Первой жертвой нынешней неоднозначной ситуации на московском рынке недвижимости, по прогнозам экспертов, вероятнее всего, станут строящиеся жилые комплексы бизнес-класса - цена квадрата в них может упасть на 20-30 %.
Собственно, других новостроек на продажу -
за исключением небольшого количества
элитного жилья в центре - в черте столицы и
нет.
Панельные дома эконом-класса в
административной черте Москвы нынче строят
в основном по муниципальным программам (это
65 % от всех новых квартир в городе) - для
очередников, переселенцев из многоэтажек и
т. п. На продажу - только в Подмосковье.
А вот строящихся домов бизнес-класса, по
данным аналитического центра "Индикаторы
рынка недвижимости" (IRN. RU), сейчас в
столице более 200. Цена квадратного метра в
них колеблется на уровне от $7000 до $15 000, а
стоимость квартиры выливается в среднем в 1
- 1, 5 миллиона долларов (не считая еще
стоимости машиноместа и затрат на ремонт).
Для представителей среднего класса - и
даже его верхушки - это слишком дорого. По
оценкам IRN. RU, при покупке такой квартиры
сегодня по ипотеке на 10 лет нужно будет
выплачивать банку порядка $25 000 - 30 000 в месяц,
то есть необходимо иметь доход около $50 000.
Люди же, для которых "лимон"-другой
"зеленых" - не вопрос, предпочитают
селиться отнюдь не в многоэтажках-"карандашах"
, качество строительства которых зачастую
не многим лучше подмосковного "эконома".
До сих пор, однако, такие квартиры
раскупались. Как считают аналитики, в
основном в инвестиционных целях.
Согласитесь, странновато с такой целью
покупать хрущевку или малогабаритку в
брежневской панели. Часть квартир
придерживали и сами застройщики - в расчете
на рост цен.
Однако нынче ситуация меняется. Заемные
средства угрожающе дорожают. По этой
причине, по мнению Олега РЕПЧЕНКО,
руководителя аналитического центра IRN. RU,
часть инвестиционных покупателей захотят
продать свои квартиры из-за нужды в деньгах,
например, для собственного бизнеса. Кредиты
для застройщиков также дорожают, поэтому и
им придерживать квартиры впрок становится
невыгодно - нужны живые деньги побыстрее.
- В результате немало нынешних московских
новостроек может попасть в ситуацию "низы
не могут, верхи не хотят" , - утверждает
Олег Репченко. - С одной стороны, это далеко
не самое дешевое жилье в отличие от
новостроек Подмосковья, которые будут
покупать, несмотря ни на что, даже в
условиях кризиса. С другой стороны, на
бизнес-класс большинство столичных
новостроек тянет только ценой. Даже при
сокращении объемов строительства
распродать такое жилье по нынешней
стоимости будет затруднительно.
Не исключено, что, если этот прогноз
оправдается, ситуация с новостройками
повлияет и на другие классы жилья. Ведь при
падении фондового рынка в январе этого года
инвестиционные игры опосредованно вызвали
нешуточный ажиотаж и на рынке самых дешевых
столичных квартир - хрущевок, брежневских
панелей и т. п. Кстати, за последние две
сентябрьские недели цена квадратного метра
в старых панелях уже успела немного упасть (см.
"Цены и индексы за неделю" на стр. 25 (3).
***
ЦИФРА
57 %
квартир, выставленных на продажу в
столице в сентябре, были приобретены менее
года назад. То есть это жилье, которое
покупалось исключительно с инвестиционной
целью.
***
Чего еще можно ожидать
Вряд ли подешевеют квартиры в сталинках -
и на сегодняшний день они остаются наиболее
престижным и качественным московским
жильем. Благодаря хорошим планировкам и,
как правило, удачному расположению в
центральной части города эти дома вполне
выдерживают конкуренцию с новыми монолитно-кирпичными
жилыми комплексами на окраинах.
Прогнозы о падении цен не касаются тех
жилых комплексов бизнес-класса, которые
действительно соответствуют требованиям к
жилью высокого класса и стоят тех денег, что
за них просят. Таких, однако, по
утверждениям экспертов, не так уж много.
На вторичном рынке, по прогнозам IRN. RU, с
большой долей вероятности можно ждать
небольшого отката цен на квартиры
советской поры в спальных районах и
московских районах за МКАД - они вернутся в
пределы $4000-5000 за квадратный метр (сейчас
это зачастую $5000-6000).
***
СОВЕТЫ СПЕЦИАЛИСТА
Это нужно знать о застройщике
Афанасий ЗЛАТОСЛОВ, юрист виртуальной
консультации информационно-правового
портала ПЕРЕСТРОЙ. РУ:
- Чтобы выбрать надежного застройщика,
нужно обратить внимание на следующие
важные моменты:
1. Есть ли у фирмы документы
о праве на земельный участок под
застройку и разрешение на строительство
жилого дома.
!
Отсутствие этих основополагающих
документов чревато замораживанием стройки,
бесконечным затягиванием сдачи дома и(или)
оформления права собственности новоселов
на жилье.
2. Есть ли наглядный пример работы
застройщика - готовое и заселенное жилье.
Желательно подъехать посмотреть,
поинтересоваться у приобретателей таких
квартир: как качество дома, не было ли
просрочек со сдачей жилья? Конечно, раз на
раз не приходится, но, если у ваших "предшественников"
много жалоб, то стоит быть поосторожнее.
3. Какие лица и организации значатся в
числе учредителей фирмы-застройщика.
Хорошим признаком считается участие
государственных и муниципальных властей.
***
ВАЖНО!
Помните: финансовые проблемы у
застройщиков чреваты затягиванием сроков
строительства, а то и его остановкой.
Поэтому в нынешней ситуации выбирать
строительную компанию нужно с особой
осторожностью.
***
ВОПРОСЫ НА ЗАСЫПКУ
Отвечает Павел КАТКОВ, руководитель
юридической службы группы компаний "Пересвет-Групп"
Есть ли какие-нибудь инстанции, куда можно
обратиться с жалобой на недобросовестного
застройщика, кроме суда?
Да! Вы можете обращаться:
в Роспотребнадзор. В его полномочия
входит регулирование в области жилищного
строительства с участием средств граждан.
Должностные лица Роспотребнадзора
возбуждают административные дела в
отношении застройщиков, нарушающих права
граждан-дольщиков;
в прокуратуру. Этот орган может проводить
проверки, выдавать застройщикам
предписания об устранении нарушений прав
дольщиков;
в Федеральную службу по финансовым рынкам
(ФСФР). По жалобам граждан-дольщиков этот
орган может проводить проверки
деятельности застройщиков, принимать
необходимые меры при обнаружении нарушений.
