Страница: 2/2
Инструкция от Dє
Золотое правило
покупателя жилья -- непрерывная работа с
бумагами. В первую очередь необходимо
проверить все правоустанавливающие
документы на квартиру: они непременно
должны быть на руках у собственника.
Обратитесь в ЕГРП. Именно в этом ведомстве
скапливается вся информация о
собственниках различных жилых и нежилых
объектов, обо всех правах на них, как
действующих, так и прекращенных. Возьмите
выписку из домовой книги. Она способна
рассказать обо всех лицах, некогда
зарегистрированных по нужному адресу: для
этого следует запросить не обычный ее
вариант, а расширенный. Если вас не пугают
дополнительные расходы, наймите
профессионального юриста. У него глаз
наметан, он отсеивает все неблагонадежные
варианты и знает, какие документы и справки
следует потребовать от продавца, какие
собрать самостоятельно, чтобы убедиться в
безопасности покупки. Можно
воспользоваться совершенно бесплатной
помощью при сборе информации -- опросить
соседей. Они могут помнить всех обиженных
жен, выставленных за порог детей и пожилых
родителей, а также обманутых наследников и
прочих потенциальных жертв. Получив все
документы и исчерпывающую информацию, вы
сможете оценить, насколько безопасно
заключение сделки о покупке конкретной
квартиры или дома.
-----------------
Еще один сюрприз поджидал Тимура, когда он
поднял вопрос о выписке Яна из квартиры.
Оказалось, что супруги Медуницыны решили
развестись, и квартиру они продавали с
целью разъезда. Расстроенная Ольга решила
позаботиться о материальном благополучии
сына. При помощи юриста она вознамерилась
доказать, что сделка по продаже "трешки"
была совершена под давлением обстоятельств
личного характера, а интересы ее
несовершеннолетнего сына пострадали (он
лишился доли). Ян не получил от родителей
аналогичных условий проживания (учитывается
район, метраж комнат, близость детских
оздоровительных и образовательных
учреждений). Кроме того, они не позаботились
о том, чтобы ребенок получил долю во вновь
купленном родителями жилье. Таким образом,
его права действительно были ущемлены. "Разбирательство
шло долго, -- говорит Тимур. -- Но дело в итоге
повернулось не в мою пользу: сделку
признали ничтожной, так как иного способа
соблюсти интересы ребенка не нашлось".
Правда, Константин Медуницын оказался
человеком добросовестным: Тимуру он
компенсировал затраты на ремонт и на
купленные после переезда встроенную мебель
и технику.
Покупать жилье можно лишь в том случае,
если с регистрации сняты все прежние жильцы.
Помните, что дети не бывают бывшими. Если
непродолжительное время тому назад в
квартире был прописан ребенок, а о
дальнейшей его судьбе вам ничего
неизвестно -- попытайтесь выяснить, не
ущемит ли права ребенка сделка по продаже
недвижимости.
Существует и еще один нюанс. До 1994 года
квартиры могли приватизироваться без учета
интересов несовершеннолетних жильцов.
Проще говоря, родители, оформляя квартиру в
собственность, могли не выделять на детей
доли. Позже эта норма была признана прямым
нарушением прав ребенка, ее упразднили, но
документы по ранее проведенным сделкам
никто не переделывал. Стоит учесть этот
факт: если в квартире, приватизированной до
1994 года, был прописан ребенок, долю на
которого не выделили (все это найдет свое
отражение в справке из ЕГРП и в расширенной
выписке из домовой книги), лучше поискать
другой объект для покупки. В любой момент
"пострадавший" может предъявить
юридическое право на квартиру. Вероятность
того, что суд удовлетворит его иск, довольно
велика.
Жертва залога
Справка из Единого реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним
способна оказать покупателю недвижимости
еще одну услугу, которую трудно переоценить.
Именно благодаря ей Михаил Тригубов
вовремя отказался от сомнительной сделки
по покупке таун-хауса. Запросив данные из
ЕГРП, он выяснил, что здание является
спорным: после смерти владельца наследники
-- два брата -- в суде выясняют, кто
унаследует дом. "Как раз один из братьев и
предложил мне внести залог за жилье (30%
стоимости), начать там ремонт (планировалась
масштабная перепланировка) и
облагораживание территории, -- рассказывает
Михаил. -- По словам продавца, »позже, когда
утрясутся некоторые формальности с
документами, я должен был внести второй
платеж, и дом перешел бы ко мне целиком".
-----------------
Титул под защитой
Приобретая квартиру у прежнего владельца,
ее новый собственник рискует в один
прекрасный день лишиться оной, как бы
тщательно ни проверялись документы по
сделкам. Только в Москве ежегодно
расторгается до 2% сделок с жильем.
Оснований к тому масса: начиная с
нахождения недвижимости под арестом или
залогом до появления неучтенных
наследников. Известен случай, когда
продавец, получив деньги за квартиру, отнес
их домой и на радостях выпил лишнего. А
выйдя на улицу, угодил в отделение милиции,
где на него был составлен протокол. Это
печальное обстоятельство он использовал в
свою пользу: подав в суд иск о признании
сделки недействительной, он заявил, что его
опоили и никаких денег он в глаза не видел.
Суд решил дело в его пользу.
Защитить свое право на жилье помогает
страхование титула. В том случае, если суд
все-таки лишит вас права собственности,
страховой компании (СК) придется
компенсировать вам ущерб.
Стоимость полиса за год страхования
обычно составляет от 0,5 до 1% страховой суммы.
Тариф будет зависеть от срока страхования,
количества переходов прав собственности,
размера страховой суммы и других факторов.
К примеру, за страхование титула на
квартиру стоимостью $200 тыс., которая уже
однажды продавалась, при отсутствии прочих
"отягощающих" обстоятельств придется
заплатить $1 тыс. в год. По словам Натальи
Кузюткиной, руководителя управления
имущественных видов страхования СК "Стандарт-резерв",
страхование титула актуально в течение
первых трех лет, учитывая срок исковой
давности по расторжению сделок купли-продажи.
Лучше представить в компанию максимально
полный комплект документов, касающихся
приобретаемого жилья. Договор будет
прекращен, если обнаружатся обстоятельства,
увеличивающие степень страхового риска, о
которых страхователь не сообщил в компанию.
Следует сразу внимательно ознакомиться с
договором страхования, с тем чтобы
исключить отказ СК в выплате. Например, под
предлогом того, что страхователь
своевременно (в три дня) не сообщил ей об
утрате документов, подтверждающих права
собственности на квартиру. Если при
наступлении страхового случая у СК не
найдется повода отказать в выплате, то
страховщик постарается взять на себя
юридическую защиту страхователя в суде и
попытаться отстоять право собственности
последнего на купленную квартиру. Если же
СК отказывает вам в принятии на страхование,
есть повод задуматься, а стоит ли
действительно приобретать жилье с темной
историей. Ирина Гахова
Для поиска статьи используйте слова: сделки, оспариваемых в суде третьими лицами, несовершенство исполнения законодательства, согласие на сделку супруга, нотариально заверенная доверенность, права несовершеннолетних, правоустанавливающие документы на квартиру, юридическое право на квартиру
