Страница: 1/2
90% за три года принес Aksis & Co. ее первый индустриальный парк в ЛобнеКак заставить работать на себя заводы и фабрики, не вложив в них ни копейки? Чтобы понять это, гражданину Германии Акселю Хартманну понадобилось шесть лет. Свой бизнес в России он начал обычным торговым посредником, а сейчас его компания владеет 2100 га подмосковной земли.
УВЯЗЛИ В ЧЕРНОЙ ГРЯЗИ
Русским языком Хартманн владеет так же
свободно, как бамбуковым мечом синай для
борьбы кэндо. «В кэндо мне нравится прямой
контакт с противником. Это не карате, где
удары условные»,—говорит Хартманн. Может,
кэндо и научило его побеждать страх и
сомнения. Решив 15 лет назад начать бизнес в
России, он мог рассчитывать только на
собственную интуицию. «Я видел, как бурно
развивалась Восточная Германия после
объединения с Западной, и понял, что у
России такие же перспективы»,—объясняет
Хартманн.
Власти Московской области третий год
бьются над программой создания 72 промзон,
но дальше планов дело не идет. Столичные
власти с 2005 г. развивают проект «ПромСити» в
Молжанинове. Пытались использовать его для
перебазирования московских предприятий, но
желающих не нашлось. Решили давать участки
всем, кто захочет, но претендент был только
один—АФК
«Система». А частник и иностранец
Хартманн одну за другой создает промзоны и
по частям продает их крупным западным
игрокам. Конкурентов у него нет. В чем же его
секрет?.
Свой бизнес в России Хартманн начал в
1994 г. с импорта йогуртов и
быстрорастворимых супов. В местной
специфике он разобрался удивительно быстро:
уже через год начал консультировать
немецкие компании в продвижении товаров в
России. Работал в том числе и с
производителем молочных продуктов Ehrmann. В
2000 г. компания открыла в подмосковном
Раменском завод, куда и пригласила
Хартманна на должность гендиректора. Тут-то
он и столкнулся впервые с земельной
проблемой.
Хартманн должен был зарегистрировать в
собственность Ehrmann участок в 30 га. «Сделав
эту работу, я понял, что инвестору, особенно
иностранному, нужна поддержка. Русские-то
еще найдут ходы-выходы,—вспоминает он.—Инвестор
имел возможность контактировать только с
муниципалитетами». Хартманн сумел уладить
все вопросы напрямую с правительством
области, которое предложило Ehrmann стать
посредником между властью и иностранными
инвесторами. Немец считает, что именно
благодаря его лобби в Подмосковье пришли
производитель стекла Pilkington, изготовитель
плавленых сыров Hochland: «Они купили землю
рядом с Ehrmann. Возникли трудности—как вести
коммуникации, куда обратиться? Мы много
вопросов для них решили».
Прямые иностранные инвестиции в
экономику области между тем росли: $205 млн в
2000 г., больше $760 млн в 2004-м. Хартманн понял,
что рынок формируется и пришла пора
заняться им серьезно. В 2004 г. он ушел из
Ehrmann и через свою компанию Aksis & Co.
занялся скупкой участков под
индустриальные зоны. Хартманн не собирался
ничего строить. Идея его состояла в том,
чтобы продавать инвесторам участки,
готовые для строительства. На
профессиональном языке это называется ленд-девелопмент—слово,
в России и сейчас почти неизвестное. Найти и
купить участок—полдела. Хартманну
предстояло осуществить массу
бюрократических процедур и решить проблему
с коммуникациями, головной болью любого
производства.
Немец Хартманн рассчитывал в первую
очередь на иностранцев, которых пугают
земельные риски. Рынок недвижимости еще не
забыл историю американского девелопера
складских комплексов ProLogis: так и не сумев
правильно оформить документы на бывшие
колхозные земли в деревеньке Черная Грязь
на Ленинградке, три года назад компания
вообще отказалась от бизнеса в России. Для
местных проблема оказалась вполне по силам:
земли выкупила контролируемая Александром
Мамутом и Виктором Вексельбергом компания
MLP и построила в Черной Грязи склад на 200 000 м2.
ФАМИЛЬНЫЕ ЦЕННОСТИ
Первым приобретением Aksis были 88 га в Лобне.
Продавца хорошо знакомый с нашими реалиями
Хартманн не называет: на российском
земельном рынке раскрывать карты не
принято. На покупку земли и формирование
команды ушло около $20 млн. Если пренебречь
зарплатой сотрудников—пустяк в общих
затратах,—гектар должен был стоить
Хартманну примерно $240 000.
На превращение земли в территорию
будущего технопарка ушло около полугода. «Хорошая
услуга для тех, у кого денег больше, чем
времени»,—замечает партнер юридической
компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»
Виталий Можаровский. По его опыту, этот
процесс занимает не меньше 10 месяцев.
Секрет Хартманна прост: административный
ресурс. Состав своих акционеров Aksis & Co.
не раскрывает, однако участники земельного
рынка утверждают (правда, анонимно), что
одним из совладельцев является Максим
Громов—лишь однофамилец губернатора
Бориса Громова, зато родственник зампреда
областного правительства Василия Громова.
Связи могут помочь и при переводе
сельхозземель (к ним относится большая
часть территории Подмосковья) в категорию
промышленных, и при прочих формальностях (межевание,
внесение в кадастр), и при планировании
коммуникаций. Но одних связей мало: надо
правильно выбрать участок—не везде
разрешат построить промзону—и найти
покупателей.
Покупая землю в Лобне, Хартманн не
сомневался, что в клиентах недостатка не
будет: рядом Шереметьево, Москва, два шоссе.
И смело отказался от «мелкой нарезки»,
чтобы не пускать на территорию будущего
технопарка земельных спекулянтов. Но
крупных заказчиков поначалу не было. В поисках
клиентов пришлось ездить по промышленным
выставкам, устанавливать контакты с
потенциальными инвесторами через
посольства, признается Хартманн. В 2005 г. он
организовал Борису Громову поездку в
Висбаден, где губернатор описал местным
бизнесменам прелести российского рынка.
На продажу первого технопарка ушло целых
три года. Землю купили пять компаний:
швейцарский производитель строительной
химии Siko, дилер строительной, дорожной и
сельскохозяйственной техники «Цеппелин
Русланд», шведская Tetra
Pak, пищевая компания Doehler и автодилер «Рольф».
Каков же итог всей операции? Если верить
Хартманну, Лобня принесла ему 90% за три года,
примерно 24% годовых. «Рольф», самый крупный
покупатель, заплатил за свои 27 га $25 млн, по
$926 000 за гектар. Выходит, для самого
Хартманна себестоимость готового к продаже
гектара составила $490 000, более чем вдвое
дороже неоформленной земли, купленной по $240
000. Оформление—это при хартманновских-то
связях—съело половину всех расходов.
Задержка с реализацией говорила не о слабом
спросе, а о неналаженности контактов.
Брокеры рассказывают, что первый
покупатель Хартманна, Tetra
Pak, построившая в прошлом году на своих 15
га завод по производству упаковки за ?100
млн, искала землю три года. Нужен ей был
просто прямоугольный ровный участок с
электросетями на 15 МВт. «Мы нашли их
через министерство внешнеэкономических
связей Московской области»,—рассказывает
Хартман. «Рольф» год искал землю для центра
предпродажной подготовки, о предложении Aksis
узнал прошлым летом, в сентябре состоялась
сделка. «Все, что смотрели до этого, было
либо дорого, либо с сомнительной историей»,—объясняет
выбор руководитель отдела развития «Рольфа»
Анатолий Кайро.