Страница: 1/2
По мнению специалистов, в России рынок лизинга коммерческой недвижимости сегодня действительно находится еще в стадии формирования. Сделки в сфере недвижимости составляют не более 7% от общего объема всех лизинговых сделок.
Существует ряд факторов, сдерживающих
развитие лизинговых услуг в сфере
коммерческой недвижимости, среди которых
психологический - лишь один из многих.
Ситуация усугубляется нарастающим мировым
финансовым кризисом, кризисом ликвидности
и опасениями кризиса недвижимости.
Без выбора
Несмотря на все страхи, выбора чаще всего
просто нет - на сегодняшний день ситуация
такова, что российские предприниматели
практически не имеют доступа к кредитам на
покупку коммерческой недвижимости. Спрос
на такую услугу со стороны малого и
среднего бизнеса тем не менее сформирован.
Часто к услугам лизинга коммерческой
недвижимости обращаются компании, решившие
приобрести торговые площади и офисные
помещения, которые они ранее арендовали.
Основной тенденцией прошлого года стало
приобретение в лизинг ангаров для складов,
производственных цехов, магазинов, офисных
помещений, бизнес-центров, как с земельными
участками, так и без них. Эта линейка в
приоритете и в нынешнем году, при этом сроки
лизинга недвижимости - три-семь лет. Первый
взнос - 10-20%, в зависимости от качества
недвижимости и финансового состояния
лизингополучателя. От 1 млн рублей
составляет стоимость сделки с
недвижимостью.
"Специфика лизинга недвижимости
заключается в первую очередь в том, что
приходится работать с абсолютно разными
объектами, каждый из которых по физическим
параметрам на 90-95% уникален. А если принять
во внимание не только правовую
составляющую сделки, но и ее ретроспективу,
то получается, что абсолютно каждый объект
уникален и разработка некой Суниверсальной
специальной программы» изначально
обречена на провал. Кроме того, сильно
влияет на объемы заключаемых сделок
невозможность предъявить к зачету НДС, в
том случае если продавцом недвижимости
является физическое лицо либо компания -
неплательщик НДС", - рассказал
генеральный директор ГК "ЗЕСТ",
президент Северо-Западной лизинговой
ассоциации Андрей Пушкарев.
Кредит против лизинга
-----------------
Что такое лизинг
Термин "лизинг" (от англ. lease - "брать
и сдавать имущество во временное
пользование") связывают с операциями
телефонной компании "Белл телефон
компани", руководство которой в 1877 году
приняло решение не продавать свои
телефонные аппараты, а сдавать их в аренду.
В российском гражданском законодательстве
договор финансовой аренды (лизинга)
закреплен в нормах параграфа 6 главы 34 ГК и
тем самым отнесен к разновидности договора
аренды. Поэтому все общие нормы о договоре
аренды применяются и к лизингу, в том числе
коммерческой недвижимости. Отношения,
возникающие по поводу финансовой аренды,
регулируются также нормами специального ФЗ
от 29 октября 1998 года ь164-ФЗ "О финансовой
аренде (лизинге)" и иными нормативными
актами.
-----------------
Лизинг более привлекателен, чем кредит. В
том числе потому, что, в отличие от заемщика,
лизингополучатель становится
собственником имущества лишь после
окончательного расчета с лизингодателем.
До этого он арендует имущество, все
лизинговые платежи относит на
себестоимость, что позволяет сэкономить на
налоге на прибыль, к тому же применяемая
ускоренная амортизация уменьшает налог на
прибыль. Кроме того, налог на добавленную
стоимость, входящий в число лизинговых
платежей, впоследствии возвращается
компании. Излишне говорить, что получатель
кредита лишен возможности воспользоваться
указанными бонусами. В лизинге сумма,
которую получает лизингополучатель,
колеблется в пределах от 70 до 90%, в
зависимости от истории потенциального
заемщика, ликвидности помещения и его
стабильности.
В то же время на эти сделки банки идут
гораздо охотнее по сравнению с
кредитованием покупки коммерческой
недвижимости либо ипотеки. В глазах банка
лизинговая компания, которая является
посредником между ним и заемщиком,
выступает более надежным клиентом,
обладающим хорошим кредитным портфелем и
хорошей кредитной историей. Кроме того, у
лизинга есть еще несколько значительных
плюсов - возможность экономить на налоге на
имущество и налоге на прибыль. Несмотря на
ряд затруднений, существующих пока в этой
сфере, лизинг недвижимости имеет массу
экономических преимуществ. "Процентные
ставки при получении недвижимости в лизинг
чуть выше, чем при кредитовании. Но немногие
бизнесмены знают, что лизинг выгоднее
кредита за счет того, что все выплаты по
нему списываются на затраты", - поясняет
генеральный директор компании "Прогресс-Нева
Лизинг" Станислав Ким.
Отсроченная покупка
Хотя в соответствии с гражданским
законодательством России договор
финансовой аренды и отнесен к
разновидности договора аренды, лизинг
порождается иной экономической ситуацией.
Субъект, который желает получить в
пользование объект коммерческой
недвижимости, находит его на рынке и
обращается к другому субъекту, обладающему
финансовыми средствами, с просьбой купить
этот объект и передать ему во временное
пользование. Собственником данной
недвижимости становится покупатель, однако
стороны договариваются, что нужный объект
коммерческой недвижимости и продавца
будущий пользователь выбирает
самостоятельно, а потому покупатель не
будет нести ответственность за качество
приобретенного имущества и за действия
продавца.
"В самых общих чертах сделка лизинга
недвижимости состоит из двух или трех
этапов: сначала лизинговая компания
приобретает недвижимость в собственность,
потом передает ее в пользование по договору
финансовой аренды (лизинга), а после
окончания срока лизинга объект
недвижимости может быть передан в
собственность арендатору в соответствии с
условиями договора или выкуплен у
лизинговой компании по отдельному
соглашению. Ни для кого не секрет, что за
простотой поверхностных описаний сделок с
недвижимостью зачастую скрывается много
практических сложностей. Тем более сделки с
недвижимостью сложны, если они
многосторонние и долгосрочные по
российским меркам - несколько лет и дольше",
- считает генеральный директор корпорации
"Адвекс. Недвижимость" Владимир
Гаврильчук.
Сделки лизинга недвижимости в РФ до
настоящего времени заключались нечасто.
Лишь иногда нерыночные сделки проводились
с участием аффилированных компаний,
например когда лизинговая компания
аффилирована с девелопером или с
приобретателем недвижимости по договору
финансовой аренды (с лизингополучателем).
До сих пор, несмотря на видимые
экономические преимущества лизинга перед
другими финансовыми инструментами, объем
лизинговых операций не превышает 1-2%
относительно объемов строительства и
продаж коммерческой недвижимости.
По словам начальника отдела лизинга
недвижимости "НОМОС-лизинг ССеверо-Запад»"
Светланы Рясной, немаловажен переход
бизнеса на более высокий уровень,
возможность лизинговых компаний
предложить финансирование на длительные
сроки - пять-восемь лет. Правительство
города и Фонд имущества Петербурга стали
проявлять интерес к работе с лизинговыми
компаниями по приватизации объектов
государственного имущества. Программа
Фонда имущества, предполагающая участие
лизинговых компаний в торгах по продаже
объектов, находящихся в государственной
собственности, стала важным фактором в
развитии рынка лизинга коммерческой
недвижимости. На этом рынке нет бешеного
спроса, но многие уже почувствовали рост
интереса к данному виду лизинга.