Эксперты Института глобализации и социальных движений (ИГСО, Москва) считают, что рынок жилья в России может обрушиться еще до конца 2008 года, по их мнению, падение цен может составить 50% от существующего уровня. Подобные прогнозы все чаще звучат из уст аналитиков. 

Нестабильность на мировых финансовых рынках, ослабление потребительского спроса и динамики роста стоимости дают богатую почву для прогнозов. Самые кардинальные из них -- это обвал, разорение мелких и средних компаний, замороженные стройки, потерянные деньги инвесторов.

Плохое предчувствие

Ощущение надвигающегося коллапса разгорается прежде всего в массовом сознании. Не нужно быть специалистом, чтобы почувствовать значительные перемены в сфере недвижимости -- самом ликвидном и необходимом активе в домохозяйстве. Еще некоторое время назад присутствовало понимание, что цены на квартиры растут, как и спрос. И это было знанием, от которого отталкивались люди при планировании своей жизни. И вдруг появление новой действительности -- выставленная в начале 2008 года на продажу хрущевка не получила ни одного звонка от потенциальных покупателей в течение пяти месяцев, а знакомый риелтор уволился вместе с половиной штата. Это невольно заставляет человека встревожиться. Перемены на рынке сегодня заметны и ощутимы для всех его участников: потребителей, застройщиков, инвесторов, посредников, кредиторов, поставщиков стройматериалов и аналитических услуг. И даже оппоненты максималистов высказывают мнение, что кризисные явления происходить будут -- и нагляднее всего в вымирании мелких строительных, риелторских и других посреднических фирм, которые плодились во время бурного роста рынка. Сегодня компании, у которых были долгосрочные надежные инвесторы, глобальных потрясений не испытывают. Но в силу изменений им придется скорректировать тактику поведения и стать более клиентоориентированными, направив на это часть своих средств. Фраза, сказанная однажды председателем совета директоров УРСА Банка Игорем Кимом: "Выживут не крупные, а быстрые" -- сегодня лучший метафорический прогноз развития рынка недвижимости.

Неглобальная стагнация

Во многих открытых источниках и СМИ распространяется мнение, что снижение цен на жилье в сибирских регионах измеряется в несколько десятков процентов. В рамках этих же рассуждений Барнаул -- предвестник кризиса: цены на квартиры там якобы упали на 10-60%. Мифические цифры. Возможно, существенное снижение коснулось как раз наиболее чувствительного к переменам жилья, возглавляющего списки наименее востребованных вариантов. Это квартиры в морально устаревших постройках (сегодня это, безусловно, хрущевки и их предшественники), отчасти -- квартиры в типовых домах в удаленных и традиционно не самых популярных микрорайонах. Аналитическое агентство RID Analytics (Новосибирск) представило отчет о развитии рынка вторичного жилья в Барнауле, Красноярске и Новосибирске. По отношению к концу прошлого года реальное снижение произошло только в Барнауле. Средняя цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке в городе в июне 2008 года составила 43,3 тыс. рублей (на 2% меньше, чем в мае). Суммарное падение за шесть месяцев -- 4,8%, в то время как в предыдущие годы наблюдался прирост цен (за 2007 год -- 22,7%, 2006-й -- 87,3%, 2005 год -- 16,1%). В зависимости от района снижение цен на "вторичку" колеблется от 2,4 до 8,8%. В Красноярске и Новосибирске реального падения цен не зафиксировано. Но темпы замедления роста стоимости весьма существенны. Так, в столице Красноярского края в первый летний месяц стоимость предложения одного квадратного метра на вторичном рынке снизилась по отношению к маю на 0,4% и составила 61,6 тыс. рублей. Но в течение полугода поднималась: суммарный рост цен на вторичном рынке жилья с начала января составил 13,8% (за 2007 год -- 71,3%). Лишь в некоторых районах зафиксировано снижение цен на 1,1-2,9%. В Новосибирске динамика роста ослабела еще более ощутимо. Суммарно рост цен -- 5% по итогам на 1 июля 2008 года, в то время как за 12 месяцев прошлого года -- 42% (47% -- за 2006 год, 18,7% -- 2005 год). Средняя цена одного квадратного метра жилья на вторичном рынке здесь в июне составила 61,7 тыс. рублей, что на 0,36 % больше, чем в мае.

