Логин or Регистр

Rambler\'s Top100 Кредиты Инв.проекты Венчур Представители Посредники Изобретения Партнеры Ссылки Форум Глоссарий Новости .

 ИДЕИ БИЗНЕСА  БИЗНЕС-КРЕДИТЫ  ГОТОВЫЙ БИЗНЕС  РЕКЛАМА  РАЗМЕСТИТЬ СТАТЬЮ

Банк бизнес-предложений


 

Лучшие бизнес предложения

   Кредиты малому и
  среднему бизнесу.
  Помощь в поиске
  залога (недвижимость)


Лучшие бизнес предложения
Наш опрос
Вам нравится вести бизнес в России?

Да, я всем доволен
Да, но нужны реформы
Нет, но нет выбора
Нет, я свернул бизнес
Не знаю
Я - наемный работник



Результаты
Другие опросы

Ответов: 24613
Комментариев: 7
Счетчики, рейтинги
Rambler's Top100

Яндекс цитирования

Самые популярные запросы
бизнес-план   готовый бизнес   интернет-трейдинг   как заработать   ипотека   инвестиции в недвижимость   прямые инвестиции   венчур   фондовый рынок   свой бизнес  недвижимость  
Последние бизнес-планы
  Бизнес план «Развитие мясного и племенного коневодства» - 850.00 руб - покупок: 36 
  Бизнес план «Организация предприятия по разведению кр. рогатого скота мясомолочного направления» - 850.00 руб - покупок: 35 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству строительных материалов» - 600.00 руб - покупок: 23
  Бизнес-план инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка» - 1500.00 руб - покупок: 34 
  Бизнес-план «Организация современного хозяйства по выращиванию овощей в открытом грунте» - 750.00 руб - покупок: 35 
  Бизнес-план «Организация производства фанеры» - 750.00 руб - покупок: 19
  Бизнес-план «Разведение крупного рогатого скота» - 750.00 руб - покупок: 52 
  Бизнес-план «Создание деревоперерабатывающего комбината» - 700.00 руб - покупок: 34 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству клееного мебельного щита» - 600.00 руб - покупок: 43 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству пиломатериалов» - 750.00 руб - покупок: 29
Все по дате поступления
Кризис ликвидности стимулирует продвижение прогрессивных технологий

Из-за мирового кризиса ликвидности многие российские компании ощутили необходимость в привлечении дополнительных средств с рынка, в частности, для того, чтобы пройти оферты по облигационным займам, которые они активно использовали в своей практике.

Одним из способов решения проблемы выплат станет продажа объектов недвижимости по схеме sale-lease-back (SLB).

Долгое время сделки SLB были непопулярны на российском рынке коммерческой недвижимости. "Данная схема действительно довольно долго не находила применения на практике в России. Первые подобные сделки появились только около 6 - 7 лет назад, но и потом они оставались единичными", - говорит аналитик УК "Финам Менеджмент" Максим Клягин. По его словам, ранее игрокам рынка было вполне достаточно других инструментов привлечения средств, например, банковских кредитов и облигационных займов. "Стоит также упомянуть относительно невысокую прозрачность данного сегмента рынка и соответственно высокие юридические риски, что, безусловно, негативно влияло на уровень интереса к данному инструменту со стороны потенциальных покупателей", - объясняет эксперт. Кроме того, на фоне опережающего роста цен в последние годы на рынке находилось не так много собственников, готовых расстаться с динамично дорожающими активами.

Везде отметились

Несмотря на короткую историю SLB в России, такие сделки прошли уже в каждом сегменте нашего рынка коммерческой недвижимости. "Одной из первых сделок на рынке офисной недвижимости, заключенных по схеме sale-lease-back, является продажа компанией Ericsson здания на улице

8 Марта в 2003 году, в котором она осталась в качестве арендатора", - говорит директор департамента, консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. По словам управляющего директора Praedium ONCOR International Рубена Алчуджяна, первой сделкой SLB в складском сегменте московского рынка недвижимости считается приобретение фондом AIG European Real Estate складского комплекса FM Logistic общей площадью порядка 65 000 кв. м, расположенного в Химках. Были заключены подобные сделки и в гостиничном сегменте. Так, в 2006 году Heliopark продала британскому инвестфонду London & Regional Properties отель в подмосковных Вербилках за $20 млн. Затем было заключено соглашение о праве преимущественного выкупа гостиниц Heliopark по той же схеме sale-lease-back, однако фонд этим правом не воспользовался. При этом гостиничная сеть не стала отказываться от таких планов. Компания Heliopark Group также намерена провести по этой схеме еще несколько сделок. В частности, на продажу выставлены три функционирующие гостиницы уровня 4 звезд: Heliopark Old Estate в Пскове, Heliopark Emmaus в Тверской области и "Сосновая роща" невдалеке от Ялты, где также планируется реализовать проект "Юсупов House". При этом Heliopark Group предполагает остаться управляющей компанией во всех этих объектах, но это зависит от суммы сделки.

