Логин or Регистр

Rambler\'s Top100 Кредиты Инв.проекты Венчур Представители Посредники Изобретения Партнеры Ссылки Форум Глоссарий Новости .

 ИДЕИ БИЗНЕСА  БИЗНЕС-КРЕДИТЫ  ГОТОВЫЙ БИЗНЕС  РЕКЛАМА  РАЗМЕСТИТЬ СТАТЬЮ

Банк бизнес-предложений


 

Лучшие бизнес предложения

   Кредиты малому и
  среднему бизнесу.
  Помощь в поиске
  залога (недвижимость)


Лучшие бизнес предложения
Наш опрос
Вам нравится вести бизнес в России?

Да, я всем доволен
Да, но нужны реформы
Нет, но нет выбора
Нет, я свернул бизнес
Не знаю
Я - наемный работник



Результаты
Другие опросы

Ответов: 24616
Комментариев: 7
Счетчики, рейтинги
Rambler's Top100

Яндекс цитирования

Самые популярные запросы
бизнес-план   готовый бизнес   интернет-трейдинг   как заработать   ипотека   инвестиции в недвижимость   прямые инвестиции   венчур   фондовый рынок   свой бизнес  недвижимость  
Последние бизнес-планы
  Бизнес план «Развитие мясного и племенного коневодства» - 850.00 руб - покупок: 36 
  Бизнес план «Организация предприятия по разведению кр. рогатого скота мясомолочного направления» - 850.00 руб - покупок: 35 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству строительных материалов» - 600.00 руб - покупок: 23
  Бизнес-план инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка» - 1500.00 руб - покупок: 34 
  Бизнес-план «Организация современного хозяйства по выращиванию овощей в открытом грунте» - 750.00 руб - покупок: 35 
  Бизнес-план «Организация производства фанеры» - 750.00 руб - покупок: 19
  Бизнес-план «Разведение крупного рогатого скота» - 750.00 руб - покупок: 52 
  Бизнес-план «Создание деревоперерабатывающего комбината» - 700.00 руб - покупок: 34 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству клееного мебельного щита» - 600.00 руб - покупок: 43 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству пиломатериалов» - 750.00 руб - покупок: 29
Все по дате поступления
Настало время переводить жилую недвижимость в коммерческую

Как придать инвестиционной квартире статус офисных площадей

В преддверии снижения цен на недвижимость инвестиционные квартиры имеет смысл перевести в нежилой фонд. 

Риэлтеры ожидают, что спрос на нежилую недвижимость сохранится высоким и окупаться такие помещения будут в два-три раза быстрее, чем жилье. Изменение статуса недвижимости потребует от инвестора согласования проекта и затрат, которые могут превышать $100 тыс.

Тяжелая ситуация с ликвидностью на финансовом рынке неизбежно отражается и на рынке жилой недвижимости. Банки ужесточают и сокращают ипотечные программы, финансирование строительства. По оценкам компании Blackwood, до середины 2009 года цены на жилую недвижимость могут упасть на 20-30%. Кроме того, из-за бурного роста цен в предшествующие годы окупаемость жилой недвижимости за счет арендных платежей существенно снизилась. По оценке Vesco Realty, при средней арендной ставке на московскую однокомнатную квартиру 25 тыс. руб. инвестиции в нее окупятся только через 17 лет. Затраты на коммунальные услуги, эксплуатационные расходы, ремонт, меблирование, а также учет периода простоя увеличивает срок окупаемости на три-пять лет. "Доходность такой квартиры -- 1,5-3% в год",-- отмечет директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Евгений Аптекин.

Другой уровень доходности дает коммерческая недвижимость. По оценкам компании "Миэль -- Коммерческая недвижимость", период оборота средств, вложенных в коммерческую недвижимость, составляет семь-девять лет, то есть она ежегодно будет приносить доход в 11-15%. Кроме того, ежегодный рост стоимости самих объектов класса street retail (помещения, расположенные в жилых домах на первых этажах и выходящие фасадами на улицу) в 2005-2007 годах был в среднем 25%. В отличие от рынка жилой недвижимости коррекция на рынке коммерческой оценивается риэлтерами как маловероятная. "Жилье и коммерческая недвижимость имеют разное назначение: люди могут не вкладывать деньги в жилье с целью роста, но для работы компаний необходимы помещения -- торговые, офисные, складские",-- отмечает руководитель департамента консалтинга Delta Realty Екатерина Газова.

Поэтому для повышения эффективности управления инвестор может перевести жилую недвижимость в коммерческую. Однако востребованы только жилые помещения на первых этажах домов. Они становятся более привлекательными, если находятся на первой линии домов у оживленных трасс и у метро. "Потенциальными арендаторами таких помещений выступают компании, предоставляющие локальные сервисы и ориентированные на жителей конкретного района",-- подчеркивает директор департамента, аналитики, консалтинга и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. И обязательным требованием к таким помещениям является наличие отдельного входа и территориальная близость к потребителю, отмечает эксперт.

Однако перевод квартиры из жилого фонда в нежилой занимает много времени и стоит недешево. "Пару лет назад можно было сдать объект в течение одного-двух месяцев,-- отмечает директор департамента управления активами компании "Миэль -- Коммерческая недвижимость" Сергей Лобанов.-- Но после принятия постановления правительства Москвы (N 382-ПП от 15 мая 2007 года.-- "Ъ") перевод может занять целый год". Прежде чем приступить к ремонту и сооружению отдельного входа, необходимо получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций, проект по обустройству отдельного входа и внутренней перепланировке. Это обойдется в $20-30 тыс. После необходимо провести согласование с заинтересованными инстанциями (Роспотребнадзор, Роспожнадзор, Москомархитектура и др.). "Основная трудность в этом процессе -- это получить согласие соседей и обосновать причины изменения статуса недвижимости",-- отметила Ольга Широкова.

