Российский рынок недвижимости пока не испытывает подобных катаклизмов. Однако наши строители вполне могут повторить опыт западных коллег.

В июне 2008 года владелец группы ОНЭКСИМ Михаил Прохоров в одном из интервью заявил, что ожидает краха сразу нескольких российских девелоперов и готов их купить. Вскоре к нему присоединился глава российского подразделения AFI Development Александр Халдей, который заявил, что "кризисных девелоперов" можно будет скупать уже осенью. По мнению экспертов, Прохорову и Халдею легко делать такие заявления, за ними обоими стоят крупные финансовые структуры: за первым - его личные активы, а за вторым - миллиарды израильского бизнесмена Льва Леваева. При этом потенциальные жертвы сдаваться не готовы, однако не исключено, что в ближайшем будущем у них просто не останется другого выбора. "Происходящее сегодня на финансовых рынках уже нельзя назвать первой паникой", - говорит директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. По ее словам, в условиях нестабильности на финансовых рынках большинство инвесторов старается защитить свои вложения, переведя их в ликвидные и низкорискованные активы, например, в облигации надежных заемщиков, из которых можно будет также быстро выйти с началом восстановления фондового рынка. К числу таких активов девелоперские проекты не относятся. По мнению заместителя генерального директора Vesco Consulting Олега Разина, кризис ликвидности банков привел к недостаточности свободного денежного оборота. "Поскольку большинство новых девелоперских проектов претворялись в жизнь за счет банковских займов и открытия инвестиционных кредитных линий, наиболее остро на себе ощутили все издержки девелоперы, чьи проекты требовали больших финансовых вложений, а также малые игроки рынка недвижимости", - говорит эксперт. В первую очередь, считают участники рынка, пострадали девелоперы жилой недвижимости, зависящие от банковских займов и ипотечных кредитов. Свою роль сыграла и стагнация на столичном рынке жилья.

Риски-ножницы

Российские девелоперы быстро почувствовали сложности с финансированием строек, а именно усложнение процедуры и правил выдачи кредитов. "Банки увеличили требования к размеру первоначального взноса собственных средств и объектам залога, а также как минимум на 2% годовых выросли кредитные ставки. Повышение ставок влечет за собой понижение рентабельности проекта", - говорит финансовый директор группы компаний "Конти" Константин Блохин. По его словам, в настоящее время банки также предъявляют более высокие требования к экономике проекта и правоустанавливающим документам. "Кроме того, перед выдачей кредита банки все чаще стали прибегать к услугам консультантов, которые занимаются оценкой эффективности. Особенно это актуально для проектов, находящихся на начальной стадии реализации", - рассказывает он. В результате в большинстве случаев банки финансируют только компании, имеющие разрешение на строительство объекта. В свою очередь, средства на начальном этапе разработки проекта компаниям приходится искать самостоятельно. "В зоне риска, на наш взгляд, оказывается недвижимость эконом-класса, особенно в Москве, Петербурге и других городах-миллионниках. Именно этот сегмент более всего подвержен рыночной конъюнктуре. Кроме того, по нашим оценкам, жилье эконом-класса фундаментально переоценено, и рано или поздно продолжающийся, но замедлившийся в последнее время рост цен упрется в потолок платежеспособности населения", - говорит генеральный директор National Realty Group Аркадий Литовский. По его словам, компании-девелоперы, строящие жилье в крупных городах, "рискуют оказаться в ножницах". С одной стороны, растет стоимость стройматериалов, подключения коммуникаций, согласований и прочих неофициальных платежей, с другой, из-за кризиса ликвидности людям все сложнее достать деньги - при росте цен и ужесточающихся условиях ипотеки. "Как правило, именно в сегменте эконом- класса люди обращаются к ипотеке, таким образом кризис ударит в первую очередь по ним и в перспективе - по компаниям, работающим на этом направлении. Конечно, какое-то время компании смогут выкручиваться за счет своей маржи, большого числа проектов, часть из которых можно продать, но в течение нескольких лет для многих эти ножницы сомкнутся", - утверждает эксперт. По его мнению, пострадают прежде всего не самые крупные девелоперские компании. "Сегодня легче крупным строительным компаниям, обладающим более высокой финансовой маневренностью, в том числе за счет возможного переориентирования денежных потоков. Кроме того, свою роль играет репутация застройщика с именем, которая позволяет проще и быстрее находить залоговое обеспечение. К тому же банкам удобнее работать с одним крупным девелопером, нежели с тремя мелкими", - добавляет Константин Блохин. С таким мнением согласна и Ольга Широкова. В частности, по ее словам, рынок массового жилья в условиях системного кризиса становится более уязвимым, так как такой кризис сказывается и на девелоперах из-за снижения объемов финансирования, и на покупателях в связи с сокращением платежеспособного спроса. "Чтобы оставаться на плаву, многие компании прибегают к давно испытанному способу: различные системы скидок и поощрений для будущих покупателей, так как цены на землю не снижаются, и застройщик вынужден завлекать своего потенциального клиента, обеспечивая тем самым более быстрый приток чистой прибыли и спасаясь от застоя", - говорит Олег Разин.