Однако наиболее популярны такие сделки на рынке торговой недвижимости. "В текущих условиях усугубления кризиса ликвидности данный инструмент может стать более популярным среди ритейлеров, так как многие из них сейчас столкнулись с проблемой острого дефицита как собственных, так и заемных средств. Продажа объектов без закрытия торговых точек теоретически может позволить сохранить географию присутствия сети и привлечь необходимые средства без потерь в объемах товарооборота", - отмечает Максим Клягин. В сфере торговой недвижимости одной из самых крупных сделок, пожалуй, считается продажа площади в ТЦ "Атриум" компанией "Седьмой континент". "Также можно вспомнить сделку сети "Копейка" с ИК "УралСиб", - говорит Клягин. В июне 2008 года сеть "Копейка" продала помещения 19 своих магазинов ЗПИФ "УралСиб-аренда" за 1,5 млрд рублей. Средства пошли на погашение облигационного займа на 1,2 млрд рублей. Проданные объекты общей площадью 20 000 кв. м расположены в Москве, Московской, Калужской и Тульской областях. По условиям сделки торговый дом получил право долгосрочной аренды проданных помещений и преимущественное право на их обратный выкуп. Однако, как сказано в договоре, реализовать опцион "Копейка" сможет, если будет готова заплатить рыночную цену, иначе помещения продадут другим инвесторам. Что касается смежных сегментов, то в 2007 году британский фонд Rutley Russia Property Fund (RRPF), ориентированный на инвестиции в российскую недвижимость, выкупил автомобильные и сервисные центры, принадлежащие одному из дилеров Mercedes - компании "М-Промсервис". Первой была закрыта сделка по покупке такого центра в подмосковной Апрелевке. Фонд согласился заплатить за него $20 млн. Затем RRPF купил еще четыре центра: два - в Москве и по одному - в Санкт-Петербурге и Самаре. Более того, RRPF анонсировал планы вложить до $200 млн в строительство 30 новых центров для "М-Промсервиса" в крупных городах России. "М-Промсервис" сохранил право долгосрочной аренды своих бывших помещений сроком на 15 лет.

Ложка дегтя

Большинство экспертов сходится в позитивной оценке SLB. "Для компании, продающей здание, такая схема позволяет привлечь дополнительные объемы оборотных средств. Причем SLB-сделки предполагают, как правило, более привлекательные условия аренды, чем в среднем по рынку. При этом построив и продав здание, компания получает дополнительную прибыль от девелоперской деятельности", - говорит Ольга Широкова. По ее словам, подобная схема также дает возможность оптимизировать налоговые выплаты. "За счет ускоренной амортизации налог на имущество уменьшается, а все лизинговые платежи относятся на себестоимость продукции, что сокращает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль", - объясняет она. По словам генерального директора "Миэль-Коммерческая недвижимость" Андрея Бушина, "если бизнес обеспечивает компании больше доходности, чем владение недвижимостью, то выгоднее перенаправить средства на развитие основного направления деятельнсти. Средства от продажи выступают дополнительным источником финансирования основной деятельности". Стоит отметить, что такие сделки интересны двум сторонам. "Продавец получает средства на развитие своего основного бизнеса, который принесет ему больший доход, чем ожидаемый прирост стоимости недвижимости. Покупатель получает объект для инвестирования с гарантированным будущим притоком от арендной платы", - говорит Андрей Бушин. По словам Ольги Широковой, компания, покупающая здание по схеме sale-lease-back, приобретает актив, приносящий стабильный доход в долгосрочном периоде. "При этом наличие арендатора, с которым заключен договор долгосрочной аренды, значительно снижает уровень риска окупаемости инвестиций. Как правило, покупателями таких объектов становятся крупные институциональные инвесторы - страховые компании, иностранные, пенсионные фонды и фонды прямых инвестиций в недвижимость", - говорит она.

Однако на российском рынке есть примеры, когда покупатель и продавец помещения по схеме SLB не смогли договориться. Например, в первой половине августа 2008 года из-за необходимости пройти оферту новосибирская АЛПИ продала паевому фонду "Коммерческая недвижимость" под управлением "Тройки Диалог" торговый центр "АЛПИ-Сити" площадью 22 000 кв. м по схеме sale-lease-back. Первоначальный срок аренды был установлен в пять лет. После его завершения АЛПИ могла продлить договор с фондом. Однако новый собственник здания не смог договориться об оплате эксплуатационных услуг с поставщиком электроэнергии - Новосибирским мясоконсервным комбинатом, и тот отключил электричество. По мнению самой компании "Тройка Диалог", долги за электричество достались ему от предыдущего владельца, и долгое время новый собственник не планировал их гасить. В результате торговый комплекс решила покинуть большая часть арендаторов. В частности, АЛПИ также решила закрыть свой гипермаркет в этом торговом центре. В результате торговый центр "АЛПИ-Сити" будет открыт под новым брендом и под управлением компании, которую выберет "Тройка Диалог".

