Печать нового времени -- и появление армии обманутых инвесторов с остановленных строек, грозящее социальным взрывом. Чтобы максимально смягчить этот эффект, необходимо уже сейчас переписать всех дольщиков, провести аудит застройщиков и потребовать сверстать планы по завершению строек, которые нужно жестко контролировать. Уже "упавших" застройщиков, возможно, имеет смысл быстро банкротить, чтобы не допустить растаскивания их бизнеса.

Еще одна антикризисная мера -- создание условий для самостроя. Если государство и бизнес не способны сегодня строить много, надо предоставить возможность гражданам спасаться самим. Власти могут выделять землю, подводить коммуникации, а затем раздавать (продавать дешево) участки. Такая программа уже давно успешно действует в Белгородской области. Развитие индустрии малоэтажного строительства (конструкторы "сделай сам" и технологии индустриального строительства) параллельно с выстраиванием системы кредитования даст возможность резко увеличить объемы самостроя.

Вообще с разворачиванием кризиса властям надо будет действовать жестко, инициативно и быстро. К сожалению, надежд на это не много. Власти очень вяло отреагировали на проблему обманутых дольщиков несколько лет назад. Совсем проигнорировали рост цен на квартиры в 50-70% годовых, когда надо было остужать рынок. И здесь одна из проблем состоит в том, что в стране нет ни министерства жилищной политики, ни человека, который взял бы на себя ответственность за ситуацию в целом и персонально отвечал за результат. За последние годы кураторы строительной сферы поменялись раза четыре.

План "Развитие"

Слабая жилищная политика в стране -- наверное, главная причина сложившейся революционной ситуации в сфере жилья. Если сравнивать сегодняшнюю ситуацию с программой восстановления жилья в послевоенной Германии или реализованной программой Хрущева, то можно считать, что у нас жилищной стратегии нет вообще. Есть несколько разрозненных элементов: ипотека, квартиры для военных, капремонт ветхого жильяИ

Нынешняя неолиберальная модель развития рынка жилья базировалась на частной инициативе, а государство старалось до минимума сократить свое созидательное участие. Можно констатировать, что по степени либеральности мы намного обогнали европейские страны и Америку. Пока дело касалось точечной застройки с возможностями "сесть" на существующие коммуникации, концы с концами сходились. Но советский запас съеден: удобные площадки в крупных городах кончаются, транспортная ситуация в миллионниках близка к коллапсу, газа и электричества еле хватает. Именно поэтому старая модель перестает работать.

Крайне необходима новая системная жилищная политика с новыми целями. Это и создание гармоничной среды для жизни, и свободный доступ любого человека к жилью, то есть возможность строиться, арендовать или покупать по доступным ценам, и создание условий для развития новой строительной индустрии, основанной на современных технологиях. Без сильной государственной политики эти цели недостижимы в принципе.

Можно тезисно обозначить некоторые контуры новой жилищной политики, которые обсуждались в рамках проекта "Российский дом будущего", инициированного журналом "Эксперт".

Земля. Земельные отношения сегодня так запутаны и криминальны, что именно они более всего тормозят развитие рынка недвижимости и страны в целом. При этом резервы огромны. Только в Московской области более 45 тыс. га неиспользуемой федеральной земли. В Москве, где "негде строить", более 15 тыс. га занимают промышленные предприятия, которым не место в мегаполисе. На этих землях, по самым скромным подсчетам, можно построить 100 млн кв. м. (Другой вопрос: надо ли сегодня вообще строить в Москве?)

Без разгребания завалов земельной стратегии не обойтись. Для начала надо совершить по крайней мере три шага. Первый -- аудит городских земель, уже выделенных под застройку. Участки под застройку в городах есть. Но они были выделены близким к администрации структурам, которые создают дефицит и спекулируют ими. Необходимо найти спрятанную землю и, чтобы она больше не терялась, сделать систему прозрачной.

Второй шаг -- аудит сельскохозяйственной земли и выработка стратегии государства по отношению к крупным землевладельцам, имеющим десятки тысяч гектаров. Отдав землю бесплатно и без каких-то обременений, государство создало патовую ситуацию и сократило до предела возможности для реализации сильной жилищной политики. Купив колхозы за сущие копейки, современные латифундисты сейчас, используя свое монопольное положение, раскрутили ценовой маятник. Замороженную для спекуляций землю теперь красиво называют "земельный банк".

Некоторая часть земель, приобретенных с откровенными нарушениями, должна быть возвращена в государственную собственность. Повод для изъятия -- значительная доля сельхозтерритории, которая вообще не используется. По другой части земель можно договориться с крупными собственниками о совместном использовании. Решение земельного вопроса вряд ли пройдет безболезненно, однако не замечать абсурдности ситуации, когда "в России негде строить", дальше невозможно.

Третий шаг -- интенсификация работы по использованию федеральных земель. Созданный Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства должен стать полноценным ленддевелопером, который от лица государства будет не только находить неиспользуемую землю, но и вводить ее в оборот, подводить коммуникации и уже затем продавать в розницу девелоперским компаниям или напрямую гражданам. Госкомпания могла бы договариваться с инфраструктурными монополистами с позиции интересов общества. Такой государственный агент хорошо вписался бы и в антикризисную программу. Он мог бы заниматься разгребанием завалов: достраивать замороженные стройки, выкупать или входить в долю в частных девелоперских проектах и т. д.

Строительные технологии. В России весьма отсталая строительная индустрия. Что говорить, если до сих пор строят крупнопанельные дома, от которых в Европе отказались 40 лет назад. Механизма внедрения новых технологий не существует: система отторгает инновации. Без участия государства отрасли не перестроиться.

