Рай для спекулянта

Несколько иная история с менее масштабными площадками, предназначенными для реализации девелоперских проектов. "Участки под девелопмент всегда пользовались спросом, даже если это было поле с возможностью подъезда. Если же речь шла об наделах с речкой или лесным массивом, они не задерживались на рынке и несколько дней и распространялись не по рыночному принципу, а через знакомых. Цены на такую землю не падают сейчас, как и не падали тогда", - утверждает Дмитрий Таганов. Однако в действительности это не совсем так. В частности, в разговоре с корреспондентом "Ко" представители "Инкома" предложили скидку в 10 - 15% на участок площадью 38 га в 25 км от МКАД по Новорижскому шоссе (с заявленной стоимостью в $8000 за сотку) и готовы были скинуть 5 - 10% при продаже 1,6 га ($50 000 за сотку) в 19 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. По сведениям Ирины Гунченко, на западе Подмосковья на расстоянии не более 40 км от МКАД, то есть в наиболее востребованном районе для строительства коттеджных поселков, можно рассчитывать на дисконт от 12,5 до 37,5% при реализации участка площадью от 1 га. Некоторые эксперты приводят более радикальные данные. "По нашей информации, большие участки земли площадью от 1 га были реализованы в ноябре на Новорижском, Калужском, Каширском, Киевском шоссе. Дисконт по таким сделкам достигает 60% от июльских цен. Сейчас можно говорить с уверенностью о падении стоимости крупных участков в Подмосковье, здесь наметился явный отрицательный тренд, который будет усугубляться в ближайшие 6 - 12 месяцев", - рассуждает Илья Сорока. Остальные эксперты с такой категоричной оценкой не согласны, однако утверждают, что в любом случае, даже подешевевшие, эти площадки могут быть интересны только девелоперу, обладающему собственными ресурсами для реализации проекта, так как получить кредит под залог земли в настоящее время очень сложно.

Как говорит Ирина Гунченко, в методиках оценки земли при определении ее рыночной стоимости анализируется вариант наиболее эффективного использования. "В настоящий момент тысячи гектаров земель сельскохозназначения, выставленные на продажу, годами простаивают без использования, в отличие от других видов недвижимости, которые могут быть сданы в аренду и приносить прибыль. Это объективно сказывается на цене", - полагает эксперт. По ее словам, земля сама по себе не может приносить барыш до тех пор, пока на ней не будет построен объект недвижимости и этот последний не начнет приносить доход. В противном случае лендлорд может рассчитывать только на удорожание земли в результате спекулятивного роста цен на участки. В условиях кризиса такой механизм перестал работать: потенциальные кредиторы и инвесторы рассматривают бизнес только с точки зрения cash-flow, который этот бизнес может приносить. "В настоящий момент средств ни у кого нет, так что землю нельзя рассматривать как актив при залоге", - говорит Гунченко. Поэтому заемщику отказывают в деньгах, просят взвалить на себя дополнительные обязательства, а в лучшем случае кредитное учреждение возьмет "кризисный дисконт" в 50% от рыночной стоимости, определенной оценщиком, а потом от оставшейся суммы - "банковский дисконт" в 50%. Притом что ранее можно было получить кредит в 70% от рыночной стоимости земельного участка. Более того, близкие девелоперу эксперты могли оценить его значительно выше реальной стоимости. Именно таким образом было построено большинство коттеджных поселков Подмосковья, но теперь такая возможность пропала.

Зато участки под девелоперские проекты востребованы спекулянтами. "Есть люди, которым необходимо быстро избавиться от активов, и есть те, кто готов купить, но за конкретную сумму, и заработать на этом в ближайшие

1 - 2 года. Рынок земли в этих условиях могут наводнить спекулянты", - отмечает Илья Сорока. Вместе с тем, по словам исполнительного директора Blackwood Марии Литинецкой, все зависит от того, сколько именно стремится заработать спекулянт. "Если, помимо ожидания роста рыночной стоимости, покупатель готов заниматься ленд-девелопментом (переводом земли в другую категорию, подведением коммуникаций), то можно рассчитывать на больший доход", - говорит эксперт. Однако ждать отдачи придется долго. "В ситуации, когда угодья приобретены на собственные средства, не "давят" кредиты, не требует оборотных денег основной бизнес, земли консервируются на неопределенный срок", - рассказывает Гунченко. Однако, по ее словам, если такому покупателю срочно понадобятся средства, он может использовать механизм, направленный на ускорение продажи: провести межевание на более мелкие участки и продать их без подряда. Эта схема позволяет переориентировать рынок с юридических лиц на физические, и именно в этом сегменте рынка земли эксперты в последнее время наблюдают наибольшую активность.