Достать коротышку

Отток частных инвесторов из жилой недвижимости уже привел к увеличению сроков экспозиции жилых объектов. "Жилая недвижимость за последний год стала привлекать значительно меньше инвесторов: их доля, в частности, на московском рынке снизилась с 30% до 10 - 12% из-за существенного снижения доходности этих вложений", - рассказывает Ольга Широкова. Другая проблема большинства российских девелоперов - это отсутствие "длинных денег", а следовательно, наличие существенного объема кратковременных задолженностей. "Эта проблема связана с уже существующей долговой нагрузкой, которую крупным девелоперским компаниям придется решать в кратчайшие сроки и в условиях, когда банки не горят желанием поддерживать сектор недвижимости. Громких историй пока на этой почве не произошло, но проблемы у мелких застройщиков уже существуют, и тенденция усиливается", - говорит руководитель отдела новостроек компании "Агент 002" Дмитрий Иванов. По его словам, "практически всем крупным девелоперам в ближайшее время предстоит рефинансирование краткосрочных обязательств, и, по всей видимости, именно решение этого вопроса продемонстрирует всем степень надежности рынка недвижимости в целом и уровень доверия со стороны потенциальных инвесторов".

В частности, в связи с этим несколько крупных российских компаний в мае 2008 года получили негативный прогноз по рейтингу. Так, агентство Fitch занесло в группу риска такие крупные структуры, как "Система-Галс" и Mirax Group. В целом, как отмечают в агентстве, многие российские девелоперские компании обладают слишком большой кратковременной долговой нагрузкой. Для самих девелоперских компаний сложности с ликвидностью также не прошли без последствий. Например, в июле 2008 года своего поста лишился президент "Системы-Галс" Феликс Евтушенков: он перешел на должность председателя совета директоров, уступив свое кресло первому вице-президенту Сергею Шмакову, до того работавшему на посту гендиректора девелоперской компании "Капитал груп". По мнению участников рынка, опытный девелопер должен исправить положение в дочерней структуре АФК "Система". Стоит отметить, что после этого решения рейтинговое агентство Moodys не стало снижать прогноз компании и подтвердило кредитный рейтинг в иностранной валюте "Системы -Галс" на уровне B1 с прогнозом "стабильный". Чуть меньше повезло другому строительному гиганту. В августе 2008 году Fitch Ratings оставило рейтинги Mirax Group под наблюдением в списке Rating Watch с пометкой "негативный". По данным агентства, у компании есть ликвидность в размере всего $263 млн при краткосрочной задолженности в $290 млн. Поэтому девелопер по-прежнему зависит от рефинансирования части краткосрочного долга. Fitch рассматривает такую стратегию как рискованную в ситуации сокращения ликвидности. На первый взгляд ничтожная для компании сумма долга, по мнению экспертов, в некоторых случаях оказывается критической. Достаточно вспомнить историю с испанской фирмой Martinsa-Fadesa, "погоревшей" из-за кредита всего в 150 млн евро. "В большинстве случаев изменение прогноза связано с существенной долговой нагрузкой девелоперских компаний и сомнениями относительно позиции ликвидности в условиях предстоящего рефинансирования долгосрочных обязательств", - говорит Дмитрий Иванов.