Затем документы направляются в департамент жилищной политики, где и решается вопрос перевода квартиры в нежилой фонд. В случае положительного ответа владелец может начинать ремонтно-строительные работы, которые могут обойтись в $20-50 тыс. Около $40 тыс. будет стоить подключение объекта к выделенной электросети расчетной мощностью 10 кВт. После завершения этого этапа подписывается акт сдачи-приемки выполненных работ, и документы направляются в БТИ. После этого с учетом полученных данных в документы вносятся изменения, и помещение считается нежилым.

"Последний шаг -- это регистрация объекта и получение свидетельства о собственности. Только после этого можно сдавать объект в аренду",-- отмечает Сергей Лобанов. В конечном счете затраты составят $80-120 тыс. Эти средства инвестор может вложить сам. Но может на основании заключенного договора с управляющим переложить на его плечи, и после сдачи объекта эти затраты будут погашаться из арендной платы. Услуга управляющих в нахождении арендатора обойдется инвестору в 70-100% от месячной ставки. Дальнейшее управление (взимание платы за коммунальные услуги, содействие в ремонте, выстраивание взаимоотношений с арендатором) будет составлять около 10%.

Несмотря на то что услуга, которую предоставляют инвестору компании, занимающиеся управлением его недвижимостью, называется "доверительное управление", соответствующего договора не подписывается. Классический договор доверительного управления передает управляющему всю полноту прав и минимум обязанностей. В частности, как отмечает Сергей Лобанов, "на основании такого договора управляющий может даже продать объект управления без согласия клиента". Поэтому в практике управления недвижимостью используется модификация агентского договора. "В рамках агентского договора можно прописать конкретный перечень полномочий, передаваемых управляющему, а также обговорить условия управления, что нельзя сделать в случае с договором доверительного управления",-- отмечает партнер коллегии адвокатов "Барщевский и партнеры" Владимир Букарев. У клиента больше возможностей расторгнуть договор или передать необходимые полномочия другому агенту. Кроме того, контракт заключается довольно длинный, на срок до пяти лет. Несмотря на все преимущества агентского договора, в любом случае до его подписания инвестору необходимо воспользоваться услугами юриста, чтобы минимизировать риски.




ПОДПИШИТЕСЬ НА РАССЫЛКУ
новостей бизнеса и экономики,
выходящую совместно с бизнес
предложениями России и стран
ближнего и дальнего зарубежья.

Виталий Ъ-Гайдаев, "Жилой пассив", 15.10.08
Источник: Газета «Коммерсантъ»

Copyright © Банк бизнес предложений. Все права защищены

Опубликовано: 2008-10-16 (2230 Прочтено)

[ Вернуться назад ]
Новые бизнес предложения

Новые бизнес предложения
Помощь в получении кредита просм: 8351 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Оренбург
Сумма:
700000
Оказываем помощь в оформлении и получении микрозаймов и кредитов для физических лиц, у котор...

Продам угольное месторождение просм: 423 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Новокузнецк
Сумма:
250000000
Разведанные запасы угля составляют 39 млн. тонн угля марок Т и А.Категории разведанности - B...

Ищу партнера в IT просм: 427 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Красноярск
Сумма:
5000000
ООО с инфрастуктурой ВОЛС. Техобслуживание ремонт ПК, оргтехники. Специалисты в наличии. Cво...

Оборудование. Найдем клиентов за % просм: 6428 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Волгоград
Сумма:
1
Мы занимаемся продвижением продукции наших партнёров по России и СНГ.
Мы берём проц...

Оптовые поставки венков просм: 360 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Владимир
Сумма:
0
Мы производители венков различной сложности. Качество очень хорошее, долговечны. Предлагаем ...

Кредиты действующему бизнесу просм: 7550 
Кредиты действующему бизнесуСтрана:
Россия
Город:
Москва
Сумма:
0
Профессионалы банковского рынка Москвы оказывают услуги получения кредитования действующему ...

Реконструкция производства картофеля просм: 7604 
Реконструкция производства картофеляСтрана:
Россия
Город:
Магадан
Сумма:
7000000
Местоположение бизнеса – РФ, Магаданская область.
Основные направления проектируемой ...

Кредит для инвестиционных сельхозпроектов просм: 200 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:

Город:

Сумма:
0
Кредит от одного до семи миллиардов рублей для инвестирования в сельхозпредприятия. Процентн...

Деньги на инвестиционные проекты просм: 267 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:

Город:

Сумма:
0
Деньги на инвестиционные проекты, модернизацию производства: от 5 млн.евро. до 1 млрд.евро. ...

Продается Автомойка (ППА на 5 лет) просм: 121 
Продается Автомойка (ППА на 5 лет)Страна:
Россия
Город:
Санкт-Петербург
Сумма:
1000000
Место нахождения: Санкт-Петербург, м.Лесная

Автомойка на 2 поста. Работает 24...

Все предложения RSS
Добавить новое
Подписка на новые
.

Copyright © 2005-2012 Банк бизнес-предложений bizbank.ru
При использовании материалов сайта, ссылка на www.bizbank.ru обязательна.
Любое частичное или полное, а также коммерческое использование материалов Банка бизнес-предложений
без согласования с владельцем сайта bizbank.ru запрещено.