Сегодня дарение недвижимости для граждан – самый реальный способ сэкономить время и деньги при передаче прав на жилье. Однако случается, что люди, не обладающие достаточной правовой грамотностью, рискуют лишиться законных квадратных метров.

Бонусы для родни

Закон № 78-ФЗ «О внесении изменений в Налоговый Кодекс РФ», принятый Госдумой в июле 2005 года, отменил с 1 января 2006 года налог на имущество переходящее в порядке дарения и наследования. Если ранее граждане в зависимости от степени родства и стоимости подаренного объекта платили налог в размере от 5 до 40% стоимости подаренного объекта, то теперь они платят лишь 13%-типроцентный налог на доходы физических лиц. Кроме того, любое налогообложение отменяется при сделке дарения между членами семьи и близкими родственниками. «К ним относятся супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры», — комментирует директор екатеринбургского юридического агентства «Юс-Когенс» Светлана Корабель. — «Если же, к примеру, племянник получает жилье в подарок от тети, то он по закону обязан платить налоги. Но формально эту норму можно обойти, если тетя сначала подарит квартиру своему брату (отцу племянника), а тот, в свою очередь — своему сыну». — продолжает госпожа Корабель.

Кроме того, на квартиры, полученные по безвозмездной сделке (наследование и дарение) не распространяется режим совместной собственности. «Это позволяет, к примеру, родителям защитить интересы своих детей, состоящих в браке. Если супруги разведутся, то квартира останется в собственности одаряемого и не будет делиться между мужем и женой, как другое имущество, находящееся в их совместном владении», — объясняет госпожа Корабель. При этом договор дарения имеет свои преимущества по сравнению с договором наследования. Подаренное имущество переходит в собственность одаряемого сразу после регистрации сделки, а унаследованное — лишь спустя полгода с момента смерти наследодателя. «Кроме того, необязательно, что после смерти завещателя квартира перейдет в собственность именно названных наследников, ведь завещание оспорить проще, чем договор дарения», — поясняет Евгений Шаламов.

«Если в семье сложные отношения и собственник хочет, чтобы только один родственник получил его имущество, то в договор дарения можно внести пункт, согласно которому жилье возвращается в собственность к дарителю, если одаряемый умирает раньше него. В этом случае наследники умершего не могут претендовать на долю в данной квартире», — продолжает старший юрист уральской юридической компании «ЭНСО» Рамиль Мардугаллямов.

Как отмечают эксперты, договором дарения вместо завещания предпочитают пользоваться родители при передаче жилья своим детям, бабушки-дедушки предпочитают дарственную на квартиру завещанию.

Фиктивный дар

Согласно данным Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, количество сделок по передачи жилого имущества за первый квартал 2008 года по сравнению с 2007 годом увеличилось на 33,4%. До 10% таких сделок, по мнению директора агентства недвижимости «Новосел на Бардина» Евгения Шаламова, являются дарственными. При этом, отмечают эксперты, преимущества безналоговой передачи жилья от одного собственника к другому оценили не только граждане, передающие и получающие наследство. «Практика показывает, что договор дарения, заключаемый между людьми посторонними, в 99% случаев является фиктивным, прикрывая сделку купли-продажи. Делается это обычно по инициативе покупателя, ведь при заключении договора дарения 13-процентный налог платит не тот, кто дарит квартиру, а тот, кто ее получает», — замечает директор «Тюменского агентства недвижимости» Денис Петров. «Одаряемый имеет возможность немного сэкономить и в этом случае. Для этого он должен договориться с дарителем, чтобы тот указал рыночную стоимость своего имущества ниже, чем она есть на самом деле. Случаи выявления таких нарушений единичны, так как налоговые органы обращают внимание на стоимость подарка, лишь если она неправдоподобно маленькая», — добавляет директор челябинского Центра недвижимости «ВЕК» Андрей Ветхов.

«Чаще всего дарение заменяет куплю-продажу, когда речь идет об отчуждении доли в коммунальной квартире. Это позволяет обойти норму о преимущественном праве покупки, которым обладают сособственники. Ведь именно им по закону правообладатель обязан предложить выкупить свою долю в первую очередь»,— рассказывает Светлана Корабель.

«Бесплатный сыр» и мышеловка

Эксперты предупреждают: пытаясь с помощью фиктивного дарения посторонним людям прикрыть сделку купли-продажи квартиры, нужно быть очень осмотрительным. «Риску в данном случае подвергаются обе стороны. Даритель, не оформив продажу официально, может не получить денег за свой «подарок». Рискует нажить вместе с квартирой неприятности и одаряемый. Потребовать изъятия у него «подаренного» жилья могут, например, предыдущие хозяева квартиры, если при отчуждении ими жилья дарителю были допущены малейшие нарушения. «Всегда существует вероятность, что даритель — это мошенник, который подделал доверенность или каким-то другим незаконным способом получил права на жилье. В случае же если сделка была оформлена как купля-продажа, лишить нового собственника жилья будет очень непросто», — говорит госпожа Корабель.

Следует быть осторожными и дарителям, передающим жилье родственникам. «Если есть какие-то сомнения в порядочности того, кому передается жилье, то в договоре можно указать право дарителя без ограничения времени пользоваться имуществом, то есть проживать, оплачивать и совершать другие действия», — советует Андрей Ветхов. Так же важным в ситуации дарения является получение согласия всех заинтересованных сторон, как то: супруга или супруги дарителя, обладающего правом на имущество, или кого-то еще. Последние могут в течение 3 лет признать сделку недействительной.

Обязательный аспект

Свои тонкости имеет договор, в котором даритель обещает передать другому лицу недвижимость в собственность по истечении какого-то времени. «Такие договоры могут заключаться между родственниками, когда, например, родители рассчитывают передать жилье своим детям в собственность после женитьбы или окончания вуза», — комментирует Рамиль Мардугаллямов. При этом даритель вправе изменить свое решение, если его имущественное или семейное положение или состояние здоровья изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению его уровня жизни». Например, если квартира, в которой предполагал жить даритель, сгорела, была изъята, так как находилась в залоге, передана как часть совместной собственности супругу после развода или осталась единственным источником дохода (сдается и приносит прибыль).