Сложности момента 

Лизинг недвижимости представляет большой интерес для лизинговых компаний с точки зрения капиталоемкости. На данный момент вердикт участников рынка таков: рынок лизинга коммерческой недвижимости до конца еще не сформирован и обладает огромным неосвоенным потенциалом.

В частности, как признают эксперты, повышение цен на рынке недвижимости и увеличение размеров арендных платежей способствуют росту интереса к лизингу коммерческой недвижимости со стороны представителей малого и среднего бизнеса. В ситуации, когда арендная плата практически равна лизинговым платежам, предпринимателям выгоднее заключать договор лизинга на объект недвижимости с последующим переходом в собственность.

"Но, несмотря ни на что, доля договоров лизинга недвижимости в портфеле лизинговых компаний по-прежнему остается весьма незначительной. Перечень проблем, мешающих продвигать данную услугу, замечателен своим разнообразием. Одним из основных моментов, влияющим на объемы заключаемых сделок, является несоответствие рыночной стоимости объекта недвижимости и его стоимости на балансе предприятия-продавца. Реально недвижимость продается за сумму, значительно превышающую ту, которая прописана в договоре. При продаже недвижимости по рыночной стоимости продавец обязан выплатить достаточную сумму налогов (налог на прибыль и НДС), которая составляет около трети разницы между рыночной и балансовой стоимостью. Далеко не все продавцы недвижимости готовы на это. Лизинговая же компания по определению заключает только прозрачные договоры, где указанная сумма и реальная стоимость равны.

Другой, не менее серьезной преградой для осуществления лизинга коммерческой недвижимости выступает несовершенство правовой базы. Так, по закону договор лизинга является основным и заключается, как правило, перед договором поставки. Договор купли-продажи заключается во исполнение договора лизинга, а особенности регистрации недвижимости требуют, чтобы они были зарегистрированы одновременно. Кроме того, в законе о лизинге сказано, что земля не может выступать в качестве предмета лизинга. Из-за этого лизингодателю приходится отдельно заниматься вопросами землепользования, заключая договор передачи права долгосрочной аренды земельного участка или договор аренды с правом выкупа. Это обстоятельство также увеличивает сроки заключения сделки", - объясняет Андрей Пушкарев.

С юридической точки зрения

Еще одной проблемой лизинга недвижимости является то, что он не предполагает финансирование проектируемых объектов, так как лизинговые сделки возможны только в отношении уже введенных в эксплуатацию зданий. "Для девелопера лизинг - это еще один способ продажи здания или его части. В условиях конкуренции и высоких цен на рынке недвижимости новые и дополнительные источники сбыта становятся все более и более важными для продавцов. Доход лизинговой компании - это маржа (наценка), которую компания берет за финансовое посредничество и связанные с ним риски (таковой составляет не менее 2-3%), плюс плата за дополнительные услуги, в частности - юридическое оформление и сопровождение сделки", - считает генеральный директор АРИН Алексей Бегунов.

Определенную популярность имеет схема, при которой большие объекты реализуются частями - путем продажи долей в компании - владельце недвижимости. Оформленный таким образом объект сложно переоформить в лизинг, поскольку доли, паи и акции не могут стать предметами лизинговой сделки.

"В юридическом аспекте лизинг имеет немало проблем. Ведь объекты недвижимости на вторичном рынке могут быть обременены действующими договорами аренды. Также с юридической точки зрения лизинг невозможен на стадии незавершенного строительства, в то время как будущие собственники недвижимости часто инвестируют в ее постройку. Нередки ситуации, когда рыночная стоимость объекта недвижимости существенно отличается от его стоимости, зафиксированной в документах, - причина и (или) следствие налоговых экономий. Однако для юридической чистоты и минимизации рисков рыночного лизинга объект недвижимости должен быть оценен по рыночной стоимости", - считает Гаврильчук.

Прогноз - благоприятный

Из-за юридических и экономических сложностей, а также при наличии альтернатив, которые имеют долгую практику в России и, соответственно, лучше проработаны, лизинг недвижимости в РФ пока еще мало развит. Далеко не все лизингодатели предлагают лизинг недвижимости рыночным клиентам. С точки зрения большинства работающих в РФ лизинговых компаний, лизинг недвижимости представляется эксклюзивной и, в общем-то, нерыночной услугой.

Хотя потенциальный спрос на данные виды услуг уже сейчас является достаточно высоким, практически петербургский рынок коммерческой недвижимости еще не готов к активному развитию данных сегментов. По мнению аналитиков, период, необходимый для того, чтобы ситуация кардинально изменилась, составляет не менее полутора-двух лет. Очевидно, в это время нашим предприятиям придется обходиться привычными для них операциями рынка коммерческой недвижимости, а именно - прямой покупкой и арендой нежилых помещений.

Несмотря на все сложности, участники рынка лизинговых услуг не сомневаются, что лизинг недвижимости все же начнет интенсивно развиваться. По мнению большинства лизингодателей, потребность в такой услуге заставит имеющиеся проблемы отступить на второй план и поможет решить их. О том, что лизинговые компании видят в лизинге коммерческой недвижимости огромный потенциал, свидетельствует выделение данной услуги многими лизингодателями в самостоятельное направление деятельности.

Подобная уверенность обусловлена многими факторами. Главным из них, по мнению Андрея Пушкарева, выступает рост цен на недвижимость, следствием этого роста является как увеличение арендной платы, так и сокращение количества людей, способных купить эту недвижимость. Динамика цен на объекты недвижимости за последние годы и анализ состояния рынка не дают повода говорить о стабилизации, а тем более о падении цен на недвижимость. При этом спрос на нее только возрастает. Причем многие бизнесмены больше расположены приобретать помещения, где находится их компания, в собственность, нежели арендовать их. Кроме того, выплаты лизинговым компаниям, как было сказано выше, уже сравнимы с арендной платой. И, выбирая между вариантами "платить и не иметь" и "платить и иметь", бизнесмен, конечно, останавливается на последнем.

Услугами лизинга недвижимости заинтересовалась и администрация Санкт-Петербурга. Городской Фонд имущества совместно с несколькими лизинговыми компаниями ("Балтинвест", "ЗЕСТ", "Глобус-Лизинг", "НОМОС-лизинг") разработали специальную программу, которая реализуется в рамках государственного проекта поддержки малого и среднего бизнеса. Этой программой предусмотрено приобретение компаниями объектов нежилого фонда на торгах. В том числе - посредством лизинга. К сожалению, до сих пор данная программа практически не работает, число сделок даже не стало двузначным. Причина, видимо, в том, что Государственная дума еще не приняла соответствующие акты о возможности преимущественного выкупа помещений их арендаторами.

Как замечает Андрей Пушкарев, у лизинга недвижимости неплохие перспективы еще и потому, что это один из наиболее цивилизованных и прозрачных механизмов купли-продажи. А сочетание рассрочки платежа с ускоренной амортизацией, отнесением лизинговых платежей на себестоимость делает этот механизм достаточно привлекательным. Так что есть все шансы утверждать: в будущем многие компании перейдут к лизингу как средству приобретения коммерческой недвижимости.