Более того, спрос на все типы коммерческой недвижимости, говорит инвестиционный консультант ИК "Финам" Андрей Сапунов, сохраняется на высоком уровне. Для инвесторов такие объекты, по его словам, в первую очередь интересны тем, что в ближайшие пять-семь лет их стоимость будет расти быстрее инфляции. Во-вторых, собственник может получать текущий доход за счет сдачи объекта в аренду. И если в сегменте жилой недвижимости доход от аренды вряд ли сможет превысить 5-7% годовых, в коммерческой этот показатель, как правило, начинается от 15% годовых, утверждает эксперт. Однако в сегменте коммерческой недвижимости частные инвесторы во многом ограничены в поиске. По словам Сапунова, интерес для частных инвесторов в первую очередь представляет торговая недвижимость: "Частные инвесторы достаточно активно приобретают небольшие магазины, получая рентный доход от них. Офисная и складская недвижимость менее популярны, хотя офисное направление за последние два года заметно выросло. Например, многие собственники квартир переделывают их под небольшие офисы. В регионах с хорошим туристическим потоком большим интересом пользуется гостиничная недвижимость". Как утверждает эксперт, интерес к торговым объектам объясняется тем, что частному инвестору крайне сложно купить часть помещений в бизнес-центре, так как девелоперы в основном не продают офисные площади, а сдают в аренду. Если объект и выставляется на продажу, то целиком. Площади же в торговых центрах чаще появляются на рынке. Наибольший интерес представляют объекты в крупных российских городах, где высокая доходность от аренды сочетается с постоянным спросом. Поэтому сегодня продажа арендного бизнеса в Москве, Петербурге является очень востребованной услугой, позволяющей получить готовый бизнес с известной гарантированной доходностью.

"В сегменте частных инвестиций в коммерческую недвижимость наблюдается бурный рост интереса к объектам формата street retail, то есть магазинам шаговой доступности на первых этажах жилых зданий в жилых районах города. Такого рода инвестиции для нашего рынка являются в достаточной степени передовыми, но в США, Великобритании, Германии и Франции они широко распространены",-- говорит коммерческий директор Gremm Group Real Estate Management Петр Горшков. По его словам, ставки аренды в условиях серьезного дефицита торговых площадей формата street retail должны серьезно вырасти и уже находятся на уровне наиболее дорогих городов мира. Нужно заметить, что Москва занимает последнее место из мировых столиц по количеству торговых площадей данного типа, приходящихся на тысячу жителей. В то же время число ритейлеров -- как российских, так и иностранных, желающих арендовать площади под магазины, банки, офисы продаж, кафе или аптеки, уже сейчас ставит собственников магазинов в очень выгодные условия. Плюс, утверждает эксперт, за счет колоссального дефицита рост стоимости самого актива -- торговых помещений -- составит около 25% в год. Кроме того, в отличие от единственно доступной частному инвестору офисной недвижимости класса С, где преобладают договоры аренды на 11 месяцев, в торговой недвижимости арендаторы намного чаще заключают долгосрочные договоры, предусматривающие ежегодную индексацию арендной платы.

Уже сейчас на рынке есть некоторое количество предложений готовых магазинов шаговой доступности. Например, торговое помещение площадью 951 кв. м в районе метро "Щелковская", на первом этаже восьмиэтажного жилого дома стоит $6 млн. Оно уже заселено арендаторами с долгосрочными договорами -- на 5-10 лет, арендная ставка -- $800 за кв. м в год. Таким образом, максимально это помещение способно принести $760 тыс., то есть 12,5% годовых. Ближе к центру города, в районе метро "Автозаводская", предлагается помещение площадью 1014 кв. м, его цена -- примерно $8 млн. Арендная плата, по данным продавца, составляет $1 тыс. за кв. м в год. Таким образом, ставка доходности также составляет 12,5%.

"Частные инвестиции в малую коммерческую недвижимость -- это актуальная западная практика, которая до сих пор в России не существовала и которая может "выстрелить" для прозорливых людей. Эти вложения -- самый консервативный инструмент, их рисковость практически равна нулю. Собственно, прибыльность этих инвестиций ниже, чем могла бы быть, как раз из-за отсутствия рисков. Однако тех гигантских процентов, которые получали раньше частные инвесторы, в любом случае уже не будет, и с этим нужно свыкнуться",-- говорит гендиректор компании "Контакт-Эксперт" Григорий Трусов.

