По словам управляющего партнера компании Panorama Estate Омара Гаджиева, "цены достигли того уровня, по которому основная масса потребителей не может позволить себе улучшить свои жилищные условия". "Такая ситуация продлится до тех пор, пока либо спрос не станет платежеспособным, чтобы покупать квартиры по существующим ценам, либо цены не опустятся до уровня платежеспособности основной массы покупателей", - говорит он. Про мнению эксперта, только когда данная ситуация наступит, рынок выйдет из кризиса и перейдет в новую фазу роста, но на это может уйти 2 - 3 года. "Налицо кризис потребления и полное непонимание дальнейшего развития событий на рынке недвижимости. Коррекцией эту ситуацию вряд ли можно назвать, так как она внесла очень сильные изменения в поведение рынка недвижимости в целом", - говорит генеральный директор брокерско-консалтинговой компании Tweed Ирина Могилатова. По ее словам, застройщики, планирующие заранее свои доходы и затраты, оказались не совсем готовы к падению продаж. В условиях, когда банковское финансирование фактически перестало существовать, а необходимость гасить кратковременную задолженность становилась все реальнее, девелоперы решились на невероятные скидки. В частности, неофициальное снижение цены предложения у московских девелоперов, по данным "Ко", составляет от 20 до 50%, а в некоторых домах, например "Доме на Беговой" компании "ДОН-Строй", в ноябре 2008 г. квартиры предлагались ниже себестоимости.

Однако покупатели все равно не спешат приобретать квартиры в новостройках: слишком велик риск того, что девелоперы так и не смогут разобраться со своими долгами и достроить дом. Кроме того, практически исчез такой инструмент, как ипотека. Многие банки отказались от кредитования новостроек и все без исключения подняли ставки и ужесточили требования к заемщикам. "Застройщикам необходимо быть готовыми к практически полному отсутствию поступлений денежных средств от объектов, находящихся на стадии строительства. Смогут ли они устоять в данных условиях, учитывая изменившуюся ситуацию по кредитным схемам, не известно", - говорит Ирина Могилатова. По ее словам, на городском рынке спрос на объекты в стартовой фазе возведения вообще отсутствует, эта тенденция вполне может стать трендом 2009 года.

Бенефис государства

В условиях тотального кризиса свои надежды на светлое будущее девелоперы связывают только с государством: оно может помочь через госбанки или выкупит часть квартир на открытом рынке. "Для чиновников стала очевидной необходимость финансовой поддержки бизнеса. Только при подобном участии экономическая ситуация в стране может улучшиться. В противном случае положение будет только усугубляться", - полагает Юрий Синяев. Первыми на авансцену борьбы с катаклизмом вышли столичные власти. Они провели ряд аукционов, на которых выкупили у близких "московской системе" компаний квартиры в подмосковных проектах по цене 80 000 руб. за кв. м. В частности, счастливыми обладателями наличности должны были стать "Главстрой", ГК "ПИК" и СУ-155. Больше всего средств, в районе $1 млрд, должна была получить ГК "ПИК". Однако затем произошло странное событие: московские власти отменили итоги аукционов. По данным участников рынка, столичная администрация решила, что переплатила, и потребовала снизить сумму контрактов. В итоге девелоперы возмутились, а ГК "ПИК" даже обратилась в ФАС с требованием изучить действия властей Москвы, но денег от городской администрации так и не получила. Зато компания может надеяться на Внешэкономбанк, который решил предоставить ей кредит на $300 млн. Эта помощь пришла уже не от столичных властей, а от федерального центра. Еще в октябре 2008 г. первый вице-премьер Игорь Шувалов пообещал предоставить средства госбанков застройщикам, работающим по нацпроекту "Доступное жилье". Однако участники рынка не уверены, что эта сумма спасет крупнейшего российского девелопера, которому международные рейтинговые агентства уже выставили преддефолтные рейтинги. "Пособие" от государства также получила компания "ДОН-Строй", которой ВТБ согласился одолжить $500 млн. Деньги пойдут на реализацию проектов бизнес-класса. Остальные участники рынка недвижимости продолжают борьбу за казенные средства.

"Главное событие на рынке - это превращение его в "рынок покупателя". Такого наслаждения, какое сейчас может получить покупатель или арендатор при выборе жилой или коммерческой недвижимости, никто и никогда еще не испытывал. Изменились все правила игры и все участники рынка. "Дешевые" деньги кончились, а с ними завершился потребительский и строительный бум. Все начинают с нуля, пытаясь нащупать новый консенсус по цене, качеству, объему спроса - предложения", - резюмирует генеральный директор Vesco Group Вячеслав Ширяев. По его словам, тот, кто угадает, что и по какой цене захочет покупать клиент летом 2009 года, станет новым лидером.