет никаких денег. Другой инвестор не может купить, потому что дорого", - считает Игорь Индриксонс. По его словам, можно перепродать какому-нибудь недвижимость европейцу, но европейцы покупают ее в основном в Европе, потому что им дешево туда летать. В результате теряется смысл инвестиций. Рост цен становится сумасшедшим, но он остается виртуальным. Типичным примером такого виртуального роста цен, по мнению аналитиков, является рынок Дубая. "Этот рынок был построен на торговле опционами. Никто не мог ответить на вопрос, есть ли там конечный потребитель, который хотел бы туда поехать жить. В результате сейчас рынок Дубая выдохся. Оставшиеся там инвесторы не сдадут свою недвижимость внаем и не перепродадут. Чтобы заполнить все построенные квадратные метры, надо туда полпланеты переселить", - объясняет Индриксонс. Он уверяет, что такая же проблема опционов существует и на азиатских рынках: будут ли европейцы покупать недвижимость в Таиланде или Вьетнаме и перекупать у инвесторов - большой вопрос. "Что касается того же Египта, то куда бы я вложил, так это Каир - там есть спрос со стороны местного населения, потому что в городе проблема с качественным жильем. Однако российский инвестор всегда хочет использовать свою квартиру, но что он будет делать в Каире?" - вопрошает эксперт.

Еще одна проблема "опционных рынков", помимо виртуального роста цен и низкой ликвидности, - это опасность одномоментного изменения законодательства, которое может вмиг сделать объект гораздо менее привлекательным приобретением. Скажем, власти страны могут ввести налог на владение недвижимостью, ограничить перепродажу или отказать в праве въезда иностранным владельцам домов. Например, летом 2008 года официальный представитель регулятивного органа Дубая заявил, что иностранные владельцы недвижимости могут лишиться права на долгосрочное проживание в ОАЭ. Поправки пока так и не были приняты, но опасения у инвесторов остались. Кроме того, опционные рынки не застрахованы от падений. В частности, по данным Colliers International, цены на жилую недвижимость Дубая в последнем квартале 2008 года снизились в среднем на 8% и объем сделок сократился на 45%. Как пояснил в отчете компании глава ее регионального представительства Иен Элберт, причиной падения стал кризис ликвидности, спекулятивный рост цен в предыдущие годы и рост дирхама ОАЭ по отношению к другим валютам.

Однако, даже если приобретать недвижимость в стране с четко регламентированным законодательством, можно просто оказаться "разведенным" многочисленными компаниями, рекламирующими зарубежные предложения в любом столичном СМИ. Большинство опрошенных "Ко" риэлторов, работающих с иностранной недвижимостью, рекомендовали покупать дома на перегретом прибрежном рынке Черногории и Болгарии или на падающем рынке Испании. "Поскольку консалтинг по приобретению зарубежной недвижимости "пляшет" от интересов продавца, то реальные указания о том, какие инвестиции более выгодны, покупателю не светят. К сожалению, тактика продавцов заграничных "квадратов" на российском рынке мало изменилась. Недавние эмигранты продают новоиспеченным созревшим, пытаясь "развести" их по максимуму", - рассказывает гендиректор агентства "Лобби" Елена Шувалова. Более того, по ее словам, некоторые компании, анонсирующие продажу зарубежной недвижимости в России, при личном контакте склоняют покупателей к приобретению простаивающих российских объектов. Например, даже на сайте компании "Миэль Distant Property Management", специализирующейся на забугорной недвижимости, есть предложения о продаже объектов в Краснодарском крае. Таким образом, под видом заграничных объектов предлагаются малоликвидные объекты на Черноморском побережье России. Как отмечает эксперт, такая ситуация во многом объясняется тем, что отечественные инвесторы избалованы быстрыми доходами, полученными, например, на биржах, особенно с использованием инсайдерской информации. "Около 80% иностранной недвижимости, предлагаемой на российском рынке, имеет какие-либо проблемы, связанные то с виртуальным ростом цен, то с ликвидностью", - говорит Игорь Индриксонс. По его словам, надо изучать биографию специалистов: "вчера продавал беляши, а сегодня советует, куда инвестировать деньги". "Скажем, в Болгарии многие УК клиентами называют русских, но русских приезжает в Болгарию 300 тыс. в год, а греков - 800 тыс., они приезжают не за морем, а на горнолыжные курорты. Если управляющая компания ориентируется на сдачу русским, то какие у нее шансы? Уверен, что 90% занимающихся Болгарией не ответят на этот вопрос", - уверен эксперт.