Страница: 1/2
Однако даже в столь неблагоприятный период есть еще места, способные в среднесрочной перспективе принести прибыль, -- например, рынок Израиля
В прошлом году цены на израильскую
недвижимость активно росли: стоимость
квартир в Тель-Авиве подскочила на 20-40%, в
Бат-Яме -- на 25%, в Рамат-Гане и Ашдоде -- на 20%,
Нетании, Модиине и Раанане -- на 15%. Правда,
бум наблюдался не везде: цены застыли в
городах Беэр-Шева, Афула и других. Более
того, в Хайфе стоимость жилья упала на 15%.
Четырехкомнатную квартиру здесь с видом на
Средиземное море можно было купить по
фантастически низкой цене -- за $155 тыс.
Начало 2008 года также не порадовало местных
риэлтеров и владельцев недвижимости: в
первом квартале цены выросли всего на 0,23%.
Такое замедление имело вполне объективные
причины: "эпидемия" ипотечного кризиса,
начавшаяся в США, достигла Европы. Жители
последней и были основными покупателями
недвижимости на местном рынке. "Цены на
жилье здесь двигают иностранцы, особенно
французы и англичане, имеющие еврейские
корни. Последние пять лет они активно
скупали жилье в Израиле, особенно в Эйлате.
Этот процесс стал еще более заметен с
ростом антисемитизма в Европе: они покупали
квартиры и дома с расчетом на то, что если
обстановка ухудшится, у них будет куда
уехать. Но кризис в Америке и Англии все
изменил -- сейчас спрос снижается", --
объясняет президент компании "Century 21
Россия" Нури Катц.
Кризис не помеха
В этой ситуации инвесторам сложно оценить
потенциал местного жилья. Тем более что
эксперты из местного объединения оценщиков
недвижимости считают, что в течение
ближайшего года цены на квартиры не только
не будут расти, но и снизятся на 5-10%. А
согласно данным Центрального
статистического бюро, на вторичном рынке в
крупных городах Израиля они уже упали на 4-6%.
В то же время, согласно рейтингу,
составленному журналом Forbes, израильский
рынок недвижимости самый перспективный в
мире для инвестиций. Как же в такой ситуации
потенциальным покупателям не запутаться в
потоке информации?
Если говорить о так называемом падении
цен, то все дело в том, что в статистических
отчетах о продажах квартир "со вторых рук"
фигурируют общие данные по всему спектру
рынка, от самых периферийных населенных
пунктов до крупных городов. "Не секрет,
что в отдаленных городах на севере или юге
цены действительно несколько снизились из-за
ухудшения спроса, так как многие жители,
особенно молодежь, стремятся обосноваться
ближе к центру, где спрос на качественную
рабочую силу выше. Если же рассматривать
инвестиционное жилье, то есть хорошие
квартиры и квартиры в новостройках и
престижных районах, то цены на такие
объекты, особенно расположенные на берегу
моря, только растут", -- рассказывает
Игорь Талерман, владелец агентства
недвижимости "Талерман". По его мнению,
экономика Израиля довольно закрыта и в
меньшей степени зависит от кризисов типа
американского, более того, "инвестиции в
недвижимость во время кризиса даже
увеличились, когда иностранные инвесторы
начали искать альтернативную надежную нишу
для вложения капитала". Стоит также
вспомнить, что Израиль -- это ни с чем не
сравнимый туристический оазис: здесь
расположены и памятники старины, и
религиозные святыни (иудаизма,
христианства, ислама), Мертвое море,
многочисленные пляжи на средиземноморском
побережье. С каждым годом поток туристов
увеличивается, а вместе с ним и спрос на
жилье. Все это также позитивно сказывается
на перспективах рынка недвижимости Израиля.
Но наибольший потенциал заключается в
возможном политическом урегулировании
арабо-израильского конфликта. В случае
подписания соответствующих международных
соглашений трудно даже представить, какой
инвестиционный эффект будет получен.
