Можно ли считать московское жилье тихой гаванью, где инвестор способен переждать финансовую бурю?
Если посмотреть на нынешнюю ситуацию в
США, Англии, Испании и других странах, то
окажется, что гавань эта не такая уж
безопасная. Цены падают, стройки
замораживаются, девелоперы банкротятся, а
спрос невелик (покупатели ждут, когда рынок
достигнет дна). Но российский рынок имеет
свои особенности, которые не позволяют
проводить прямые параллели с ситуацией на
Западе.
Во-первых, он не так плотно завязан
на финансовый рынок. Ипотека тоже не
оказывает серьезного влияния на
ценообразование и спрос: еще вчера это
казалось досадным упущением, которое
требуется преодолеть, а сегодня это видится
благом. Ведь именно ипотека и раскалила
рынки недвижимости США и Европы, стала
детонатором мирового кризиса.
Во-вторых, российская недвижимость весьма
удобный инструмент для спекуляций. Это
априори дефицитная сфера: жилья у нас мало
на душу населения и еще меньше строится.
Кроме того, до сих пор покупка квартиры
очень выгодна с точки зрения налогов -- из-за
практически полного их отсутствия. Во
Франции содержать вторую квартиру весьма
накладное занятие. Налог на вторую квартиру
или дом высок и рассчитывается исходя из
потенциальных доходов, которые владелец
может получить от сдачи "лишнего"
жилья в аренду. В Германии высокие налоги на
прибыль, полученную от купли-продажи
недвижимости. То же самое можно увидеть
практически в любой стране Евросоюза. Если
за рубежом налоги и пошлины препятствуют
спекуляциям жильем, то в России ничего
подобного не наблюдается: "нефтяники"
могут купить несколько квартир и забыть о
них на годы.
В-третьих, в России государство
практически устранилось от решения
жилищного вопроса, чего нет ни в Европе, ни в
Америке. Социальное жилье не строится,
арендного фонда не существует, новые земли
не осваиваются и т. д. Чрезвычайно слабая
жилищная политика государства сегодня
главный мотор, гонящий цены на недвижимость
вверх.
И в-четвертых, российский рынок
недвижимости полностью монополизирован.
Монополизм -- это возможность держать цены
даже при отсутствии спроса. Месяц назад
один чиновник в Екатеринбурге открыто
заявил: "Мы не будем больше переводить
земли из назначения »сельское хозяйствој
под застройку. Того, что есть, достаточно.
Новые земли будут сбивать цены, и это
помешает крупным строителям реализовывать
большие проекты".
Все эти факторы говорят за инвестиции в
недвижимость. Правда, есть одно и очень
существенное "против" -- цены, которые в
Москве, Подмосковье и городах-миллионниках
уже завышены. Завышены по отношению к
зарплатам населения и по соотношению цена-качество.
Отражение этого -- массовая покупка
россиянами недвижимости в Болгарии,
Испании, Черногории, Франции и других
странах.
Можно ли считать рынок недвижимости с
неадекватными ценами хорошей гаванью для
новых денег? Вряд ли. Если уже есть квартира,
которая приносит доход, -- пусть будет. Но
покупать недвижимость, приносящую 5%
годовых с аренды, рискуя попасть в обвал
рынка, -- увольте. У квартиры есть и весьма
неприятное для инвестора качество -- она
гораздо менее ликвидна, чем те же акции.
Инвестиции с недвижимостью -- это игра
вдолгую: долго выбирается объект, долго
идет сделка, долго продается.
В условиях неопределенности и
нарастающей волатильности на всех рынках
угадывать тренды на рынке недвижимости --
дело неблагодарное. Тем не менее назовем
несколько направлений, которые могут быть
интересны частными инвесторами.
Примечательно, что все они не связаны с
Москвой.
Первое -- "дальние дачи" -- коттеджные
поселки на расстоянии 70-100 км от Москвы в
Тверской, Калужской, Тульской, Владимирской
областях. Там у чиновников еще не свело
разум от притока денег и существует
реальная конкуренция между застройщиками.
Дом с участком в поселке, где есть все
коммуникации, стоит от $120 тыс., что доступно
для достаточно широкого круга покупателей.
Цены в отдельных поселках выросли в прошлом
году на 30-100%.
Второе -- участки в старых садовых
товариществах под Москвой. Шесть соток,
узкие дороги, неподведенный газ,
практическое отсутствие охраны -- все это
отталкивало покупателей до последнего
времени, но теперь частники стали активно
скупать такие участки. Меняются и сами
товарищества -- дороги там, конечно, не
расширишь, но во многих появились магазины,
детские площадки, охрана. На такие участки
цены за пару лет выросли в разы.
Третье -- недвижимость в регионах. По
данным компании "Мультиброкер", только
в Калужской, Тверской, Калининградской и
Волгоградской областях рост цен за полгода
составил более 43%.
В целом есть ощущение, что наш рынок
недвижимости находится в переходной точке.
Противоречия на текущей стадии
сформировались и достигли апогея. Жилье
стало недоступно большинству граждан, даже
ипотека не помогает. Спрос на недвижимость
огромен, но объемы строительства не растут,
а, наоборот, падают. В рамках старой
спекулятивной политики чиновников и
девелоперов эти противоречия не разрешить,
а значит, введение новых правил игры
неизбежно. Как быстро государство сможет
сформировать новые финансовые механизмы и
как это повлияет на рынок? Когда будет
сломан монополизм на рынке земли? Эти
вопросы и должен задать себе дальновидный
частный инвестор, стремящийся играть на
рынке недвижимости.