В связи с этим все большую популярность приобретает такой инструмент инвестирования в недвижимость, как Закрытый инвестиционный паевой фонд. На сегодняшний день фонды недвижимости являются наиболее цивилизованной формой инвестиций в недвижимость и занимают третье место по капитализации среди финансовых инструментов в мире, уступая только рынкам акций и облигаций.
Сегодня сумма чистых активов российских
фондов недвижимости составляет всего 2,5
млрд долларов. При этом можно
констатировать тот факт, что в России
сейчас большая часть фондов носит "кэптивный"
характер и не допускает к себе пайщиков "со
стороны".
И это неудивительно - количество активных
инвесторов в России насчитывает 0,8-1 процент
от численности населения, в то время как,
например, в США эта цифра приближается к 30
процентам. В то же время интерес к этому
финансовому инструменту на рынке растет.
Что же из себя представляет закрытый ПИФ
недвижимости? Сегодня ЗПИФН - это
имущественный комплекс, без образования
юридического лица, который не уплачивает
налог на прибыль и налог на имущество, а
налоги на доходы уплачиваются пайщиками
при получении текущих доходов (аналог
дивидендов) и при реализации пая.
Имуществом же фонда распоряжается
управляющая компания.
Рассмотрим некоторые другие выгоды от
использования ЗПИФН: оплата паев может
осуществляться как денежными средствами,
так и прочим имуществом. При работе с ЗПИФН
возможна выплата промежуточного дохода
владельцем паев и их вторичного обращения.
В составе имущества фонда может находиться
одновременно несколько объектов
недвижимости, а регистрация объектов
недвижимости, составляющих имущество фонда,
осуществляется в минюсте непосредственно
на пайщиков.
В США аналогом российских ЗПИФов
недвижимости являются REIT (real estate investment trust),
в Европе - mutual funds. В Штатах фонды типа REIT (как
рентные, так и строительные) присутствуют в
продуктовой линейке подавляющего
большинства управляющих компаний. Сейчас
на американском рынке насчитывается более
двух тысяч фондов недвижимости, в
управлении которых находится порядка 1,5
трлн долларов.
Американская ассоциация REIT выделяет
следующие преимущества от участия в этих
трастах:
- рынок долей REIT столь же ликвиден, что и
рынок акций;
- индексы недвижимости обладают
ограниченной положительной корреляцией с
индексами акций, что дает возможность
портфельной диверсификации;
- есть тесная связь стоимости долей с
объективным ростом стоимости недвижимости
как капитала;
- высокий профессионализм менеджеров
траста;
- высокий уровень дивидендных платежей.
Что же может предложить российский рынок
фондов недвижимости потенциальным
инвесторам? Сегодня российский рынок
инвестиций в недвижимость переживает
подъем, и использование таких инструментов,
как ЗПИФН, позволяет инвесторам не только
повысить эффективность и надежность
управления соответствующими
инвестиционными портфелями, но и
оптимизировать налогообложение, а также
диверсифицировать свои вложения.
По сравнению с самостоятельными
инвестициями в недвижимость закрытые
паевые инвестиционные фонды недвижимости
обладают рядом существенных преимуществ.
Обычно на период реализации проекта
недвижимости самостоятельный инвестор
становится неким "заложником" низкой
ликвидности проекта, его бюджета и
долгового финансирования. ЗПИФН позволяет
многократно снизить эти риски. При этом
частный инвестор не может осуществить
частичную продажу проекта, а также
ограничен узким рынком потенциальных
продавцов и покупателей.
Сегодня ЗПИФы недвижимости предлагают
инвесторам доходность, сопоставимую с
рынком акций, постоянно растущую
ликвидность, высокую надежность базового
актива, низкую волатильность, прозрачную
структуру баланса, простоту оценки
справедливой стоимости проекта и
защищенную корпоративную структуру.
Реализация же самостоятельных проектов в
области недвижимости потребует от
инвесторов значительного объема капитала
для диверсификации портфеля и такие риски,
как риск реализации проекта и его
последующей эксплуатации, риск низкой
ликвидности и серьезную зависимость от
внешнего финансирования.
Подводя итоги, можно сказать, что в
дальнейшем мы можем ожидать увеличение
числа частных инвесторов, в том числе и с
относительно небольшим порогом входа,
принятие подзаконных актов,
регламентирующих порядок вступления в силу
изменений от декабря 2007 г. к Закону "Об
инвестиционных фондах" и как следствие -
разделение фондов на высокорисковые и
более доходные (для квалифицированных
инвесторов) и менее рисковые и менее
доходные (для остальных типов инвесторов),
увеличение числа фондов, торгующих на
открытом рынке, становление полноценного
рынка вторичного обращения паев и, как
следствие этого, увеличение объемов фондов
и превращение их из "кэптивных"
инструментов налоговой оптимизации в
реально действующий инструмент
инвестирования в жилую и коммерческую
недвижимость как крупных
институциональных, так и частных
инвесторов. Однако при использовании
ЗПИФов недвижимости в качестве инструмента
оптимизации налогообложения имеется и ряд
подводных камней: в случае с налогом на
прибыль вы, безусловно, получаете отсрочку
на его выплату на время существования ЗПИФа,
но как только проект сдается и получает все
необходимые документы, инвестор
сталкивается с амортизацией, которая, в
свою очередь, увеличивает себестоимость.
Кирилл Прусаков
руководитель Управления Реализации
инвестиционных проектов УК "Альянс
Континенталь"
Для поиска статьи используйте слова: возможность портфельной диверсификации, наиболее цивилизованной формой инвестиций, оплата паев денежными средствами, ограниченная положительная корреляциия с индексами акций, инструмент оптимизации налогообложения