Точки роста
Если с перспективами все более или менее
понятно, то наличие многообразных
вариантов для вложений сильно затрудняет
выбор инвестора. В Израиле строят много,
качественно и быстро. "Стоит обратить
внимание на прибрежные города с развитой
туристической инфраструктурой: Нетанию,
Герцлию, Тель-Авив и его окрестности. Для
инвестиций, как правило, приобретаются
квартиры в новостройках, часто еще на этапе
начала строительства, ведь чем ближе к
сдаче объектов в эксплуатацию, тем меньше
выбор квартир. Например, если до сдачи
остается несколько месяцев, то квартиру с
хорошим видом на море уже практически
невозможно купить", -- уверяют местные
риэлтеры. За период строительства (два-три
года) цена объекта поднимается на 15-20% в год,
многие инвесторы не дожидаются сдачи срока
в эксплуатацию и фиксируют прибыль. Цены на
новостройки в Нетании или пригородах Тель-Авива
начинаются в районе $400-500 тыс. за
четырехкомнатную квартиру с балконом
площадью 120-140 кв. м, в элитных районах цена
несколько выше -- от $600 тыс.
По словам Игоря Талермана, довольно
распространен такой вид вложения, как
покупка земельного участка в элитном
коттеджном поселке типа Кейсарии или
Герцлии-Питуах и строительство на нем виллы
с последующей перепродажей: "Купив два
года назад участок 600 кв. м в Кейсарии за
$350-400 тыс. и вложив в строительство
дополнительные $400-600 тыс., сегодня можно
продать готовый дом за $1,3-1,7 млн. Этим видом
инвестиций занимаются в основном жители
Израиля, так как иностранцы не всегда любят
заниматься строительством и
сопутствующими этому процессу вопросами".
Готовые виллы, коттеджи или дорогие
пентхаусы в элитных проектах редко
покупаются как объект спекуляции, чаще их
приобретают обеспеченные граждане для
собственного временного или постоянного
проживания.
Заработать можно не только на перепродаже
жилья, но и на аренде, особенно если
квартира у моря. Так, цена съема
четырехкомнатной квартиры в престижном
доме в Нетании в период с мая по октябрь
достигает $5-8 тыс. в месяц и выше. В среднем
доходность от сдачи в жилья в аренду
составит 7-10% годовых. "Сдать квартиру или
дом в Израиле не проблема, особенно если
речь идет о курортных городах. Я бы также
рекомендовал инвестировать в
многофункциональные комплексы и кондо-отели,
которые только начинают строить в Израиле.
Если говорить о последних, то с новыми
проектами на местный рынок выходят такие
операторы, как Mandarin Oriental или Four Seasons.
Инвестор получает и гарантированный доход,
и возможность самому отдыхать в
собственных апартаментах", -- советует
Александр Бланк, вице-президент по продажам
компании "Century 21 Россия".
Следует отметить, что вложенные в
новостройки деньги полностью защищены, так
как в Израиле действует закон, по которому
строительная компания обязана выдавать
банковскую гарантию на оплаченные
покупателем суммы авансовых платежей. Сама
технология покупки квартиры в новостройке
проста. После выбора объекта, будь то
квартира или частный дом, клиент заключает
с застройщиком предварительный договор, в
котором обязуется до определенного числа (как
правило, в течение двух недель) подписать
договор о покупке этого объекта
недвижимости. В момент подписания
предварительного договора клиент вносит
плату в размере 15% стоимости недвижимости. В
эти две недели клиент вместе со своим
адвокатом может проверить контракт с
застройщиком. Если юрист находит
определенные параграфы договора
неприемлемыми для покупателя, он
оговаривает эти нюансы с адвокатами
застройщика. Оплата услуг адвоката
составляет около 0,5%. В момент подписания
договора купли-продажи оговаривается
система платежей до сдачи объекта. Как
правило, платежи осуществляются раз в три
месяца. Платежи привязаны к индексу цен;
если клиент желает зафиксировать стоимость
объекта сразу, то он может в первые 60 дней со
дня заключения договора купли-продажи
оплатить 80% стоимости недвижимости.