Родные шесть соток

Небольшие наделы в несколько десятков соток прежде всего интересны частным инвесторам, стремящимся сохранить свои сбережения. На них рассчитывают и загородные девелоперы, имеющие возможность финансировать свои проекты только за счет продаж. В результате в подавляющем большинстве случаев они предлагают покупателям существенные скидки. По данным руководителя отдела исследований Vesco Consulting Татьяны Алексеевой, 84% проектов, реализующих как участки с подрядом на строительство, так и без него, предлагают своим клиентам скидку при 100-процентной оплате домовладения. "Величина бонуса варьируется в пределах 5 - 8%. Однако на этом девелоперы не останавливаются, постоянно презентуя все новые и новые скидки. Сейчас 42% поселков, реализующих земельные участки, рекламируют различного рода акции и скидки", - говорит эксперт. По ее словам, 36% девелоперов заявляют о готовности пойти навстречу потенциальному клиенту и индивидуально рассмотреть возможность уменьшения цены, а также варианты рассрочки. Некоторые предлагают не просто снизить стоимость объекта, а подарить какую-то его часть. Например, в одном из поселков предлагается каждому покупателю до 5 соток земли бесплатно. У начальника отдела маркетинга компании "Абсолют Менеджмент" Анны Шишкиной есть информация по открытой рекламе о снижении цен на 30% в бизнес-поселках, однако при этом, по ее словам, негласно она обладает данными о разовых скидках, доходящих до 60%. По данным Ильи Сороки, в некоторых случаях активность покупателей в этом сегменте приводит даже к росту цен. "Большинство направлений в цене не снижаются, потому что наблюдается увеличение инвестиционных покупок", - говорит он. По его словам, земля, подготовленная к строительству, является сейчас самым ликвидным активом.

"Участки в коттеджных поселках - это товар достаточно ходовой. Однако сейчас такие участки надо выбирать с умом, покупать их нужно в поселках, которые находятся на завершающей стадии строительства. На маленькие площадки скидки есть, потому что это рынок физического лица, которое нужно привлекать во время кризиса. Сейчас покупатели воздерживаются от вложения крупных средств. Но надо стимулировать людей, чтобы они не держали деньги в самих деньгах, а инвестировали их", - признается Дмитрий Таганов. В частности, корпорация Villagio Estate, занимающаяся реализацией подмосковных коттеджных поселков группы "Инком", пообещала вернуть клиенту до 30% разницы стоимости коттеджа, зафиксированной в договоре, и фактической цены объекта в момент последнего взноса. Индикатором изменения этой суммы станет индекс стоимости жилья на вторичном рынке в Московском регионе, высчитываемый Росстатом.

В целом, по мнению игроков, на земельном рынке возможно в будущем падение и больше чем на 30%. "Ценовое дно по землеотводам еще не достигнуто. Я думаю, что минимальная цена будет сформирована не ранее осени 2009 года, при условии, что макроэкономическая ситуация в стране выровняется, если нет, то цены будут падать еще. Проблема заключается в низкой ликвидности земли и прогнозируемом отсутствии спроса. При условии, что заложенные земли отойдут к банковским структурам, а они захотят выбросить их на рынок, трудно сказать, на сколько "просядет" цена", - говорит Ирина Могилатова. Однако после этого, как и в любом другом сегменте экономики, можно рассчитывать на последующий рост цен. "Любой откат цен на землю приведет к значительному росту уже через пару лет", - прогнозирует Илья Сорока. Однако когда будет достигнута эта точка и через сколько лет земля начнет снова дорожать, пока никто не знает.