В результате остались только потребители, приобретающие недвижимость в качестве собственного жилья, а не растущего в стоимости актива. Какие последствия это может повлечь? Все компании, не имеющие собственных ресурсов или надежных кредитных источников, строящие за счет сборов с людей, разорятся. Как правило, это мелкие фирмы, урвавшие клочок земли и работающие с различными нарушениями. В целом, если таких компаний не станет, российский рынок недвижимости приобретет более цивилизованное лицо. Но в период чистки страна столкнется с негативом в социальной сфере. Генеральный директор ведущей строительной компании Омска "АСК" Валерий Кокорин считает, что "если одна организация не достроит один дом, мы получим сразу же 100-200 обманутых инвесторов, как их называют. Только они не обмануты, они заложники ситуации, которая сложилась в стране. Сегодня в нашей компании ситуация такая же, как у многих -- с января по июль 2008 года реализовано квартир вдвое меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но нам катастрофа не грозит, АСК -- немаленькая строительная фирма, имеет долгосрочные отношения с банками. Мы возьмем кредиты и достроим. Но негативные последствия восстановительного периода рынка после банкротства большинства мелких и некоторых средних застройщиков ощутят на себе все".

Море слез

По мнению омского девелопера, сегодня еще не поздно вмешаться в ситуацию властям. Основными факторами ценообразования при возведении объекта для застройщиков являются расходы на землю и инженерную инфраструктуру, разработку проекта планировки и межевания территории, подключение и обустройство объекта строительства, стоимость получения разрешений для подключения и выполнения технических условий. "Сокращение тех или иных затрат в части взаимоотношений с властями может существенно (до 10-15 процентов, а в отдельных случаях до 30) снизить стоимость одного квадратного метра", -- высказался на заседании при участии полномочного представителя президента в СФО и губернаторах сибирских регионов Леонид Полежаев. Законодателям необходимо признать осечку -- обязательное проведение аукционов в целях предоставления земли для жилищного строительства привело к тому, что участки уходили к тем, кто больше заплатит, а не предложит проект с наиболее низкой стоимостью жилья за счет применяемых технологий. Это вносило свою лепту в конечную стоимость квартир. Теперь, когда финансовое бремя строительных организаций возросло до предела, выросли риски, а платежеспособный спрос на жилье снизился, для предотвращения социальных проблем в связи с угрозой разорения мелких компаний нужно вводить механизмы снижения этого бремени.

Сытый конному не пеший

Период, который сегодня переживает рынок недвижимости в России, встряхнул тех игроков, что на ниве недавнего бурного роста зарабатывали, не задумываясь о надежности и долгосрочных перспективах бизнеса, а также потребителей и инвесторов, которые отдали свои средства таким компаниям. Ни разорения, ни тем более обвала цен, который прогнозируют аналитики по причине возросшей инфляции, не боятся изначально дальновидные компании. Соль в том, насколько мобильной окажется на рынке тактика девелопера, насколько уверено он работает и какими активами располагает. Руководитель отдела маркетинга и инвестиций компании "Сибирь Девелопмент" (Новосибирск) Татьяна Аржаева убеждена, что причины для разговоров о снижении объемов продаж можно разделить на две группы: объективные (то, что происходит на рынке в целом и на рынке недвижимости в частности) и субъективные (то, что происходит или не происходит внутри компании). "И на то и на другое нужно реагировать. Но для этого желательно четко осознавать, какие бизнес-процессы и каким образом протекают внутри компании, настроить их в соответствии с новыми условиями. Кардинальное падение цен за квадратный метр маловероятно. Подорожание стройматериалов, земли, строительных работ не позволит их снижать. Речь будет идти об оптимизации издержек, упорядочивании оргструктур, поиске новых строительных технологий, детальной проработке проектов, усилении продвижения компании и ее объектов, поиске новых для нее источников доходов".

Ушедшие с рынка деньги спекулятивных инвесторов сделали его рынком потребителя. А с ним девелоперы работать еще не умеют. Этой причиной некоторые компании объясняют сегодня попытку игроков привлечь внимание потребителя к своему продукту с помощью беспрецедентных маркетинговых акций. В Новосибирске уже запущены такие программы, как скидка с каждого метра в 1-2 тыс. рублей, предоставление солидного дисконта на стройматериалы и отделочные работы, розыгрыш среди покупателей гаражей, автомобилей и путевок на курорты. Другие компании объясняют необходимость введения таких акций "стимуляцией спроса". Некоторые вводят их одновременно с искусственным повышением стоимости квартиры, на что идут для сохранения эффекта инвестиционной привлекательности на фоне падения в данном сегменте.

Во второй половине 2008 года, по прогнозу компании RID Analytics, ожидается все-таки повышение спроса и усиления темпов роста цен в Новосибирске как на первичном, так и на вторичном рынках. "Связано это с традиционной сменой циклов на рынке недвижимости, и за периодом ценовой стагнации (который в Новосибирске длится без малого год) следует новый период роста, -- говорит директор аналитического агентства Елена Ермолаева. -- Аналогично будет развиваться и ситуация в других регионах, однако циклы эти не согласованы, и в разных городах рост может начаться в разное время. Длительность периодов может быть также разной, и величина прироста цен неодинаковой".

Спрос на рынке первичной недвижимости будет устойчивым, а рост стоимости до конца 2008 года составит порядка 12-15%, в этом уверен коммерческий директор компании "РосЕвроСити" (концерн "РосЕвроГрупп", Москва) Михаил Тонков. "На рынке будут и кризисные явления. Они связаны в первую очередь с последствиями регулирования рынка (ь 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" -- Ред.) и крайне низким маркетинговым уровнем объектов, которые застройщики выводят на рынок. Уйдут мелкие компании, привыкшие строить на деньги дольщиков и проектировать квартиры с учетом только инвестиционных потребителей, исчезнут ЖСК и другие формы, позволяющие обойти действующее регулирование. Я бы уже сейчас обращал внимание покупателей жилья на такие компании и вне зависимости от предлагаемых цен не рассматривал их варианты, -- предупреждает Тонков. -- Наверняка им придется ждать гораздо дольше обещанного срока, а, возможно, потребуется довнесение средств". Неоспоримая тенденция, которую отмечают все участники рынка, -- это движение к его укрупнению. По некоторым данным, в Новосибирске сегодня уже одна из лидирующих компаний-застройщиков готовится к инвестиционной продаже. "Будущее за крупными региональными застройщиками, а также за московскими операторами -- управляющими компаниями, которые имеют широкий портфель реализованных проектов в сфере жилой недвижимости в регионах, отличаются стабильной репутацией и доверием в потребительском и инвестиционном сообществе, надежны и клиентоориентированы", -- заявляет Михаил Тонков. Стоит согласиться, что будущее, скорее всего, за "большими". Даже если обвал не случится и не унесет жизни нескольких тысяч компаний, а с ними деньги миллионов частных инвесторов, последствия все-таки будут негативными. И выживет тот, кто сможет пожертвовать большей частью прибыли, чтобы удержаться в период нестабильности.

Для поиска статьи используйте слова: темпы замедления роста стоимости, дефицит потребительских возможностей, потенциальные клиенты кредитных организаций, гарантированный высокодоходный вклад, оптимизация издержек