Страница: 2/2
При этом сами девелоперы в разговоре с "Ко"
отрицают наличие у них каких-либо проблем и
отказываются называть проекты, которые
оказались под угрозой "заморозки" или
продажи, однако данные Росстата о
строительной активности в последнее время
говорят сами за себя. По информации этого
ведомства, в самый разгар строительного
сезона показатели девелоперской
активности стали резко падать. Так, во II
квартале 2008 года российские строители
возвели всего 11,5 млн кв. м жилья, то есть на
1,1% меньше, чем за аналогичный период
прошлого года. Если посмотреть на динамику
за июнь, то падение будет еще более
очевидным. За первый летний месяц было
сдано 5,7 млн кв. м жилья, то есть 94,8% от итогов
июня 2007 года. Таким образом, за I полугодие этого года
строители смогли ввести в строй 21,7 млн кв. м
жилья, притом что за весь год планировалось
построить 72,5 млн кв. м. Еще одним ударом по
строителям стало решение АИЖК изменить
условия рефинансирования ипотечных
кредитов. "С учетом того факта, что вслед
за ВТБ АИЖК с 15 сентября также поднимает
ставки до уровня рабочего диапазона 15 - 16%
годовых и отказывается рефинансировать "свои"
старые кредиты, по которым ставка ниже
новых, это практически означает
прекращение роста объемов ипотечного
кредитования по итогам 2008 года", - считает
директор департамента продаж и развития
Русского ипотечного банка Алексей Дорош.
Семь раз отрежь
По мнению Аркадия Литовского, в случае
масштабного кризиса через несколько лет
рынок недвижимости изменится до
неузнаваемости. "В игре останутся
большие многопрофильные компании и сильные
нишевые игроки. При этом в России активно
начнут действовать крупные западные
компании, которым, правда, потребуется
партнер с российской стороны, а все
остальные уйдут с рынка", - считает
эксперт. Кроме того, по его словам, компании,
имеющие большой портфель проектов, смогут
выйти из этой ситуации, продав некоторые
проекты, однако те, кто не сумеет ничего
продать, вполне вероятно, могут пережить
технический дефолт. "Это, конечно,
негативно скажется в целом на условиях
привлечения финансирования российскими
компаниями, может возникнуть кризис
доверия", - утверждает он. По словам
Дмитрия Иванова, "массовый невозврат
средств способен повлечь за собой кризис,
который затронет не только рынок
недвижимости, но и распространится на
другие отрасли, в первую очередь на
банковский сегмент". В 2008 году надо ждать
как замораживания ряда малопонятных
девелоперских проектов (особенно с
приставкой "мега"), так и передела
части рынка в пользу более эффективных
игроков. По словам экспертов, биржевое
размещение как инструмент привлечения
средств сейчас также не работает. Проблема
с кредитованием может решаться за счет
продажи доли в проекте инвестфондам - как
правило, 10 - 25%. Сейчас девелоперы все чаще
обращаются в фонды прямых инвестиций,
продавая им доли в проекте либо в самой
компании. До конца года этот инструмент
привлечения инвестиций будет одним из
самых востребованных.
При этом даже при продаже проектов или
целых компаний условия сделки могут быть
уже не такими, как ранее. "Дефолт
отдельных фирм приведет к их поглощению
более успешными игроками и
перераспределению рынка", - говорит
финансовый директор инвестиционно-девелоперской
компании "Сити-XXI век" Руслан Кондрашов.
По его словам, в таких сделках может быть
повышена премия покупателю в связи с
увеличившимися инвестиционными рисками.
"Скорее всего, развитие сложившейся
ситуации на рынке недвижимости приведет к
появлению проектов-долгостроев, однако
маловероятно, что эта проблема станет
широкомасштабной", - говорит Константин
Блохин.