Дополнительные сложности

Инвестиции в коммерческую недвижимость связаны с различными сложностями. Прежде всего, речь идет о высоком пороге вхождения, который, как правило, превышает $1 млн. "Конечно, вероятность найти помещение за $400-500 тыс. остается, но на это уйдет много времени и сил, а в итоге найдется менее качественное предложение",-- говорит Елена Шевчук. Кроме того, для получения дохода от коммерческой недвижимости ею нужно уметь управлять, что требует гораздо большего профессионализма, чем в случае с жилой недвижимостью. Во-первых, помещения следует доводить до современного уровня, ремонтировать, проводя и узаконивая перепланировку, подключая дополнительные электрические мощности, решая проблемы с надзорными органами и т. д. Во-вторых, уборку и охрану помещений, а также контроль за состоянием инженерных сетей далеко не всегда берет на себя арендатор. В таком случае имеет смысл определиться с выбором управляющей компании. "Нужно понимать, что заключение долгосрочного договора аренды, предусматривающего все возможные риски,-- довольно трудная задача. Процесс поиска правильного арендатора бывает достаточно продолжительным",-- говорит Петр Горшков. Как минимум следует принять меры, чтобы среди арендаторов не было прямых конкурентов. А по словам Сергея Лобанова, важно определить выгодную ставку например, в случае, если речь идет о магазине шаговой доступности, единственном в своем районе.

"Как результат, в коммерческой недвижимости на долю частных инвесторов приходится не более 15%",-- утверждает Андрей Сапунов. Однако если получится найти нужную сумму и преодолеть все трудности, инвестор не прогадает. По данным Елены Шевчук, при существующей ситуации на московском рынке можно рассчитывать на окупаемость в среднем около пяти-шести лет.

Перспектива на будущее

Эксперты считают инвестиции в коммерческую недвижимость наиболее перспективными для частных инвесторов. "В 2008 году возврата на рынок жилья частных инвесторов не ожидается. Доля инвестиционных покупок в ближайшие два года увеличится по сравнению с 2007 годом и составит порядка 6-7%",-- считает Нина Кузнецова. По мнению Татьяны Вакуленко, в ближайшее время не следует ждать роста доходности -- скорее всего, она останется на прежнем уровне. "Для текущего рынка покупка квартиры с целью сдачи в аренду является низкорентабельным проектом с точки зрения возврата инвестиций, скорее это метод сохранения капитала. Основная проблема в том, что в России и в Москве, в частности, рынки аренды, продажи и ипотеки пока недостаточно сбалансированы",-- утверждает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. По его словам, доходность для частных инвесторов будет зависеть от того, какую долю будут готовы отдать им девелоперы. "Финансирование проектов в области жилой недвижимости с помощью средств частных инвесторов -- норма для всего мира, но в перспективе они будут замещаться кредитными ресурсами",-- говорит эксперт. Этот процесс начался еще в 2005 году после вступления в силу закона "О долевом участии в строительстве".

На рынке коммерческой недвижимости эксперты также не обещают райских кущ, однако для частных инвесторов этот сегмент пока предпочтителен. "Скорее всего, доходность будет снижаться, что связанно с постепенным насыщением рынка. Однако для долгосрочных инвесторов, готовых вкладывать крупные суммы, это направление сохранит большой интерес. Если усреднить доходность от вложений, скажем, на отрезке пять лет, то доходность жилой недвижимости будет меньше доходности от коммерческих объектов почти в два раза",-- говорит Андрей Сапунов. "Безусловно, перспективы инвестиций в коммерческую недвижимость высокие, учитывая, что рынок жилой недвижимости стоит уже год. В ближайшее время и арендные ставки, и стоимость самой коммерческой недвижимости будут расти",-- утверждает Сергей Лобанов.

Для поиска статьи используйте слова: покупка жилой недвижимости, инструмент преумножения капитала, участие иностранного инвестора, недостаток финансовых ресурсов, рефинансирование краткосрочной задолженности, резкое сокращение предложения