Висит груша

Бурный рост строительства в 2006-2007 годах привел к "затовариванию" рынка недвижимости. Несмотря на активно пропагандируемую деятельность государства в сфере доступного жилья, оно оставалось и остается для большинства россиян роскошью. Главная причина -- сохраняющийся дефицит потребительских возможностей. По словам губернатора Омской области и председателя координационного совета по архитектуре и строительству Межрегиональной ассоциации "Сибирское соглашение" Леонида Полежаева, за I полугодие 2007 года цены на первичном и вторичном рынке жилья в Сибири выросли более чем на 43%, а рост реальных доходов населения региона составил только 12%.

"Что касается ипотеки, то она стимулирует спрос, но продолжает делать по стоимости жилье еще более недоступным, -- рассуждает управляющий партнер агентства "Марков и Партнеры" Максим Марков. -- При этом большинство граждан до сих пор не входит в число потенциальных клиентов кредитных организаций. Зарплаты россиян просто не соответствуют требованиям, которые выдвигают банки при выдаче ипотечных кредитов". Ужесточение этих критериев под влиянием мирового финансового кризиса еще более сузило круг российских заемщиков. Наиболее остро реагирует на изменяющуюся ситуацию сегмент вторичного жилья. Это связано с тем, что для лиц, желающих улучшить свои жилищные условия, наиболее интересным и выгодным представляется вариант вложений в первичную недвижимость. Эти причины повлияли на увеличение сроков экспозиции выставленных на продажу вариантов частными владельцами. Чтобы сократить сроки ожидания сначала риелторам, а вскоре и самим продавцам ничего не оставалось, как снижать стоимость первоначального предложения. В совокупности все эти факторы сложились в замедление роста стоимости на вторичном рынке.

Повернули реку

На протяжении всей истории существования рыночных отношений в России недвижимость играла роль гарантированного высокодоходного вклада. И это было естественно, так как она дорожала, традиционно обгоняя инфляцию. Это формировало привлекательность рынка для инвестиций. Но мировой финансовый кризис в 2008 году внес свои коррективы в российский сектор недвижимости. По оценкам агентства "Марков и Партнеры", недвижимость в ближайшие год-полтора не только не будет обеспечивать высокого дохода инвесторам, но и может принести убытки. "Если еще совсем недавно основная проблема взаимоотношений застройщиков и кредитных организаций была в том, что первым лишь поднимали ставки по кредитам, то в данный момент инвестбанкиры вообще не рекомендуют кредитовать девелоперов, -- говорит Марков. -- Например, ИК "Финам", Промсвязьбанк, Райффайзенбанк и Банк Москвы советуют воздержаться от покупок облигаций девелоперов и строителей. Дело в том, что у многих из них уже наступил технический дефолт: они не смогли вовремя расплатиться по обязательствам". Увеличение издержек строительного бизнеса, вызванных ростом цен на строительные материалы, ГСМ, коммуникационную составляющую, удорожание кредитных ресурсов для строителей, а также ужесточение конкуренции затруднили работу мелких и средней руки застройщиков и поставили под вопрос реализацию некоторых проектов. Снижение доходности сегмента и повышение рисков привело к тому, что с рынка жилой недвижимости исчезла его важнейшая составляющая в России -- деньги частных спекулятивных инвесторов, которые составляли существенную долю, ранее обеспечивавшую рост рынка. "Их деньги, -- поясняет Марков, -- поддерживали непрерывное строительство постоянным потоком, что критически необходимо для успешного ведения работ. За определенный период они могли несколько раз вкладываться и оборачиваться. Некоторые из профессиональных частных инвесторов остались на рынке недвижимости, но перешли в более высокодоходные и стабильные секторы, например, стали вкладывать в землю".