Трудности в Лобне кое-чему научили Хартманна. Четыре парка—в Можайске, Клину, Пушкине и Рошале—еще только готовятся к продаже, но заказчиками Aksis на этот раз обзавелась заранее. Это несколько производителей шин и бытовой химии, которых Хартманн хочет поселить в Рошале, где традиционно были «грязные» производства. «Надо учитывать трудовые ресурсы. Там, где всегда было пищевое производство, нет смысла размещать автопром»,—рассуждает немец. Одновременно он ищет покупателей для индустриального парка под Каширой площадью 206 га.

ТРУДНОСТИ ПЕРЕВОДА

Промышленных земель в Подмосковье явно не хватает, и, казалось бы, выгодный бизнес должен привлечь множество игроков из числа подмосковных лендлордов. Но Aksis пока остается в одиночестве.

Земля в Подмосковье и без каких-либо затрат ежегодно дорожала на десятки процентов, и только в последнее время цены замедлили рост, объясняет пассивность землевладельцев партнер компании Knight Frank Роман Бурцев. Участки для предприятий они продают, только если возникают излишки. Взять «Евразию логистик», входящую в ИПГ «Евразия». Для строительства комплекса «Северное Домодедово» площадью 1,1 млн м2 компания на всякий случай приобрела 280 га. 25 га оказались лишними и были проданы PepsiCo для завода газировки. Так же действовала «Евразия» при строительстве парка «Колпино» под Питером: лишние 12 га достались СП Foxconn и HP. «Непрофильным компаниям сложно переводить землю и готовить техусловия, поэтому они покупают готовые участки»,—объясняет начальник отдела маркетинга «Евразии логистик» Николай Дицман.

Наши девелоперы просто боятся просчитаться со спросом и не хотят вкладывать длинные деньги, считает Можаровский. «Если строить коттеджи, деньги возвращаются быстрее»,—со вздохом соглашается Хартманн. Но и он неплохо застрахован от потерь. Перевод сельскохозяйственных земель в промышленные повышает их стоимость: в прошлом году, по данным Knight Frank, гектар сельхозземель стоил в Подмосковье от $70 000, а промназначения—от $600 000. Затраты на перевод—фиксированная сумма, мало зависящая от расположения участка, поэтому вблизи Москвы перевод повышает цену земли вдвое, а в отдаленных районах—в 5–6 и более раз, объясняет Хартманн. Цифры выглядят привлекательно, но штука в том, что маржа Хартманна будет уменьшаться, а хлопоты с землей—только расти. Удобных для ленд-девелопмента колхозных земель почти не осталось, жалуется немец. Раньше, например, он старался не покупать участки, оформленные в виде паев (когда каждому колхознику принадлежит кусочек общей земли, и чтобы купить все целиком, с каждым надо договариваться отдельно). Но скоро это станет неизбежно—ничего другого не останется.

Трудность и в том, что работа с одной землей, без строительства, предъявляет особые требования к источникам финансирования. Ленд-девелопер не может взять кредит под землю, потому что с таким обременением продать ее очень сложно, объясняет Хартманн. Aksis, утверждает он, развивает парки на собственные средства и сама несет риски. Русским такая схема не нравится.

Для поиска статьи используйте слова: консультации по продвижению товаров в России, прямые иностранные инвестиции в экономику, скупка участков под индустриальные зоны, участки готовые для строительства, перевод сельхозземель в категорию промышленных