Избавление от недвижимости

По словам опрошенных "Ко" экспертов, кризис ликвидности является очень важным катализатором для продвижения SLB на российском рынке. "Со временем число сделок, совершенных по схеме sale-lease-back, будет расти, особенно в сегментах офисной и торговой недвижимости. Данная схема привлекательна как для продавца - получает дополнительный источник финансирования своей основной деятельности, так и для покупателя - инвестиции в недвижимость, гарантирующие долгосрочный стабильный финансовый поток", - полагает Ольга Широкова. По мнению Рубена Алчуджяна, сделки SLB привлекают все большее внимание участников рынка. "Экономическая нестабильность на мировых финансовых рынках приводит к тому, что возрастает доля сделок по схеме sale-lease-back. В Западной Европе, например, в первой половине 2008 года сделки по продаже объектов с последующей арендой составили более 20% в структуре инвестиционных сделок", - считает он. В связи с этим эксперт не исключает, что в России число подобных сделок тоже возрастет. "Перспективы сделок будет диктовать рынок коммерческой недвижимости. В случае высоких темпов роста стоимости недвижимости таких сделок мало, поскольку нет смысла продавать то, что завтра будет существенно дороже. Если же рассматривать перспективы в условиях существующего кризиса, то интереснее объекты недвижимости продавать, а не держать. Скорее всего, по этому пути пойдет большинство компаний", - говорит Андрей Бушин. Пока что все указывает на то, что рынок изберет второй вариант.




ПОДПИШИТЕСЬ НА РАССЫЛКУ
новостей бизнеса и экономики,
выходящую совместно с бизнес
предложениями России и стран
ближнего и дальнего зарубежья.

Иван Бризов, "Обратная тяга", 13.10.08
Источник: Журнал «Компания»

Copyright © Банк бизнес предложений. Все права защищены

Опубликовано: 2008-10-13 (1654 Прочтено)

[ Вернуться назад ]
Новые бизнес предложения

Новые бизнес предложения
Помощь в получении кредита просм: 8347 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Оренбург
Сумма:
700000
Оказываем помощь в оформлении и получении микрозаймов и кредитов для физических лиц, у котор...

Продам угольное месторождение просм: 423 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Новокузнецк
Сумма:
250000000
Разведанные запасы угля составляют 39 млн. тонн угля марок Т и А.Категории разведанности - B...

Ищу партнера в IT просм: 427 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Красноярск
Сумма:
5000000
ООО с инфрастуктурой ВОЛС. Техобслуживание ремонт ПК, оргтехники. Специалисты в наличии. Cво...

Оборудование. Найдем клиентов за % просм: 6422 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Волгоград
Сумма:
1
Мы занимаемся продвижением продукции наших партнёров по России и СНГ.
Мы берём проц...

Оптовые поставки венков просм: 360 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Владимир
Сумма:
0
Мы производители венков различной сложности. Качество очень хорошее, долговечны. Предлагаем ...

Кредиты действующему бизнесу просм: 7544 
Кредиты действующему бизнесуСтрана:
Россия
Город:
Москва
Сумма:
0
Профессионалы банковского рынка Москвы оказывают услуги получения кредитования действующему ...

Реконструкция производства картофеля просм: 7599 
Реконструкция производства картофеляСтрана:
Россия
Город:
Магадан
Сумма:
7000000
Местоположение бизнеса – РФ, Магаданская область.
Основные направления проектируемой ...

Кредит для инвестиционных сельхозпроектов просм: 200 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:

Город:

Сумма:
0
Кредит от одного до семи миллиардов рублей для инвестирования в сельхозпредприятия. Процентн...

Деньги на инвестиционные проекты просм: 267 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:

Город:

Сумма:
0
Деньги на инвестиционные проекты, модернизацию производства: от 5 млн.евро. до 1 млрд.евро. ...

Продается Автомойка (ППА на 5 лет) просм: 121 
Продается Автомойка (ППА на 5 лет)Страна:
Россия
Город:
Санкт-Петербург
Сумма:
1000000
Место нахождения: Санкт-Петербург, м.Лесная

Автомойка на 2 поста. Работает 24...

Все предложения RSS
Добавить новое
Подписка на новые
.

Copyright © 2005-2012 Банк бизнес-предложений bizbank.ru
При использовании материалов сайта, ссылка на www.bizbank.ru обязательна.
Любое частичное или полное, а также коммерческое использование материалов Банка бизнес-предложений
без согласования с владельцем сайта bizbank.ru запрещено.