Купите стройку
Некоторые компании среднего звена из
российских городов-миллионников уже
уступили свои проекты другим участникам
рынка, а крупные девелоперы решили
сбалансировать свой портфель проектов. В
частности, фонд "Невский кэпитал
партнерс", принадлежащий компании "Ленстройматериалы",
выставил на продажу участок площадью 10 га,
расположенный на острове в дельте Невы. В
свою очередь, ГК "Синтез",
принадлежащая сенатору от Чувашии Леониду
Лебедеву, решила продать ГК ЛСР свой
единственный девелоперский проект в Санкт-Петербурге,
предполагающий строительство микрорайона
"Невская галактика" площадью 340 000 кв. м.
Даже один из лидеров рынка корпорация Mirax
Group отказалась от планов по строительству
торгово-развлекательного комплекса под
Смоленской площадью в Москве. Проект
застройки подземного пространства ТРК "Смоленка"
был продан компании "Мегастрой" за $60
млн. Затем совместное предприятие АФК "Система"
и кинопродюсерской компании Russian World Studios
вышло из проекта создания в Анапе
крупнейшей в Европе киностудии. Партнеры
уступили мажоритарную долю в проекте "Анапафильм"
управляющей компании "Восход".
Другие компании предпочли изменить
параметры своих проектов. В частности, один
из крупнейших девелоперских проектов в
Северо-Западном регионе - проект "Уткина
заводь", изначально предполагавший
застройку 410 гектаров во Всеволожском
районе Ленинградской области, теперь
включает только 240 га. На этом участке будет
возведено до 1 млн кв. м торговых, складских,
офисных площадей и два индустриальных
парка. Еще большие изменения претерпел
проект многофункционального
развлекательного комплекса "Жар-птица"
на южном берегу Финского залива. В
частности, компания "Оранж" сократила
площадь застройки с 600 га до 50 га, что
привело к уменьшению объема инвестиций в
проект с анонсированных $5 млрд до $250 млн.
В целом, далеко не все участники рынка
смотрят на последствия кризиса
пессимистично. "Даже если какие-то
компании не смогут вовремя погасить
краткосрочные кредиты, то больших проблем
при этом не возникнет. Скорее всего, банки
пойдут навстречу, позволив провести
реструктуризацию задолженности", -
говорит аналитик ИК "Финам" Владимир
Сергиевский. Однако, по его словам,
сохраняются определенные риски. Например,
если для получения денег компании будут
вынуждены продавать активы, то предложение
на рынке вырастет, что может привести к
снижению цен. "Мы не исключаем ряда
технических дефолтов, но не ожидаем
банкротств", - прогнозирует эксперт. При
этом некоторые западные наблюдатели
продолжают верить в российский рынок
недвижимости. В частности, согласно
исследованию Standard & Poors, в России, в
отличие от ряда других стран, сохраняется
высокий спрос на жилье, и серьезные
последствия девелоперам не грозят.
КРИЗИС ПО-ИСПАНСКИ
Среди европейских стран СИЛЬНЕЕ ВСЕГО ОТ
ПОСЛЕДСТВИЙ МИРОВОГО КРИЗИСА ПОСТРАДАЛА
ИСПАНИЯ. По данным испанской ассоциации
риэлторов CGCOAPI, 60% ИЗ 90 000 ВСЕХ ИСПАНСКИХ
АГЕНТСТВ НЕДВИЖИМОСТИ ОБЪЯВИЛИ СЕБЯ
БАНКРОТАМИ. Их примеру последовали 65
различных девелоперских организаций, в том
числе лидеры рынка Fadesa Inmobiliaria и Martinsa.
Многочисленные банкротства происходили на
фоне падения цен на жилье. Если в 2007 году
цены на испанскую недвижимость ВЫРОСЛИ НА 4%
без учета инфляции, составившей 4,6% за год,
то только по итогам I квартала 2008 года жилье
в этой стране ПОДЕШЕВЕЛО НА 7,7%. При этом
ОБЪЕМ ПРОДАЖ СНИЗИЛСЯ ПРИМЕРНО НА 70% по
сравнению с тем же периодом прошлого года.
По мнению аналитиков, эти показатели еще не
учитывают банкротства крупнейших
девелоперских компаний, которое отразится
только в следующем отчете Национального
института статистики.