Что можно сделать? Первое: государство может через конкурсы отобрать несколько перспективных технологий. Они должны приобрести особый статус и получать "зеленый свет" при согласованиях. Новые технологии могут быть трех типов: отечественные; разработки, купленные за рубежом; дженерики (китайский путь), скопированные с западных образцов. Перспективные российские разработки должны поддерживаться через систему грантов. Особого внимания заслуживают технологии с применением местных и возобновляемых материалов. Через систему мер государство должно задать отрасли технологические коридоры для долгосрочного развития.

Второе: индустриальные парки. Государство выделяет землю, подводит коммуникации и делит на участки, а предприниматели, не тратя лишних сил, разворачивают производство -- таков механизм, успешно работающий в массе стран и стимулирующий перестройку всей строительной индустрии. Почему этот механизм не задействуется у нас, совершенно непонятно.

И третье: необходимы экспериментальные площадки, где можно апробировать новые строительные и технологии.

Финансовые механизмы. "Ипотека нас спасет" -- это лозунг оказался несостоятельным. Лет семь назад я принимал участие в исследовании, проводимом для Госстроя, и еще тогда было особо отмечено: "Активное внедрение ипотеки при монополиях на строительном рынке приведет к ажиотажному росту цен, так как предложение будет расти намного медленнее, чем спрос". Так и получилось, ставка на ипотеку оказалась грубой ошибкой -- цены резко выросли, доступность жилья для населения заметно уменьшилась. Более того, в США и Англии ипотека стала катализатором полномасштабного экономического кризиса. Сегодня она, основанная на высоких процентных ставках, выглядит уже не панацеей, а головной болью: что делать с сотнями тысяч заемщиков, которые не смогут платить по кредитам в условиях кризиса?

Сейчас важно открыть дверь другим финансовым механизмам. Один из них -- германская система стройсберкасс. Не разгоняет инфляции и весьма успешно работает в Европе десятки лет. В России закон о стройсбекассах усилиями банковского лобби более пяти лет не принимается Госдумой.

Другой механизм -- жилищно-строительные кооперативы, через которые люди могут получить жилье по ценам, близким к себестоимости. Еще в Советском Союзе был опыт кооперативов, в мире сейчас широко используются схемы партиципации, когда будущие жильцы принимают участие в строительстве своего дома. Нынешние застройщики могут вести такие проекты как fee-developer, работая за фиксированную плату.

Существует и масса других интересных финансовых инструментов. К примеру, в Бразилии власти предоставляют земельный участок площадью три-четыре сотки c коммуникациями под частную застройку всего за 3-5 тыс. долларов (причем в рассрочку на 30 лет), дают кредит строительными материалами, а студенты архитектурных вузов помогают сделать проект.

Главное во всем этом, чтобы каждый человек в зависимости от своего кошелька и потребностей мог выбрать собственный путь решения жилищного вопроса.

Социальное жилье. Более четверти населения России не способно в принципе приобрести жилье. Для таких людей (в эту группу входят и бюджетники) надо вновь начинать строить социальное жилье. Ведь крыша на головой -- это важнейший элемент "минимального пакета", который должно обеспечивать государство. В условиях кризиса заказы на строительство социального жилья помогут стройкомплексу пережить тяжелые времена.

Новое социальное жилье -- это не квартиры, которые государство дарит очередникам, а арендные квартиры с ограниченной платой. Заметим, что типология (площади квартир, архитектура, набор сервисов и т. д.) такого жилья в России отсутствует, тогда как в мире наработан огромный опыт по его созданию.

Градостроительство. Чуть ли не самая запущенная сфера. Старых специалистов по градостроительству уже почти нет, новых еще нет. При этом градостроительству у нас не учат, и пропасть между нами и Европой, между нами и тем же Китаем постоянно увеличивается. Сегодня мы тупо убиваем существующие города уплотнительной застройкой -- ради чего? Стремясь получить максимальную прибыль, девелоперы застраивают все пустые кусочки в нарушение элементарных норм и вопреки здравому смыслу.

Что можно делать? Во-первых, посылать студентов и специалистов учиться в Европу. Начать выпускать книги, вести исследовательскую работу. И параллельно активно приглашать иностранцев консультировать и проектировать у нас. Во-вторых, выработать стандарты жилой среды и запретить застройку, ее ухудшающую. В-третьих, поддерживать и изучать новые типы поселений, которые уже появились в России, например экопоселения.

Крайне важный вопрос: государство должно вернуть себе ключевую роль в градостроительном процессе. Строиться должно то, что нужно в первую очередь обществу, а не то, что выгодно инвестору. Градостроительством в мире практически всегда занимается государство, а у нас эта область приватизирована. Освоение новых территорий и планирование новых поселений -- вопрос стратегии развития региона и страны. И потому оптимальная схема для развития новых территорий -- корпорации территориального развития. Такие компании (государственные или муниципальные) вырабатывают стратегию, делают мастер-план территории будущего поселения, подводят коммуникации и только для освоения отдельных участков приглашают частных девелоперов. Эта схема прекрасно работает от Европы до Ближнего Востока и Китая.

Нынешний кризис -- это шанс перейти к новой модели развития жилищной сферы. Ведь через жилье как через акупунктурную точку можно активизировать энергию народа. В противном случае провинциальность страны закрепится на долгие годы, а Россия будет восприниматься как неудобное, холодное, некрасивое пространство с нефтью и газом.